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Che cos’è un contratto di locazione del terreno?

Un contratto di locazione a terra è un accordo in cui un affittuario è autorizzato a sviluppare un pezzo di proprietà durante il periodo di locazione, dopo di che il terreno e tutti i miglioramenti sono girati al proprietario della proprietà.

Come funziona un contratto di locazione a terra

Un contratto di locazione a terra indica che i miglioramenti saranno di proprietà del proprietario della proprietà a meno che non venga creata un’eccezione e stabilisce che tutte le tasse pertinenti sostenute durante il periodo di locazione saranno pagate dall’affittuario. Poiché un contratto di locazione a terra permette al padrone di casa di assumere tutti i miglioramenti una volta che il termine di locazione scade, il padrone di casa può vendere la proprietà ad un tasso più alto. Le locazioni a terra sono anche spesso chiamate locazioni di terreni, in quanto i locatori affittano solo il terreno.

Anche se sono usate principalmente nello spazio commerciale, le locazioni a terra differiscono molto da altri tipi di locazioni commerciali come quelle che si trovano nei complessi commerciali e negli edifici per uffici. Queste altre locazioni tipicamente non assegnano al locatario la responsabilità dell’unità. Invece, a questi affittuari viene addebitato l’affitto per far funzionare i loro affari. Un contratto di locazione a terra comporta l’affitto di un terreno per un periodo a lungo termine – di solito da 50 a 99 anni – a un affittuario che costruisce un edificio sulla proprietà.

Un contratto di locazione di 99 anni è generalmente il più lungo termine di locazione possibile per un pezzo di proprietà immobiliare. Era il più lungo possibile secondo il diritto comune. Tuttavia, le locazioni di 99 anni continuano ad essere comuni, ma non sono più le più lunghe possibili secondo la legge.

Il contratto di terra definisce chi possiede la terra, e chi possiede l’edificio e i miglioramenti sulla proprietà. Molti proprietari usano i contratti di locazione a terra come un modo per mantenere la proprietà della loro proprietà per motivi di pianificazione, per evitare qualsiasi guadagno di capitale, e per generare reddito e reddito. Gli inquilini generalmente si assumono la responsabilità di tutte le spese. Questo include la costruzione, le riparazioni, le ristrutturazioni, i miglioramenti, le tasse, l’assicurazione e qualsiasi costo di finanziamento associato alla proprietà.

Esempio di una locazione a terra

Le locazioni a terra sono spesso usate da franchising e grandi negozi, così come altre entità commerciali. La sede aziendale normalmente acquista il terreno e permette all’affittuario/sviluppatore di costruire e usare la struttura. C’è una buona probabilità che un McDonald’s, Starbucks, o Dunkin Donuts vicino a te siano legati da un contratto di locazione a terra.

Nel luglio 2016, la società di investimenti di New York AllianceBernstein ha acquistato un contratto di locazione a terra di 99 anni da BLDG Management per il George Washington Hotel di New York City in un affare del valore di 100,4 milioni di dollari. BLDG ha originariamente acquistato l’hotel quando era in pignoramento nel 1994. Anche se l’edificio è stato utilizzato dalla School of Visual Arts di Manhattan come dormitorio per studenti, BLDG ha presentato i piani nell’aprile 2016 per ripristinare la proprietà in un hotel con un ristorante, un bar e negozi al piano terra. La proprietà attualmente opera come Freehand Hotel, un boutique hotel, nel Flatiron District di New York City.

Alcuni dei fondamenti di qualsiasi contratto di locazione a terra dovrebbero includere:

• Termini del contratto di locazione
• Diritti sia del padrone di casa che dell’inquilino
• Condizioni sul finanziamento
• Disposizioni d’uso
• Tasse
• Assicurazione del titolo
• Inadempienza

Subordinato vs. Leasing di terreno non subordinato

Gli affittuari del terreno spesso finanziano i miglioramenti assumendo debiti. In un contratto di locazione subordinato, il padrone di casa accetta una priorità inferiore di rivendicazioni sulla proprietà nel caso in cui l’inquilino sia inadempiente sul prestito per i miglioramenti. In altre parole, un contratto di locazione subordinato permette essenzialmente che l’atto di proprietà funga da garanzia in caso di inadempienza dell’inquilino su qualsiasi prestito per i miglioramenti. Per questo tipo di contratto di locazione a terra, il padrone di casa può negoziare pagamenti di affitto più alti in cambio del rischio assunto in caso di inadempienza dell’inquilino. Questo può anche avvantaggiare il proprietario perché la costruzione di un edificio sul suo terreno aumenta il valore della sua proprietà.

