Je to základní otázka, před kterou stojí každý, kdo se někdy pustil do rekonstrukce domu: Jaká je pravděpodobnost, že se mi peníze vrátí, až svůj dům prodám? Na tuto otázku neexistuje jednoduchá odpověď, protože to, kolik bude kupující ochoten zaplatit, závisí na mnoha faktorech – od výběru projektu přes použité materiály až po hodnotu ostatních domů ve vašem okolí.
Je však důležité mít určitou představu o tom, jakou hodnotu mohou mít vaše úpravy. Pokud chcete investovat více, než můžete doufat, že se vám vrátí, protože svůj dům milujete a plánujete v něm dlouho bydlet, je to v pořádku. Zvažte však následující pokyny a vyhnete se nepříjemným překvapením, až přijde čas vyvěsit na trávník ceduli Na prodej.
- Jaké domácí úpravy přinášejí nejlepší návratnost?
- Návratnost investice do vylepšení domu
- Vyšší výdaje neznamenají vždy vyšší návratnost
- Přestavba kuchyně ROI
- Je přestavba dobrou investicí?
- 5 faktorů, které ovlivňují hodnotu při dalším prodeji a návratnost investic
- Sousedství
- Region
- Trh
- Časová osa
- Skryté výdaje a problémy
- Návratnost podle projektu
Ne všechny projekty přestavby jsou stejné. Největší návratnost mají kuchyně, koupelny, rodinné pokoje nebo přístavby hlavních pokojů.
Tady je rozpis průměrné návratnosti investice o rok později po některých běžných projektech na vylepšení domácnosti:
| Projekt | Průměrné náklady | Průměrná hodnota při opětovném prodeji o rok později | % návratnost |
|---|---|---|---|
| Projekt | Průměrné náklady | Průměrná hodnota při dalším prodeji o rok později | % návratnost |
| Malá přestavba kuchyně | 14 USD,773 | $13,039.00 | 87% |
| Dvoupatrová přístavba | 67 743 $ | 56 770 $.00 | 83% |
| Přístavba koupelny | $14 216 | $11 704,00 | 81% |
| Velká přestavba kuchyně | $38 769 | $31 344.00 | 80% |
| Přístavba rodinného pokoje | $46 738 | $37 217,00 | 78% |
| Deska | 5 865 $ | 4 498 $.00 | 75% |
| Master suite | 63 275 $ | 47 699,00 $ | 74% |
| Podkrovní ložnice | 31 366 $ | 23 232 $. Remodeling Magazine (www.remodeling.hw.net);
„Lidé, kteří kupují dům, se nejprve dívají na kuchyně a koupelny,“ říká Kermit Baker, ředitel programu Remodeling Futures při Joint Center for Housing Studies na Harvardově univerzitě. Takže i když tyto místnosti mohou být na přestavbu nejnákladnější, je pravděpodobnější, že se vyplatí. Přidání místností, jako je rodinný pokoj nebo hlavní apartmá, má také tendenci přinášet dobré výsledky při dalším prodeji: Na druhém konci spektra jsou bazény, jejichž cena se téměř nikdy nevrátí, protože mnoho kupujících není ochotno zaplatit více za dům jen proto, aby získali něco, co považují za obtěžující údržbu. Domácí kanceláře bývají ze stejného důvodu málo návratné: Jen hrstka kupujících bude chtít místnost určenou k práci. (Přemýšlejte o tom takto: Jak vysoký příplatek byste byli ochotni zaplatit za kabriolet, kdybyste nikdy nehodlali sundat střechu?) Přestavba kuchyně ROIA to, že je projekt drahý, ještě neznamená, že se více vrátí. Často mohou drobná vylepšení přinést velké dividendy. Podle každoroční analýzy poměru nákladů a hodnoty, kterou provádí časopis Remodeling, se „face-lift“ kuchyně – malování, renovace povrchů a modernizace spotřebičů – vrátí více než kompletní přestavba. Klíčem k menším výdajům je utratit je moudře. „Pokud vezmete 20 000 dolarů a rozumně je utratíte za kuchyň, můžete ji udělat milionkrát lepší,“ říká vedoucí redaktor časopisu Remodeling Jim Cory, který na průzkum dohlíží. „Klíčový je design a výběr produktů.