Kontrakt ryczałtowy jest zwykle stosowany w branży budowlanej w celu zmniejszenia kosztów projektowania i administrowania kontraktem. Nazywa się ją ryczałtową, ponieważ wykonawca jest zobowiązany do przedstawienia łącznej i globalnej ceny zamiast składania ofert na poszczególne pozycje. Umowa ryczałtowa jest najbardziej uznaną formą umowy w przypadku prostych i małych projektów oraz projektów o dobrze zdefiniowanym zakresie lub projektów budowlanych, w których ryzyko związane z różnymi warunkami na placu budowy jest minimalne.
Co jest uzgodnione w umowie?
Kontrakt ryczałtowy lub kontrakt na określoną kwotę będzie wymagał, aby dostawca zgodził się świadczyć określone usługi za określoną lub stałą cenę. W przypadku umowy ryczałtowej właściciel zasadniczo przenosi całe ryzyko na wykonawcę, który z kolei może zażądać wyższej marży, aby zająć się nieprzewidzianymi sytuacjami awaryjnymi. Dostawca zakontraktowany na podstawie umowy ryczałtowej będzie odpowiedzialny za właściwe wykonanie pracy i zapewni własne środki i metody jej realizacji. Ten rodzaj umowy zazwyczaj jest rozwijany przez oszacowanie kosztów pracy, kosztów materiałów i dodanie określonej kwoty, która pokryje koszty ogólne wykonawcy i marżę zysku.
Wysokość kosztów ogólnych obliczonych w ramach umowy ryczałtowej będzie się różnić od budowniczego do budowniczego, ale będzie to oparte na ich studium oceny ryzyka i ekspertyzy pracy. Jednak oszacowanie bardzo dużych kosztów ogólnych może doprowadzić wykonawcę do przedstawienia właścicielowi projektu wyższych kosztów budowy. Doświadczenie wykonawcy będzie określać, jak ich szacowany zysk będzie w rzeczywistości. Słabo wykonane i długo opóźnione pracy podniesie koszty budowy i ostatecznie zmniejszyć zysk wykonawcy.
Kiedy korzystać z tego typu umowy
Kontrakt ryczałtowy jest wielki umowy do wykorzystania, jeśli żądana praca jest dobrze zdefiniowane i rysunki konstrukcyjne są zakończone. Umowa ryczałtowa zmniejsza ryzyko właściciela, a wykonawca ma większą kontrolę nad oczekiwaniami dotyczącymi zysku. Jest to również preferowany wybór, gdy stabilne warunki gruntowe, kompletne badania przedbudowlane i oceny są ukończone, a wykonawca przeanalizował te dokumenty. Umowa na sumy umowne może zawierać, po uzgodnieniu ze stronami, określone ceny jednostkowe dla pozycji o nieokreślonych ilościach oraz dodatki na pokrycie wszelkich nieprzewidzianych warunków. Czas udzielenia tego typu kontraktu jest również dłuższy; jednak zminimalizuje on zlecenia zmian podczas budowy.
Zalety
Kontrakt ryczałtowy oferuje następujące zalety:
- Niskie ryzyko dla właściciela.
- „Stały” koszt budowy.
- Minimalizacja zleceń zmian.
- Zmniejszony nadzór właściciela w porównaniu z kontraktem czasowo-materiałowym.
- Wykonawca będzie dążył do szybszego zakończenia projektu.
- Powszechnie akceptowana jako metoda kontraktowania.
- Analiza ofert i proces wyboru są stosunkowo łatwe.
- Wykonawca zmaksymalizuje swoją produkcję i wydajność.
Wady
Mimo że kontrakty ryczałtowe są standardową i preferowaną opcją dla wszystkich wykonawców, mogą mieć również pewne ograniczenia:
- Prezentują najwyższe ryzyko dla wykonawcy.
- Zmiany są trudne do określenia ilościowego.
- Właściciel może odrzucić wnioski o zlecenie zmian.
- Projekt musi być całkowicie zaprojektowany przed rozpoczęciem działań.
- Postępy w budowie mogą trwać dłużej niż w przypadku innych alternatyw kontraktowania.
- Wykonawca wybierze własne środki i metody.
- Wyższe ceny kontraktowe, które mogą pokryć nieprzewidziane warunki.
Kontrakty ryczałtowe
Kontrakty ryczałtowe są doskonałym narzędziem w przypadku mniejszych prac i dość prostych projektów. Jednakże, umowy ryczałtowe mogą w końcu doprowadzić do powstania dużych sporów i roszczeń, które będą wynikać z dokumentów kontraktowych. Najczęstsze czynniki argumentujące to:
Niezbilansowane oferty
Niektóre projekty mogą wymagać sporządzenia wniosku o płatność przy użyciu ilości jednostkowych i cen jednostkowych. Wielu wykonawców sporządzi niezrównoważoną ofertę, podnosząc ceny jednostkowe na pozycjach, które należy wykonać na początku projektu, takich jak mobilizacja, ubezpieczenia i warunki ogólne, oraz obniżając ceny jednostkowe na pozycjach potrzebnych na późniejszych etapach.
Zlecenia zmian
Jeśli właściciel sporządzi lub otrzyma od wykonawcy propozycję zlecenia zmiany, oferta cenowa może być ewentualnie kwestionowana. Właściciel może się odwołać, że żądana zmiana została już uwzględniona w postanowieniach kontraktu. Ważne jest przygotowanie konkretnych klauzul kontraktowych określających sposób zarządzania zleceniami zmian oraz zakres, w jakim wykonawca może domagać się odszkodowania za opóźnienie.
Zakres i zmiany projektowe
Wykonawca może zasugerować zmiany projektowe w oparciu o swoje doświadczenie. Postanowienia kontraktu powinny jasno określać, w jaki sposób zmiany te zostaną uwzględnione i jak koszty te zostaną podzielone lub kto będzie odpowiedzialny za skutki ekonomiczne proponowanych zmian.
Wczesne zakończenie
Kontrakty ryczałtowe mogą zawierać rekompensatę za wczesne zakończenie dla wykonawcy. Wcześniejsze ukończenie może przynieść większe oszczędności dla właściciela projektu; jednak klauzule te mogą być wyraźnie określone w umowie budowlanej.