Al contrario, un contratto di locazione a terra non subordinato permette al proprietario di mantenere la massima priorità dei crediti sulla proprietà nel caso in cui l’inquilino sia inadempiente sul prestito per le migliorie. Poiché il prestatore non può prendere la proprietà del terreno se il prestito non viene pagato, i professionisti del prestito possono essere riluttanti a estendere un mutuo per i miglioramenti. Anche se il padrone di casa mantiene la proprietà dell’immobile, di solito deve far pagare all’inquilino un affitto più basso.

Vantaggi e svantaggi di un contratto di locazione a terra

Un contratto di locazione a terra può beneficiare sia l’inquilino che il padrone di casa.

Vantaggi per l’inquilino

Il contratto di locazione a terra permette all’inquilino di costruire su una proprietà in una posizione privilegiata che non potrebbe acquistare. Per questo motivo, le grandi catene di negozi come Whole Foods e Starbucks spesso utilizzano i contratti di locazione a terra nei loro piani di espansione aziendale.

Un contratto di locazione a terra inoltre non richiede all’inquilino di avere un anticipo per assicurarsi il terreno, come richiederebbe l’acquisto della proprietà. Pertanto, meno capitale è coinvolto nell’acquisizione di un contratto di locazione a terra, il che libera denaro per altri scopi e migliora il rendimento sull’utilizzo del terreno.

Qualsiasi affitto pagato su un contratto di locazione a terra può essere deducibile per le imposte sul reddito statali e federali, il che significa una riduzione del carico fiscale complessivo dell’inquilino.

Benefici del proprietario

Il proprietario del terreno guadagna un flusso costante di reddito dall’inquilino pur mantenendo la proprietà della proprietà. Un contratto di locazione a terra contiene tipicamente una clausola di escalation che garantisce aumenti nell’affitto e diritti di sfratto che forniscono protezione in caso di inadempienza sull’affitto o altre spese.

Ci sono anche risparmi fiscali per un proprietario che usa contratti di locazione a terra. Se vendono una proprietà ad un inquilino a titolo definitivo, realizzeranno un guadagno sulla vendita. Eseguendo questo tipo di contratto di locazione, evitano di dover segnalare qualsiasi guadagno. Ma ci possono essere alcune implicazioni fiscali sull’affitto che ricevono.

A seconda delle disposizioni messe nel contratto di locazione a terra, un proprietario può anche essere in grado di mantenere un certo controllo sulla proprietà, compreso il suo uso e come viene sviluppato. Questo significa che il padrone di casa può approvare o negare qualsiasi cambiamento al terreno.

Svantaggi dell’inquilino

Perché i padroni di casa possono richiedere l’approvazione prima che qualsiasi cambiamento sia fatto, l’inquilino può incontrare blocchi stradali nell’uso o nello sviluppo della proprietà. Di conseguenza, ci possono essere più restrizioni e meno flessibilità per l’inquilino.

I costi associati al processo di locazione a terra possono essere più alti che se l’inquilino acquistasse una proprietà in blocco. Affitti, tasse, miglioramenti, permessi, così come i tempi di attesa per l’approvazione del padrone di casa, possono essere tutti costosi.

Svantaggi del padrone di casa

I padroni di casa che non inseriscono le giuste disposizioni e clausole nei loro contratti di locazione rischiano di perdere il controllo nei confronti degli inquilini le cui proprietà vengono sviluppate. Questo è il motivo per cui è sempre importante per entrambe le parti avere i loro contratti di locazione rivisti prima di firmare.

A seconda di dove si trova la proprietà, usare un contratto di locazione a terra può avere maggiori implicazioni fiscali per un proprietario. Anche se non possono realizzare un guadagno da una vendita, l’affitto è considerato reddito. Quindi l’affitto è tassato all’aliquota ordinaria, il che può aumentare il carico fiscale.