Free Press

Mikä on maanvuokrasopimus?

Kiinteistön maanvuokrasopimus on sopimus, jossa vuokralainen saa kehittää kiinteistöä vuokra-aikana, minkä jälkeen maa-alue ja kaikki parannukset luovutetaan kiinteistön omistajalle.

Miten maanvuokrasopimus toimii

Kiinteistön maanvuokrasopimuksessa ilmoitetaan, että parannukset ovat kiinteistön omistajan omistuksessa, jollei poikkeusta ole luotu, ja siinä määrätään, että vuokralainen maksaa kaikki vuokrasopimuksen voimassaoloaikana syntyvät asiaankuuluvat verot. Koska maanvuokrasopimus antaa vuokranantajalle mahdollisuuden ottaa haltuunsa kaikki parannukset vuokra-ajan päätyttyä, vuokranantaja voi myydä kiinteistön korkeammalla hinnalla. Maanvuokrasopimuksia kutsutaan usein myös maanvuokrasopimuksiksi, koska vuokranantajat vuokraavat vain maa-alueen.

Vaikka niitä käytetään ensisijaisesti liiketiloissa, maanvuokrasopimukset eroavat suuresti muista kaupallisista vuokrasopimustyypeistä, kuten kauppakeskusten ja toimistorakennusten vuokrasopimuksista. Näissä muissa vuokrasopimuksissa vuokralaiselle ei yleensä anneta tehtäväksi ottaa vastuuta yksiköstä. Sen sijaan näiltä vuokralaisilta peritään vuokraa, jotta he voivat harjoittaa liiketoimintaansa. Maanvuokrasopimuksessa maa-alue vuokrataan pitkäaikaisesti – tyypillisesti 50-99 vuodeksi – vuokralaiselle, joka rakentaa tontille rakennuksen.

99 vuoden vuokrasopimus on yleensä pisin mahdollinen kiinteistön vuokra-aika. Aiemmin se oli pisin mahdollinen tavanomaisen oikeuden mukaan. 99 vuoden vuokrasopimukset ovat kuitenkin edelleen yleisiä, mutta ne eivät enää ole lain mukaan pisin mahdollinen.

Kiinteistön vuokrasopimuksessa määritellään, kuka omistaa maa-alueen ja kuka omistaa rakennuksen ja kiinteistön parannukset. Monet vuokranantajat käyttävät maanvuokrasopimuksia keinona säilyttää omistusoikeus kiinteistöönsä kaavoituksellisista syistä, välttää pääomavoittoja ja hankkia tuloja ja tuloja. Vuokralaiset ottavat yleensä vastuun kaikista kuluista. Tähän sisältyvät rakentaminen, korjaukset, kunnostukset, parannukset, verot, vakuutukset ja kaikki kiinteistöön liittyvät rahoituskustannukset.

Esimerkkiesimerkkiesimerkkiesimerkkiesimerkkiesimerkkiesimerkkiesimerkkiesimerkki maanvuokrasopimuksesta

Kiinteistön maanvuokrasopimukset ovat usein käytössä franchisingyhtiöissä ja suurissa myymälöissä, samoin kuin muissa kaupallisissa yhteisöissä. Yrityksen pääkonttori ostaa yleensä maa-alueen ja antaa vuokralaisen/kehittäjän rakentaa ja käyttää laitosta. On hyvin mahdollista, että lähelläsi oleva McDonald’s, Starbucks tai Dunkin Donuts on sidottu maanvuokrasopimukseen.

Heinäkuussa 2016 newyorkilainen sijoitusyhtiö AllianceBernstein osti BLDG Managementilta 99 vuoden maanvuokrasopimuksen New Yorkin George Washington -hotellia varten 100,4 miljoonan dollarin arvoisella kaupalla. BLDG osti hotellin alun perin, kun se oli ulosotossa vuonna 1994. Vaikka Manhattanilla sijaitseva School of Visual Arts käytti rakennusta opiskelija-asuntolana, BLDG jätti huhtikuussa 2016 suunnitelmat kiinteistön kunnostamiseksi hotelliksi, jossa on ravintola, baari ja maanpäällisiä myymälöitä. Kiinteistö toimii tällä hetkellä New Yorkin Flatiron Districtissä sijaitsevana Freehand Hotel -boutique-hotellina.

Joitakin maanvuokrasopimuksen perusasioita olisi oltava:

• Vuokrasopimuksen ehdot
• Sekä vuokranantajan että vuokralaisen oikeudet
• Rahoitusehdot
• Käyttömääräykset
• Korvaukset
• Maksut
• Vakuutus
• Vahingonkorvaus

Subordinated vs. Unsubordinated Ground Leases

Ground lease -vuokralaiset rahoittavat usein parannukset ottamalla velkaa. Alisteisessa maanvuokrasopimuksessa vuokranantaja suostuu kiinteistöön kohdistuvien saatavien alempaan etuoikeusjärjestykseen, jos vuokralainen laiminlyö parannuksia varten otetun lainan maksamisen. Toisin sanoen toissijainen maanvuokrasopimus – vuokranantaja sallii periaatteessa, että kiinteistökirja toimii vakuutena, jos vuokralainen laiminlyö parannuksiin liittyvän lainan maksamisen. Tämäntyyppisessä maanvuokrasopimuksessa vuokranantaja voi neuvotella korkeammista vuokramaksuista vastineeksi siitä riskistä, jonka hän ottaa vuokralaisen laiminlyönnin varalta. Tämä voi myös hyödyttää vuokranantajaa, koska rakennuksen rakentaminen hänen maalleen nostaa hänen kiinteistönsä arvoa.

