Kiinteistönomistajana, jos joku kertoisi sinulle, että hän aikoo aloittaa öljynporauksen maallasi, yrittäisit luultavasti potkaista hänet pois tontillesi tunkeutujana. Mutta odota! Ellet omista myös maasi alla olevia mineraaleja, kyseisellä henkilöllä saattaa olla täysi oikeus aloittaa poraus.
Yhdysvalloissa mineraalioikeudet voidaan myydä tai luovuttaa erillään omistusoikeuksista. Näin ollen maa-alueen omistaminen ei välttämättä tarkoita, että omistat myös oikeudet sen alla oleviin mineraaleihin. Jos et tiennyt tätä, et ole yksin. Monet kiinteistönomistajat eivät ymmärrä mineraalioikeuksia.
Tässä artikkelissa käsitellään sitä, mitä mineraalioikeudet ovat, miten ne voidaan luovuttaa erillään maasta, jonka alla ne sijaitsevat, ja sitä, pitäisikö sinun olla huolissasi siitä, että joku muu omistaa kiinteistösi alla olevat mineraalioikeudet.
Mitä ovat mineraalioikeudet?
Mineraalien omistajalla on oikeus louhia esiin ja käyttää tietyn maanpinnan alapuolella olevia mineraaleja. Se, mitä mineraaleja siihen sisältyy, riippuu tietyn luovutuksen (asiakirja, jonka puitteissa joku osti tai myi oikeudet) ehdoista. Luovutus voi sisältää kaikki maan alla olevat mineraalit tai rajoittua tiettyihin mineraaleihin.
Yleisimmin louhitut mineraalit ovat nykyään maakaasu, öljy ja hiili (vaikka mineraalien omistaja voi myös omistaa ja louhia kultaa, hopeaa tai muita mineraaleja). Toisinaan mineraalioikeuksien siirtoon sisältyy myös pintaoikeuksia. Tällöin mineraalien omistajalla on myös oikeus louhia maan pinnalla olevia mineraaleja, kuten savea tai soraa.
Miten mineraalioikeudet erotetaan kiinteistön osalta?
Mineraalioikeudet sisällytetään automaattisesti osaksi maata kiinteistön luovutuksessa, ellei omistaja/myyjä erota omistusta jossain vaiheessa. Omistaja voi erottaa mineraalioikeudet maastaan seuraavasti:
- Välttämällä (myymällä tai muulla tavoin siirtämällä) maa-alueen, mutta säilyttämällä mineraalioikeudet. (Tämä tapahtuu sisällyttämällä maa-alueen luovutuskirjaan lausuma, joka varaa kaikki oikeudet mineraaleihin myyjälle.)
- Välttää mineraalioikeudet ja säilyttää maa-alueen. (Tässä tapauksessa myyjä antaa erillisen mineraaleja koskevan kauppakirjan mineraalioikeuksien ostajalle.)
- Luovuttaa maa-alueen yhdelle henkilölle ja mineraalioikeudet toiselle.
Koska myyjä voi luovuttaa vain omistamaansa omaisuutta, jokainen maa-alueen myynti sen jälkeen, kun mineraalit on erotettu toisistaan, sisältää automaattisesti vain maa-alueen. Ensimmäisen mineraalien erottamisen jälkeen tehdyissä maata koskevissa kauppakirjoissa ei viitata siihen, että mineraalioikeudet eivät sisälly kauppakirjaan.
Tämä tarkoittaa, että useimmissa tapauksissa et voi määrittää, omistatko maasi alla olevat mineraalioikeudet vain katsomalla kauppakirjaasi. Omistajat ovat joskus yllättyneitä huomatessaan, että joku muu omistaa oikeudet heidän maansa alla oleviin mineraaleihin.
Kuka omistaa mineraalit, ei aina ole väliä
Tyypillisesti sen selvittäminen, omistaako joku muu kuin maanomistaja mineraalioikeudet, on kallis prosessi. Ja ehkä sinun ei oikeastaan tarvitse selvittää asiaa. Loppujen lopuksi maanalaisten mineraalien poistaminen aiheuttaa yleensä suuria kustannuksia, joten mineraalien omistaja ei luultavasti katso, että mineraalien poistaminen kannattaisi, elleivät ne ole arvokkaita ja runsaita.
