Kertakorvausperiaatteella tehtyä urakkasopimusta käytetään rakennusalalla yleensä suunnittelu- ja sopimushallintokustannusten vähentämiseksi. Sitä kutsutaan könttäsummaksi, koska urakoitsijan on annettava kokonais- ja kokonaishinta sen sijaan, että se tekisi tarjouksen yksittäisistä eristä. Kertakorvaussopimus on tunnetuin sopimusmuoto yksinkertaisissa ja pienissä hankkeissa sekä hankkeissa, joiden laajuus on tarkasti määritelty, tai rakennushankkeissa, joissa erilaisten työmaaolosuhteiden aiheuttama riski on vähäinen.
Mistä sopimuksessa sovitaan?
Kertasopimuksessa tai sovitun summan sopimuksessa toimittaja sitoutuu toimittamaan määrätyt palvelut sovittua tai kiinteää hintaa vastaan. Kiinteämääräisessä sopimuksessa omistaja on käytännössä siirtänyt kaiken riskin urakoitsijalle, jonka voidaan puolestaan olettaa pyytävän korkeampaa voittolisää ennakoimattomien satunnaisuuksien varalta. Kertasummasopimukseen perustuva toimittaja on vastuussa työn asianmukaisesta toteuttamisesta ja tarjoaa omia keinojaan ja menetelmiään työn loppuunsaattamiseksi. Tämäntyyppinen sopimus laaditaan yleensä arvioimalla työvoimakustannukset, materiaalikustannukset ja lisäämällä tietty määrä, joka kattaa urakoitsijan yleiskustannukset ja voittomarginaalin.
Kertasummasopimuksessa laskettujen yleiskustannusten määrä vaihtelee rakennuttajakohtaisesti, mutta se perustuu rakennuttajan riskinarviointitutkimukseen ja työvoimaosaamiseen. Hyvin suurten yleiskustannusten arvioiminen voi kuitenkin johtaa siihen, että urakoitsija esittää hankkeen omistajalle korkeampia rakennuskustannuksia. Urakoitsijan asiantuntemuksesta riippuu, millaiseksi heidän arvioimansa voitto todellisuudessa muodostuu. Huonosti toteutettu ja pitkään viivästynyt urakka nostaa rakennuskustannuksia ja pienentää lopulta urakoitsijan voittoa.
Milloin tätä sopimustyyppiä kannattaa käyttää
Kertakorvausurakka on hyvä urakkasopimus, jota voidaan käyttää, jos pyydetty työ on hyvin määritelty ja rakennuspiirustukset ovat valmiit. Kertakorvaussopimus vähentää omistajariskiä, ja urakoitsija voi paremmin hallita voitto-odotuksia. Se on myös suositeltavin vaihtoehto, kun maaperäolosuhteet ovat vakaat, täydelliset rakentamista edeltävät tutkimukset ja arvioinnit on tehty ja urakoitsija on analysoinut nämä asiakirjat. Määräsummasopimukseen voi sisältyä, osapuolten sopiessa, tiettyjä yksikköhintoja kohteille, joiden määrä on määrittelemätön, ja korvauksia mahdollisten odottamattomien olosuhteiden kattamiseksi. Tämäntyyppisen sopimuksen tekemiseen kuluva aika on myös pidempi; se kuitenkin minimoi muutostilaukset rakentamisen aikana.
Edut
Kertasummasopimuksella on seuraavat edut:
- Omistajalle aiheutuva vähäinen riski.
- ”Kiinteät” rakennuskustannukset.
- Muutostilausten minimointi.
- Omistajan valvonta vähenee verrattuna aika- ja materiaalisopimukseen.
- Rakennuttaja pyrkii saamaan hankkeen valmiiksi nopeammin.
- Hyväksytty laajalti urakkamenetelmänä.
- Tarjousanalyysi- ja valintaprosessi on suhteellisen helppo.
- Rakennuttaja maksimoi tuotantonsa ja suorituksensa.
Haitat
Vaikka kertamaksusopimukset ovat kaikkien urakoitsijoiden vakiovaihtoehto ja ensisijainen vaihtoehto, sillä saattaa olla myös joitakin rajoituksia:
- Se aiheuttaa urakoitsijalle suurimman riskin.
- Muutoksia on vaikea kvantifioida.
- Omistaja saattaa hylätä muutostilauspyynnöt.
- Hanke on suunniteltava kokonaan ennen toimintojen aloittamista.
- Rakentamisen eteneminen voi kestää kauemmin kuin muissa urakkavaihtoehdoissa.
- Rakennuttaja valitsee omat keinonsa ja menetelmänsä.
- Korkeammat urakkahinnat, jotka voivat kattaa ennalta arvaamattomat olosuhteet.
Kriittiset kohteet kertakorvausperiaatteella
Kertakorvausperiaatteella tehdyt urakat ovat oiva väline pienemmille urakoille ja melko yksinkertaisille hankkeille. Kertakorvaussopimukset voivat kuitenkin lopulta tuottaa suuria riitoja ja vaatimuksia, jotka johtuvat sopimusasiakirjoista. Yleisimpiä riitatekijöitä ovat:
Tasapainottomat tarjoukset
Joissakin hankkeissa saatetaan vaatia maksuhakemuksen laatimista yksikkömääriä ja yksikköhintoja käyttäen. Monet urakoitsijat laativat epätasapainoisen tarjouksen korottamalla yksikköhintoja hankkeen alkuvaiheessa valmistuvissa kohteissa, kuten mobilisoinnissa, vakuutuksissa ja yleisissä ehdoissa, ja alentamalla yksikköhintoja kohteissa, joita tarvitaan myöhemmissä vaiheissa.
Muutosmääräykset
Jos omistaja laatii tai vastaanottaa urakoitsijalta muutosmääräysehdotuksen, hintanoteeraus voidaan mahdollisesti kiistää. Omistaja saattaa vedota siihen, että pyydetty muutos on jo katettu sopimusmääräyksillä. On tärkeää laatia erityiset sopimuslausekkeet, joissa täsmennetään, miten muutostilauksia käsitellään ja missä määrin urakoitsija voi vaatia viivästyskorvauksia.
Laajuus ja suunnittelumuutokset
Urakoitsija voi ehdottaa suunnittelumuutoksia kokemuksensa perusteella. Sopimusmääräyksistä olisi käytävä selvästi ilmi, miten näitä muutoksia käsitellään ja miten kustannukset jaetaan tai kuka vastaa ehdotettujen muutosten taloudellisista vaikutuksista.
Ennenaikainen valmistuminen
Kertakorvaussopimuksiin saattaa sisältyä urakoitsijalle maksettava korvaus ennenaikaisesta valmistumisesta. Ennenaikainen valmistuminen saattaa tuottaa suurempia säästöjä hankkeen omistajalle; nämä lausekkeet saattavat kuitenkin olla nimenomaisia rakennussopimuksessa.