Sen sijaan etuoikeudeltaan huonommassa asemassa oleva maanvuokrasopimus antaa vuokranantajalle mahdollisuuden pitää kiinteistöön kohdistuvat saamiset etusijalla siinä tapauksessa, että vuokralainen laiminlyö parannuksia koskevan lainan maksamisen. Koska lainanantaja ei voi ottaa maata omistukseensa, jos laina jää maksamatta, laina-ammattilaiset saattavat epäröidä myöntää asuntolainaa parannuksia varten. Vaikka vuokranantaja säilyttää kiinteistön omistusoikeuden, hänen on yleensä perittävä vuokralaiselta alhaisempaa vuokraa.

Maanvuokrasopimuksen edut ja haitat

Maanvuokrasopimuksesta voi olla hyötyä sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle.

Vuokralaisen edut

Maanvuokrasopimus antaa vuokralaiselle mahdollisuuden rakentaa kiinteistölle parhaalla sijainnilla sijaitsevalle kiinteistölle, jota hän ei voisi itse ostaa. Tästä syystä suuret kauppaketjut, kuten Whole Foods ja Starbucks, hyödyntävät usein maanvuokrasopimuksia yritysten laajentumissuunnitelmissa.

Maanvuokrasopimus ei myöskään vaadi vuokralaiselta käsirahaa tontin turvaamiseksi, kuten kiinteistön ostaminen edellyttäisi. Siksi maanvuokrasopimuksen hankkimiseen liittyy vähemmän omaa pääomaa, mikä vapauttaa käteisvaroja muihin tarkoituksiin ja parantaa maan hyödyntämisen tuottoa.

Mahdolliset maanvuokrasopimuksesta maksetut vuokrat voivat olla vähennyskelpoisia osavaltion ja liittovaltion tuloverotuksessa, mikä vähentää vuokralaisen kokonaisverorasitusta.

Vuokranantajan hyödyt

Tontinomistaja saa vuokralaiselta tasaista tulovirtaa samalla, kun hän säilyttää omistusoikeuden kiinteistöön. Maanvuokrasopimus sisältää tyypillisesti korotuslausekkeen, joka takaa vuokrankorotukset, ja häätöoikeudet, jotka tarjoavat suojaa vuokran tai muiden menojen laiminlyönnin varalta.

Maanvuokrasopimuksia käyttävälle vuokranantajalle koituu myös verosäästöjä. Jos hän myy kiinteistön vuokralaiselle suoraan, hän saa myyntivoiton. Toteuttamalla tämäntyyppisen vuokrasopimuksen he välttävät voittojen ilmoittamisen. Vuokranantajalla voi kuitenkin olla joitakin verovaikutuksia saamaansa vuokraan.

Riippuen maanvuokrasopimukseen sisältyvistä määräyksistä, vuokranantaja voi myös säilyttää jonkin verran määräysvaltaa kiinteistöön, mukaan lukien sen käyttö ja sen kehittäminen. Tämä tarkoittaa, että vuokranantaja voi hyväksyä tai kieltää kaikki tonttiin tehtävät muutokset.

Vuokralaisen haitat

Koska vuokranantajat saattavat vaatia hyväksyntää ennen muutosten tekemistä, vuokralainen voi kohdata esteitä kiinteistön käytössä tai kehittämisessä. Tämän seurauksena vuokralaiselle voi aiheutua enemmän rajoituksia ja vähemmän joustavuutta.

Kustannukset, jotka liittyvät maanvuokrausprosessiin, voivat olla korkeammat kuin jos vuokralainen ostaisi kiinteistön suoraan. Vuokrat, verot, parannukset, lupamenettelyt sekä mahdolliset odotusajat vuokranantajan hyväksyntää varten voivat kaikki olla kalliita.

Maanvuokranantajan haitat

Vuokranantajat, jotka eivät sisällytä vuokrasopimuksiinsa asianmukaisia määräyksiä ja lausekkeita, voivat menettää määräysvallan vuokralaisille, joiden kiinteistöjä kehitetään. Siksi on aina tärkeää, että molemmat osapuolet tarkistavat vuokrasopimuksensa ennen allekirjoittamista.

Kiinteistön sijainnista riippuen maanvuokrasopimuksen käyttämisellä voi olla suurempia verovaikutuksia vuokranantajalle. Vaikka hän ei välttämättä saa myyntivoittoa, vuokra katsotaan tuloksi. Vuokraa verotetaan siis tavallisella verokannalla, mikä voi lisätä verorasitusta.