Jako vlastník nemovitosti, kdyby vám někdo řekl, že se na vašem pozemku chystá začít těžit ropu, pravděpodobně byste se ho pokusili vykopnout jako narušitele. Ale počkejte! Pokud nevlastníte také nerostné suroviny pod svým pozemkem, může mít tento někdo plné právo začít vrtat.
V USA lze práva na nerostné suroviny prodat nebo převést odděleně od vlastnických práv. V důsledku toho vlastnictví pozemku nemusí nutně znamenat, že vlastníte také práva k nerostným surovinám pod ním. Pokud jste to nevěděli, nejste sami. Mnoho vlastníků nemovitostí právům k nerostům nerozumí.
V tomto článku se dozvíte, co jsou to práva k nerostům, jak mohou být převedena odděleně od pozemku, pod kterým leží, a zda byste se měli obávat, že práva k nerostům pod vaším pozemkem vlastní někdo jiný.
Co jsou práva k nerostům?
Vlastník nerostů má právo těžit a využívat nerosty, které se nacházejí pod povrchem určitého pozemku. Jaké nerosty zahrnují, závisí na podmínkách konkrétního převodu (dokumentu, v jehož rámci někdo práva koupil nebo prodal). Převod může zahrnovat všechny nerosty pod pozemkem nebo může být omezen na určité nerosty.
Nejčastěji těženými nerosty v dnešní době jsou zemní plyn, ropa a uhlí (i když vlastník nerostu může vlastnit a těžit také zlato, stříbro nebo jiné nerosty). Příležitostně převod práv k nerostům zahrnuje také práva k povrchu. V takovém případě má vlastník nerostných surovin také právo těžit nerosty na povrchu pozemku, například jíl nebo štěrk.
Jak se oddělují práva na nerostné suroviny u pozemku?
Právo na nerostné suroviny je automaticky zahrnuto jako součást pozemku při převodu nemovitosti, pokud a dokud nedojde v určitém okamžiku k oddělení vlastnictví vlastníkem/prodávajícím. Vlastník může oddělit práva na nerosty od svého pozemku tím, že:
- Převede (prodá nebo jinak převede) pozemek, ale práva na nerosty si ponechá. (Toho se dosáhne tím, že se do smlouvy o převodu pozemku zahrne prohlášení, že se veškerá práva k nerostům vyhrazují prodávajícímu.)
- Převést práva k nerostům a ponechat si pozemek. (V tomto případě prodávající vydá kupujícímu práv na nerosty samostatnou smlouvu o převodu práv na nerosty.)
- Převod pozemku na jednu osobu a práv na nerosty na jinou osobu.
Protože prodávající může převést pouze majetek, který vlastní, každý prodej pozemku po oddělení nerostů automaticky zahrnuje pouze pozemek. Listiny o převodu pozemku uzavřené po prvním oddělení nerostů nebudou odkazovat na skutečnost, že práva k nerostům nejsou zahrnuta.
To znamená, že ve většině případů nemůžete určit, zda vlastníte práva k nerostům pod svým pozemkem, pouze pohledem do své listiny. Vlastníci jsou někdy překvapeni, když zjistí, že práva k nerostům pod jejich pozemkem vlastní někdo jiný.
Na tom, kdo vlastní nerosty, ne vždy záleží
Zjistit, zda práva k nerostům vlastní někdo jiný než vlastník pozemku, je obvykle nákladný proces. A možná to ani není třeba zjišťovat. Koneckonců, vydobytí podzemních nerostů bývá spojeno s velkými náklady, takže vlastníkovi nerostů se pravděpodobně nevyplatí nerosty vydobýt, pokud nejsou cenné a hojné.
Pokud například žijete v oblasti, kde se v minulosti netěžila ropa nebo zemní plyn, netěžilo uhlí ani jiné nerosty, není pravděpodobné, že by se pod vaším pozemkem nacházelo mnoho cenných nerostů, které by se vlastník nerostů snažil vydobýt. Je dokonce pravděpodobné, že vlastnictví nerostných surovin na vašem pozemku nebylo odděleno, a že pokud vlastníte pozemek, vlastníte i nerostné suroviny.
Zákony USA upravující práva na těžbu a nerostné suroviny navíc obvykle zakazují vlastníkovi nerostných surovin, aby při těžbě nerostných surovin poškozoval nebo narušoval užívání jakýchkoli domů nebo jiných úprav na pozemku. V důsledku toho se vlastníci nerostů obvykle nepokoušejí těžit nerosty v hustě osídlených oblastech. To znamená, že pokud žijete ve městě nebo v oblasti s mnoha domy na malých pozemcích, pravděpodobně se nebudete muset starat o to, zda vlastníte nerosty pod sebou.
Kdy záleží na tom, kdo je vlastníkem nerostů
V oblastech, kde je těžba nerostů běžná, může být skutečným problémem, zda vlastníte nerosty pod svým pozemkem. Například pokud se váš pozemek nachází v oblasti, kde jsou ropné plošiny na denním pořádku, kde převažuje těžba zemního plynu nebo kde se těží uhlí, pokud nerosty pod vaším pozemkem nevlastníte, může se vlastník nerostů ozvat.
Rozsah práv vlastníků nerostů
Právo vlastníka nerostů obvykle zahrnuje právo využívat povrch pozemku k přístupu k vlastněným nerostům a jejich těžbě. To může znamenat, že vlastník nerostu má právo na vašem pozemku provést vrt na ropu nebo zemní plyn nebo vyhloubit důl. Vlastník nerostu má také běžně právo vybudovat silnice nebo jiné úpravy nezbytné k usnadnění těžby nerostu.
Někdy podmínky převodu práv k nerostu omezují práva vlastníka nerostu. Například smlouva o právu na nerostné bohatství může stanovit časové omezení, jak dlouho může vrtání pokračovat, nebo omezit těžbu do určité hloubky. Kromě toho v zájmu ochrany vlastníka pozemku a životního prostředí obsahují státní a místní zákony regulující těžbu a vrtání obvykle omezení činností spojených s těžbou nerostných surovin.
Co dělat, pokud máte obavy ohledně práv k nerostným surovinám
Pokud vás kontaktuje vlastník nerostných surovin ohledně těžby nerostných surovin pod vaším pozemkem, vaším prvním krokem by mělo být kontaktování právníka ve vaší oblasti, který má zkušenosti s právem k nerostným surovinám. Advokát vám může pomoci prokousat se touto složitou oblastí práva a určit, kdo skutečně vlastní nerosty pod vaším pozemkem (náročný proces dohledávání listin zpět k původní rezervaci nebo převodu nerostů). Práva k různým nerostům může vlastnit i několik vlastníků. Kromě toho jsou někdy poplatky za nerosty (právo na zisk z nerostů) převáděny odděleně od vlastnických práv k nerostům.
Pokud má osoba nárokující si vlastnictví nerostů platné vlastnické právo, nemusíte jí být schopni zabránit v těžbě nerostů. Můžete se však s právníkem poradit o tom, jak minimalizovat dopad operací odstraňování na vás a váš pozemek. Advokát může přinejmenším podniknout kroky k zajištění toho, aby vlastník nerostů dodržoval veškerá omezení a předpisy upravující proces těžby a odstraňování nerostů.