Un contratto lump-sum è normalmente usato nell’industria delle costruzioni per ridurre i costi di progettazione e amministrazione del contratto. Si chiama lump-sum perché l’appaltatore è tenuto a presentare un prezzo totale e globale invece di fare offerte su singole voci. Un contratto lump-sum è la forma di accordo più riconosciuta su progetti semplici e piccoli e su progetti con uno scopo ben definito o progetti di costruzione in cui il rischio di condizioni diverse del sito è minimo.
Cosa viene concordato nel contratto?
Un contratto a forfait o un contratto a somma fissa richiederà che il fornitore accetti di fornire servizi specifici per un prezzo stabilito o fisso. In un contratto a forfait, il proprietario ha essenzialmente assegnato tutto il rischio all’appaltatore, che a sua volta può chiedere una maggiorazione più alta per prendersi cura degli imprevisti. Un fornitore contrattato con un accordo lump-sum sarà responsabile della corretta esecuzione del lavoro e fornirà i propri mezzi e metodi per completare il lavoro. Questo tipo di contratto di solito è sviluppato stimando il costo del lavoro, il costo dei materiali e aggiungendo un importo specifico che coprirà le spese generali e il margine di profitto dell’appaltatore.
L’importo delle spese generali calcolato sotto un contratto lump-sum varierà da costruttore a costruttore, ma sarà basato sul loro studio di valutazione del rischio e sull’esperienza del lavoro. Tuttavia, stimare un costo generale molto grande può portare l’appaltatore a presentare costi di costruzione più alti al proprietario del progetto. L’esperienza dell’appaltatore determinerà come sarà effettivamente il loro profitto stimato. Un lavoro mal eseguito e ritardato a lungo aumenterà i costi di costruzione e alla fine diminuirà il profitto dell’appaltatore.
Quando usare questo tipo di contratto
Un contratto a forfait è un ottimo accordo contrattuale da usare se il lavoro richiesto è ben definito e i disegni di costruzione sono completati. L’accordo forfettario riduce il rischio del proprietario, e l’appaltatore ha un maggiore controllo sulle aspettative di profitto. È anche una scelta preferita quando le condizioni del suolo sono stabili, gli studi pre-costruzione completi e le valutazioni sono completate e l’appaltatore ha analizzato quei documenti. Il contratto a somma stipulata potrebbe contenere, quando le parti concordano, certi prezzi unitari per articoli con quantità indefinite e un’indennità per coprire qualsiasi condizione imprevista. Il tempo per assegnare questo tipo di contratto è anche più lungo; tuttavia, ridurrà al minimo gli ordini di cambiamento durante la costruzione.
Vantaggi
Un contratto a somma forfettaria offre i seguenti vantaggi:
- Basso rischio per il proprietario.
- Costo di costruzione ‘fisso’.
- Minimizza gli ordini di cambiamento.
- La supervisione del proprietario è ridotta rispetto al contratto a tempo e materiale.
- L’appaltatore cercherà di completare il progetto più velocemente.
- Accettato ampiamente come metodo di contrattazione.
- L’analisi delle offerte e il processo di selezione è relativamente facile.
- L’appaltatore massimizzerà la sua produzione e performance.
Svantaggi
Anche se i contratti a forfait sono l’opzione standard e preferita da tutti gli appaltatori, potrebbe anche avere alcune limitazioni:
- Presenta il più alto rischio per l’appaltatore.
- I cambiamenti sono difficili da quantificare.
- Il proprietario potrebbe rifiutare le richieste di ordine di cambiamento.
- Il progetto deve essere completamente progettato prima dell’inizio delle attività.
- Il progresso della costruzione potrebbe richiedere più tempo rispetto ad altre alternative di contrattazione.
- L’appaltatore sceglierà i propri mezzi e metodi.
- Prezzi contrattuali più alti che potrebbero coprire condizioni impreviste.
Elementi Critici Lump-Sum
I contratti lump-sum sono un grande strumento per lavori più piccoli e progetti abbastanza semplici. Tuttavia, i contratti lump-sum potrebbero alla fine produrre grandi controversie e rivendicazioni che sorgeranno dai documenti contrattuali. I fattori di litigio più comuni sono:
Offerte sbilanciate
Alcuni progetti potrebbero richiedere la produzione di una domanda di pagamento utilizzando quantità e prezzi unitari. Molti appaltatori produrranno un’offerta sbilanciata aumentando i prezzi unitari sulle voci da completare all’inizio del progetto, come la mobilitazione, le assicurazioni e le condizioni generali, e abbassando i prezzi unitari sulle voci necessarie nelle fasi successive.
Ordini di modifica
Se il proprietario produce o riceve una proposta di ordine di modifica dall’appaltatore, la quotazione del prezzo potrebbe essere contestata. Il proprietario potrebbe appellarsi al fatto che il cambiamento richiesto era già coperto dalle disposizioni del contratto. È importante preparare clausole contrattuali specifiche che specifichino come saranno gestiti gli ordini di modifica e in che misura l’appaltatore potrebbe richiedere i danni da ritardo.
Modifiche di portata e progettazione
Un appaltatore può suggerire modifiche alla progettazione in base alla propria esperienza. Le disposizioni del contratto dovrebbero essere chiare su come questi cambiamenti saranno affrontati e come questi costi saranno divisi o chi sarà responsabile dell’impatto economico dei cambiamenti proposti.
Completamento anticipato
I contratti forfettari potrebbero includere un risarcimento per il completamento anticipato per l’appaltatore. Il completamento anticipato potrebbe produrre maggiori risparmi per il proprietario del progetto; tuttavia, queste clausole potrebbero essere esplicite nel contratto di costruzione.