Free Press

Co je to nájem pozemku?

Pozemkový nájem je smlouva, ve které je nájemci povoleno obhospodařovat pozemek během doby nájmu, po jejímž uplynutí je pozemek a veškerá vylepšení předán vlastníkovi nemovitosti.

Jak funguje pozemkový nájem

Pozemkový nájem uvádí, že vylepšení budou ve vlastnictví vlastníka nemovitosti, pokud není vytvořena výjimka, a stanoví, že veškeré příslušné daně vzniklé během doby nájmu bude hradit nájemce. Protože pozemní nájem umožňuje pronajímateli převzít všechna zlepšení po uplynutí doby nájmu, může pronajímatel prodat nemovitost za vyšší cenu. Pozemkový nájem se také často nazývá pronájem pozemku, protože pronajímatelé pronajímají pouze pozemek.

Přestože se používá především v komerčních prostorách, pozemkový nájem se značně liší od jiných typů komerčních nájmů, jako jsou nájmy obchodních komplexů a kancelářských budov. Tyto jiné nájemní smlouvy obvykle nepředepisují nájemci převzetí odpovědnosti za jednotku. Místo toho je těmto nájemcům účtováno nájemné za účelem provozování jejich podnikání. Nájem pozemku zahrnuje pronájem pozemku na dlouhodobou dobu – obvykle na 50 až 99 let – nájemci, který na pozemku postaví budovu.

Nájem na 99 let je obecně nejdelší možná doba pronájmu nemovitosti. Dříve to byla nejdelší možná doba podle obecného práva. Nájemní smlouvy na 99 let jsou však nadále běžné, ale již nejsou nejdelší možné podle zákona.

Zemní nájemní smlouva určuje, kdo je vlastníkem pozemku a kdo je vlastníkem budovy a vylepšení na nemovitosti. Mnoho pronajímatelů používá pronájem pozemku jako způsob, jak si zachovat vlastnictví své nemovitosti z důvodů plánování, aby se vyhnuli případným kapitálovým ziskům a aby získali příjmy a výnosy. Nájemci obvykle přebírají odpovědnost za veškeré výdaje. To zahrnuje výstavbu, opravy, renovace, vylepšení, daně, pojištění a veškeré finanční náklady spojené s nemovitostí.

Příklad pozemního pronájmu

Pozemní pronájem často využívají franšízy a velké obchody, stejně jako další komerční subjekty. Centrála společnosti obvykle zakoupí pozemek a umožní nájemci/vývojáři výstavbu a užívání objektu. Je velká pravděpodobnost, že McDonald’s, Starbucks nebo Dunkin Donuts ve vašem okolí jsou vázány smlouvou o pronájmu pozemku.

V červenci 2016 newyorská investiční společnost AllianceBernstein koupila od společnosti BLDG Management 99letý pronájem pozemku pro newyorský hotel George Washington v hodnotě 100,4 milionu dolarů. Společnost BLDG hotel původně koupila, když byl v roce 1994 v exekuci. Přestože budovu využívala manhattanská School of Visual Arts jako studentskou ubytovnu, společnost BLDG v dubnu 2016 předložila plány na obnovu objektu na hotel s restaurací, barem a přízemními obchody. V současné době je nemovitost provozována jako butikový hotel Freehand Hotel v newyorské čtvrti Flatiron.

Mezi základní náležitosti každé smlouvy o pronájmu pozemku by měly patřit:

• Podmínky nájemní smlouvy
• Právo pronajímatele i nájemce
• Podmínky financování
• Upravení o užívání
• Poplatky
• Pojištění vlastnického práva
• Default

Podřízené vs. Nepodřízené nájmy pozemků

Nájemci pozemků často financují zlepšení tím, že se zadluží. U podřízeného nájmu pozemku pronajímatel souhlasí s nižší prioritou pohledávek na nemovitost v případě, že nájemce nesplácí úvěr na zlepšení. Jinými slovy, podřízený pozemkový nájem – pronajímatel v podstatě umožňuje, aby list vlastnictví sloužil jako zástava v případě, že nájemce nesplácí jakýkoli úvěr související se zlepšením. U tohoto typu pozemkového pronájmu může pronajímatel vyjednat vyšší platby nájemného výměnou za riziko převzaté v případě selhání nájemce. To může být výhodné i pro pronajímatele, protože výstavba budovy na jeho pozemku zvyšuje hodnotu jeho nemovitosti.