“ Je přestavba dobrou investicí?I když je vaše přestavba pro většinu kupujících atraktivním vylepšením, přidává jen malou hodnotu, pokud je provedena jen podle vašeho vkusu. „Můžete chtít mít v domě místnost ve tvaru kočky nebo myši, ale najdete kupce, který ji bude chtít?“ říká Gopal Ahluwalia, ředitel výzkumu v Národní asociaci stavitelů domů. „V duchu musíte myslet na to, že jednou budete muset dům prodat.“ Pokud bydlíte v řemeslnickém skvostu a chcete například přistavět rodinný pokoj, udržujte design v souladu s původním vzhledem. To platí jak pro výšku stropů, tak pro styl oken a lišt. „Nechcete ztratit celistvost domu,“ říká Bobbi Chasinová, realitní makléřka v Evanstonu ve státě Illinois. „Když dáte na zadní stranu domu velkou krabici, zkazíte tím celý vzhled.“ To samé platí i pro menší projekty. Například při výběru kuchyňských skříněk, pracovní desky a podlahy se zaměřte na klasické nebo neutrální barvy a styly. „Před lety jsem měl klientku, která chtěla fialovou kuchyň, aby ladila s fialovou spárovací hmotou na krbu,“ říká Mark Scott, přestavitel v Bethesdě ve státě Maryland. Scott se proti tomu důrazně ohradil, ale majitelka domu trvala na tom, že v domě hodlá zůstat do konce života. Pokud se k něčemu takovému nedokážete zavázat, nečekejte, že někdo jiný zaplatí za vaše jedinečné a výstřední volby. SousedstvíPředtím, než Kevin a Julianne Warrenovi utratili 42 000 dolarů za přestavbu kuchyně ve svém pěkně propracovaném rančovém domě z 50. let, měl dům pravděpodobně hodnotu asi 150 000 dolarů. Ale jejich poloha, část Forest Hills v Grand Rapids v Michiganu, jim dávala jistotu, že tato vylepšení byla rozumnou sázkou. „Je to čtvrť se špičkovými školami. Každý se snaží dostat do této oblasti,“ říká Kevin. Ještě lepší je, že dům Warrenových je obklopen nemovitostmi v hodnotě kolem 200 000 dolarů. To znamená, že se nevyřadili z místního trhu, což je velmi důležité hledisko při jakékoli přestavbě. „Budete dělat práce, které váš dům zhodnotí o 300 000 dolarů, když stojí ve čtvrti s cenou 100 000 dolarů?“ ptá se Israel Ramos, realitní makléř ve Phoenixu v Arizoně. „Nepřekračujte strop pro okolí, jinak nedostanete své peníze zpět.“ Stejně jako by cena vašeho domu měla odpovídat ceně vašeho okolí, měla by i vaše vylepšení odpovídat hodnotě vašeho domu. V Seattlu realitní makléř Kay Rigley nedávno zjistil, že jeho bývalý klient utratil 90 000 dolarů za přestavbu dvou koupelen s vyhřívanými podlahami a italskými dlaždicemi. „Řekla jsem: ‚Škoda, že jste si se mnou nejdřív nepromluvil,'“ říká. Mezi tím, co zaplatili za nemovitost, a dalšími vylepšeními utratili majitelé více než půl milionu dolarů za dům, jehož hodnotu Rigleyová odhaduje maximálně na 450 000 dolarů. RegionTo, v jaké části země žijete, ovlivňuje několik rozhodnutí o přestavbě. Například na jihu bývá práce levnější než na severovýchodě – a to natolik, že roční průzkum Remodeling oceňuje stejný apartmán s hlavní ložnicí na 59 401 dolarů v Louisville v Kentucky a na 73 814 dolarů ve Westchesteru v New Yorku. Místní faktory ovlivňují také poptávku. Kupující všude pravděpodobně uvítají nový, dobře zařízený rodinný pokoj. Krby se však prodávají lépe na severu než na jihu a paluby přidávají větší hodnotu v teplejším podnebí. Neexistují žádná pevná pravidla, ale sledování místních trendů je dobrým způsobem, jak zajistit, aby se vaše volba líbila zájemcům o dům. TrhKde regionální rozdíly skutečně hrají roli, je trh s nemovitostmi. Pokud je po bydlení velká poptávka, kupující budou pravděpodobně ochotni zaplatit za vaše úpravy více. Stavitel Scott z Bethesdy říká, že si nedávno naúčtoval 300 000 dolarů za rozšířenou kuchyň, snídaňový pokoj a pracovnu, což je nejdražší rekonstrukce na metr čtvereční, jakou kdy provedl. Peníze se však manželům vrátily, když si loni koupili ještě větší dům. „V okolí Washingtonu je to jiné než v Missouri,“ poznamenává Scott. „Lidé tu dostávají strašně moc peněz za to, že tu mohou být.