Jos esimerkiksi asut alueella, jolla ei ole historiallisesti harjoitettu öljyn- tai maakaasunporausta, kivihiilikaivostoimintaa tai muuta mineraalien louhintaa, on epätodennäköistä, että maasi alla on paljon arvokkaita mineraaleja, joita mineraalien omistaja vaivautuisi poistamaan. On jopa todennäköistä, että maasi mineraalien omistusta ei ole erotettu toisistaan ja että jos omistat maan, omistat myös mineraalit.
Lisäksi kaivostoimintaa ja mineraalioikeuksia säätelevät Yhdysvaltain lait yleensä kieltävät mineraalien omistajalta mineraalien louhinnan yhteydessä vahingoittamasta tai häiritsemästä maalla sijaitsevien asuntojen tai muiden parannusten käyttöä. Tämän seurauksena mineraalien omistajat eivät yleensä yritä louhia mineraaleja tiheään asutuilla alueilla. Tämä tarkoittaa sitä, että jos asut kaupungissa tai alueella, jossa on paljon taloja pienillä tonteilla, sinun ei luultavasti tarvitse huolehtia siitä, omistatko alapuolellasi olevat mineraalit vai et.
Kun mineraalien omistajalla on väliä
Alueilla, joilla mineraalien louhinta on yleistä, se, omistatko maapohjasi alapuolella olevat mineraalit, voi olla todellinen huolenaihe. Jos kiinteistösi sijaitsee esimerkiksi alueella, jossa öljynporauslautat ovat jokapäiväinen näky, jossa maakaasun poraaminen on yleistä tai jossa harjoitetaan hiilikaivostoimintaa, jos et omista maasi alla olevia mineraaleja, mineraalien omistaja saattaa tulla kutsumaan sinua.
Mineraalien omistajan oikeuksien laajuus
Mineraalien omistajan oikeuksiin kuuluu tyypillisesti myös oikeus käyttää maan pintaa omistamiensa mineraalien käyttämiseen ja louhintaan. Tämä saattaa tarkoittaa sitä, että mineraalien omistajalla on oikeus porata öljy- tai maakaasukaivo tai louhia kaivos kiinteistölläsi. Mineraalien omistajalla on yleensä myös oikeus rakentaa tiestöä tai muita parannuksia, jotka ovat tarpeen mineraalien louhinnan helpottamiseksi.
Joskus mineraalioikeuksien luovutuksen ehdot rajoittavat mineraalien omistajan oikeuksia. Mineraalioikeuskirjassa saatetaan esimerkiksi asettaa aikaraja sille, kuinka kauan porausta voidaan jatkaa, tai rajoittaa louhinta tiettyyn syvyyteen. Lisäksi maanomistajan ja ympäristön suojelemiseksi kaivostoimintaa ja porausta säätelevät osavaltion ja paikalliset lait sisältävät yleensä rajoituksia mineraalien louhintatoimille.
Mitä tehdä, jos olet huolissasi mineraalioikeuksista
Jos mineraalien omistaja ottaa sinuun yhteyttä maa-alueesi alla olevien mineraalien louhimisesta, ensimmäisenä askeleenasi olisi otettava yhteyttä alueesi lakimieheen, jolla on kokemusta mineraalioikeudesta. Asianajaja voi auttaa sinua kahlaamaan tämän monimutkaisen oikeudenalan läpi ja määrittämään, kuka todella omistaa maasi alla olevat mineraalit (työläs prosessi, jossa jäljitetään asiakirjoja takaisin alkuperäiseen mineraalivaraukseen tai -luovutukseen). Useat omistajat saattavat jopa omistaa oikeudet eri mineraaleihin. Lisäksi joskus mineraalirojaltit (oikeus saada voittoa mineraaleista) siirretään erillään mineraalien omistusoikeudesta.
Jos mineraalien omistusoikeutta vaativalla henkilöllä on pätevä omistusoikeus, et ehkä voi estää häntä poistamasta mineraaleja. Voit kuitenkin keskustella asianajajan kanssa siitä, miten voit minimoida poistotoimien vaikutukset sinuun ja maahasi. Asianajaja voi ainakin ryhtyä toimenpiteisiin sen varmistamiseksi, että mineraalien omistaja noudattaa kaikkia mineraalien louhinta- ja puhdistusprosessia koskevia rajoituksia ja määräyksiä.