Naproti tomu nepodřízený pozemkový nájem umožňuje pronajímateli zachovat si nejvyšší prioritu nároků na nemovitost v případě, že nájemce nesplácí úvěr na zlepšení. Vzhledem k tomu, že věřitel nemusí nabýt vlastnictví pozemku, pokud úvěr nebude splacen, mohou odborníci na úvěry váhat s poskytnutím hypotéky na zlepšení. Přestože si pronajímatel ponechává vlastnictví nemovitosti, obvykle musí nájemci účtovat nižší nájemné.

Výhody a nevýhody pronájmu pozemku

Pronájem pozemku může být výhodný jak pro nájemce, tak pro pronajímatele.

Výhody pro nájemce

Pronájem pozemku umožňuje nájemci stavět na pozemku v nejlepší lokalitě, který by si sám nemohl koupit. Z tohoto důvodu velké obchodní řetězce, jako jsou Whole Foods a Starbucks, často využívají pronájem pozemku při svých plánech firemní expanze.

Pronájem pozemku také nevyžaduje, aby měl nájemce zálohu na zajištění pozemku, jak by to vyžadovala koupě nemovitosti. Proto je při pořizování pozemkového pronájmu zapojeno méně vlastního kapitálu, což uvolňuje hotovost pro jiné účely a zlepšuje výnos z využití pozemku.

Jakékoli nájemné placené na základě pozemkového pronájmu může být odečitatelné od státních a federálních daní z příjmu, což znamená snížení celkové daňové zátěže nájemce.

Výhody pro pronajímatele

Vlastník pozemku získává od nájemce stálý tok příjmů a zároveň si ponechává vlastnictví nemovitosti. Pozemkový nájem obvykle obsahuje eskalační doložku, která zaručuje zvýšení nájemného, a právo na vystěhování, které poskytuje ochranu v případě neplacení nájemného nebo jiných výdajů.

Pronajímatel, který využívá pozemkový nájem, má také daňové úspory. Pokud prodá nemovitost nájemci přímo, realizuje z prodeje zisk. Uzavřením tohoto typu nájemní smlouvy se vyhnou povinnosti vykazovat jakýkoli zisk. Může však dojít k určitým daňovým dopadům na nájemné, které obdrží.

V závislosti na ustanoveních uvedených v pozemkové smlouvě si pronajímatel může také ponechat určitou kontrolu nad nemovitostí, včetně jejího využití a způsobu rozvoje. To znamená, že pronajímatel může schválit nebo zamítnout jakékoli změny na pozemku.

Nevýhody nájemce

Protože pronajímatel může vyžadovat schválení před provedením jakýchkoli změn, může se nájemce setkat s překážkami při využívání nebo rozvoji nemovitosti. Výsledkem může být více omezení a menší flexibilita pro nájemce.

Náklady spojené s procesem pronájmu pozemku mohou být vyšší, než kdyby nájemce nemovitost přímo koupil. Nájemné, daně, vylepšení, povolení, stejně jako případné čekací doby na schválení pronajímatelem, to vše může být nákladné.

Nevýhody pronajímatele

Pronajímatelé, kteří do svých nájemních smluv nevloží příslušná ustanovení a doložky, mohou ztratit kontrolu nad nájemci, jejichž nemovitosti procházejí výstavbou. Proto je vždy důležité, aby si obě strany nechaly nájemní smlouvu před podpisem zkontrolovat.

V závislosti na tom, kde se nemovitost nachází, může mít použití pachtovní smlouvy pro pronajímatele vyšší daňové dopady. Ačkoli nemusí realizovat zisk z prodeje, nájemné je považováno za příjem. Nájemné je tedy zdaněno běžnou sazbou daně, což může zvýšit daňové zatížení.

.