“ Buďte však opatrní. I na silném trhu můžete rekonstrukci přehnat. Brett Weinstein, realitní makléř v kalifornském Oaklandu, zažil v oblasti Bay boom v oblasti bydlení. Přestože ceny zůstávají vysoké, říká: „Pokud někdo loni zaplatil o 200 000 dolarů více, než byla požadovaná cena, koupil v době, kdy byl trh rozpálený. Takže pokud chtějí utratit 60 000 dolarů za přestavbu kuchyně, budou v něm muset bydlet o něco déle, aby se jim tyto peníze vrátily.“ Časová osaJak Weinstein upozorňuje, čím déle v domě bydlíte, tím je pravděpodobnější, že se vám náklady vrátí. Vzhledem k tomu, že ceny domů rostou přibližně o 5 % ročně, vaše výdaje se nakonec promítnou do růstu hodnoty nemovitosti. (Navíc se budete moci po tyto roky těšit z renovace.) Několik výhrad: Neexistuje žádný přírodní zákon, který by říkal, že ceny musí růst, takže na tento roční nárůst příliš nespoléhejte. A nezapomeňte, že někdy může život hodit flintu do žita a možná budete muset dát svůj dům na trh dříve, než jste očekávali. U některých projektů hraje čas také proti vám. „Existuje stylistická amortizace,“ říká Baker z Harvardu. „Všechny dnešní módy se týkají bourání zdí a vytváření velkých místností. Ale za deset let už to nemusí být nutně aktuální.“ Kuchyně a koupelny jsou obzvláště náchylné k tomu, aby vypadaly zastarale, což vám potvrdí každý, kdo se zhrozil, když ve svém vysněném domě objevil avokádově zelené spotřebiče. Skryté výdaje a problémyPokud si myslíte, že se vám projekt vyplatí, ale jen stěží, připravte se na to, že se něco může zvrátit ve váš neprospěch. Rekonstrukce domu je plná „skrytých“ výdajů: dodatečné náklady, když projekt trvá déle, než bylo plánováno; poplatky odborníkům za testy azbestu nebo výpočty tepelných ztrát; měsíční splátky úroků za úvěr na bydlení. Nemluvě o vyšších daních z nemovitosti, které možná budete muset zaplatit, až bude váš nový a vylepšený dům znovu oceněn. Když je vše řečeno a uděláno, většina odborníků nedoporučuje vylepšovat dům jako investici. Jistě, buďte chytří v tom, za co utrácíte. Ale nová paluba není podílový fond. Realitní makléř Chasin navrhuje, abyste se po vypracování domácích úkolů rozhodovali podle toho, co chcete a co si můžete dovolit. „Měl jsem nabídku, kde manžel odešel do předčasného důchodu, a tak ho manželka přesvědčila, aby si za 50 000 dolarů pořídil velmi drahou domácí kancelář. Nakonec se přestěhovali na Floridu a peníze z té domácí kanceláře nedostali,“ říká Chasin. „Ale jí to bylo jedno. Dělalo mu to radost.“ Od poloviny 80. let časopis Remodeling každoročně provádí analýzu poměru nákladů a hodnoty projektů přestavby obytných budov v celé zemi. Na základě dotazování realitních makléřů a odhadců v různých regionech redakce zjišťuje, kolik přibližně stála realizace projektů a o kolik mohou tato vylepšení zvýšit prodejní cenu domu o rok později. Zpráva je všeobecně považována za nejautoritativnější studii na toto téma. Ale i Jim Cory, redaktor, který má průzkum na starosti, připouští, že jde jen o určitou část. „Naší studií poskytujeme měřítko,“ říká. „O případech je třeba rozhodovat individuálně.“ Hledáte další pomoc s opravami v domácnosti? Pomoci vám může záruka na dům. Podívejte se na podrobné recenze týmu This Old Houses Reviews na:
. |