Paušální smlouva se ve stavebnictví obvykle používá ke snížení nákladů na projektování a správu smlouvy. Nazývá se paušální, protože zhotovitel je povinen předložit celkovou a souhrnnou cenu namísto nabídky na jednotlivé položky. Paušální smlouva je nejuznávanější formou smlouvy u jednoduchých a malých projektů a projektů s přesně definovaným rozsahem nebo stavebních projektů, kde je riziko různých podmínek na staveništi minimální.
Smlouva s paušální částkou nebo smlouva se stanovenou částkou bude vyžadovat, aby se dodavatel zavázal poskytnout určité služby za stanovenou nebo pevnou cenu. Ve smlouvě s paušální částkou vlastník v podstatě přenesl veškeré riziko na dodavatele, od něhož lze zase očekávat, že bude požadovat vyšší přirážku, aby se postaral o nepředvídané nepředvídatelné události. Dodavatel, s nímž je uzavřena smlouva s paušální částkou, bude zodpovědný za řádné provedení práce a poskytne vlastní prostředky a metody k dokončení díla. Tento typ smlouvy se obvykle vypracovává na základě odhadu mzdových nákladů, nákladů na materiál a připočtení určité částky, která pokryje režijní náklady dodavatele a jeho ziskovou marži.
Výše režijních nákladů vypočtených v rámci paušální smlouvy se bude u jednotlivých stavebních firem lišit, ale bude vycházet z jejich studie posouzení rizik a odbornosti práce. Odhad velmi vysokých režijních nákladů však může vést k tomu, že zhotovitel předloží vlastníkovi projektu vyšší stavební náklady. Odbornost zhotovitele určí, jaký bude jeho odhadovaný zisk ve skutečnosti. Špatně provedená a dlouho odkládaná zakázka zvýší náklady na výstavbu a nakonec sníží zisk zhotovitele.
Kdy použít tento typ smlouvy
Jednorázová smlouva je skvělou smluvní dohodou, kterou lze použít, pokud jsou požadované práce dobře definovány a jsou hotové stavební výkresy. Paušální smlouva sníží riziko vlastníka a zhotovitel má větší kontrolu nad očekávaným ziskem. Je také preferovanou volbou v případě, že jsou dokončeny stabilní půdní podmínky, kompletní představební studie a posudky a zhotovitel tyto dokumenty analyzoval. Smlouva s pevně stanovenou částkou může při dohodě stran obsahovat určité jednotkové ceny za položky s neurčitým množstvím a příplatek na pokrytí jakéhokoli neočekávaného stavu. Doba pro zadání tohoto typu zakázky je také delší, nicméně minimalizuje počet změnových příkazů během výstavby.
Výhody
Zakázka s paušální částkou nabízí následující výhody:
- Nízké riziko pro vlastníka.
- „Pevné“ náklady na výstavbu.
- Minimalizace změnových příkazů.
- Snížení dohledu vlastníka v porovnání se smlouvou na čas a materiál.
- Zhotovitel se bude snažit dokončit projekt rychleji.
- Široce přijímaná metoda zadávání zakázek.
- Analýza nabídek a proces výběru je relativně snadný.
- Zhotovitel bude maximalizovat svou produkci a výkon.
Nevýhody
Přestože jsou paušální smlouvy standardní a preferovanou variantou pro všechny dodavatele, mohou mít také některá omezení:
- Představuje pro dodavatele nejvyšší riziko.
- Změny je obtížné vyčíslit.
- Vlastník může odmítnout žádosti o zadání změn.
- Projekt musí být kompletně navržen před zahájením činností.
- Postup výstavby by mohl trvat déle než jiné alternativy zadání.
- Zhotovitel si zvolí vlastní prostředky a metody.
- Vyšší smluvní ceny, které by mohly pokrýt nepředvídané podmínky.
Paušální kritické položky
Paušální smlouvy jsou skvělým nástrojem pro menší zakázky a zcela jednoduché projekty. Paušální smlouvy však mohou nakonec přinést velké spory a nároky, které vyplynou ze zadávací dokumentace. Nejčastějšími argumentačními faktory jsou:
Nevyvážené nabídky
Některé projekty mohou vyžadovat vypracování žádosti o platbu s použitím jednotkových množství a jednotkových cen. Mnoho zhotovitelů vypracuje nevyváženou nabídku tak, že zvýší jednotkové ceny u položek, které mají být dokončeny na počátku projektu, jako je mobilizace, pojištění a všeobecné podmínky, a sníží jednotkové ceny u položek potřebných v pozdějších fázích.
Změnové příkazy
Pokud vlastník vypracuje nebo obdrží od zhotovitele návrh změnového příkazu, může být cenová nabídka případně zpochybněna. Vlastník by se mohl odvolat na to, že požadovaná změna již byla pokryta ustanoveními smlouvy. Je důležité připravit konkrétní smluvní ustanovení, která stanoví, jakým způsobem budou změnové příkazy řízeny a v jakém rozsahu by zhotovitel mohl požadovat náhradu škody za prodlení.
Zhotovitel může na základě svých zkušeností navrhnout změny návrhu. Ustanovení smlouvy by měla jasně stanovit, jak budou tyto změny řešeny a jak budou tyto náklady rozděleny nebo kdo bude odpovědný za ekonomický dopad navrhovaných změn.
Předčasné dokončení
Smlouvy s paušální částkou mohou zahrnovat kompenzaci za předčasné dokončení pro zhotovitele. Předčasné dokončení by mohlo přinést vyšší úspory pro vlastníka projektu; tato ustanovení však mohou být ve smlouvě o výstavbě výslovně uvedena.
.