Free Press

Jest to podstawowe pytanie stojące przed każdym, kto kiedykolwiek rozpoczął remont domu: Jak prawdopodobne jest, że otrzymam pieniądze z powrotem, kiedy sprzedam swój dom? Nie ma łatwej odpowiedzi, ponieważ to, co kupujący może być skłonny zapłacić, zależy od wielu czynników – wszystko od wyboru projektu do materiałów, których używasz do wartości innych domów w Twojej okolicy.

Ale ważne jest, aby mieć jakieś pojęcie o tym, co twoje ulepszenia mogą być warte. Jeśli chcesz zainwestować więcej niż możesz mieć nadzieję odzyskać, ponieważ kochasz swój dom i planujesz mieszkać w nim przez długi czas, to dobrze. Ale weź pod uwagę następujące wskazówki, a unikniesz niemiłych niespodzianek, kiedy przyjdzie czas na postawienie tego znaku sprzedaży na trawniku.

Co Home Improvements Give the Best Return?

Nie wszystkie projekty przebudowy są stworzone jednakowo. Kuchnie, łazienki, pokoje rodzinne lub dodatki do apartamentu głównego będą miały największy zwrot z inwestycji.

Oto podział średniego ROI rok później po niektórych wspólnych projektach poprawy domu:

Home Improvement Return on Investment

Spending More, Doesn’t Always Mean Higher Return

„Ludzie kupujący dom patrzą najpierw na kuchnie i łazienki”, mówi Kermit Baker, dyrektor programu remodeling futures w Joint Center for Housing Studies na Uniwersytecie Harvarda. Więc chociaż te pokoje mogą być najbardziej kosztowne do przerobienia, są one bardziej prawdopodobne, aby zapłacić za siebie. Dodawanie pokoi, takich jak pokój rodzinny lub apartament główny, ma również tendencję do radzenia sobie dobrze w czasie odsprzedaży: Większe domy dowodzą wyższych cen.

Na drugim końcu spektrum, baseny prawie nigdy nie zwracają swoich kosztów, ponieważ wielu nabywców nie chce wyłuskać więcej za dom tylko po to, aby nabyć to, co uważają za kłopot w utrzymaniu. Domowe biura mają tendencję do niskiej rentowności z tego samego powodu: Tylko garstka nabywców będzie chciała mieć pokój przeznaczony do pracy. (Pomyśl o tym w ten sposób: Jak wysoką premię byłbyś skłonny zapłacić za kabriolet, gdybyś nigdy nie zamierzał położyć góry w dół?)

Kitchen Remodel ROI

And just because a project is expensive doesn’t mean it will pay back more. Często, drobne ulepszenia mogą przynieść duże dywidendy. Według magazynu Remodeling rocznej analizy kosztów w stosunku do wartości, kuchnia „face-lift” – malowanie, odnawianie powierzchni i modernizacja urządzeń – zwróci więcej niż pełny redesign.

Kluczem do wydawania mniej jest wydawanie go mądrze. „Jeśli weźmiesz $20,000 i wydać go rozsądnie na kuchni, można zrobić to wygląda milion razy lepiej,” mówi Remodeling starszy redaktor Jim Cory, który nadzoruje badania. „Projekt i wybór produktu są kluczowe.”

Czy przebudowa to dobra inwestycja?

Nawet gdy twoja przebudowa jest atrakcyjnym ulepszeniem dla większości kupujących, dodaje ona niewiele wartości, jeśli jest wykonana tylko według twojego gustu. „Możesz chcieć mieć pokój w swoim domu w kształcie kota lub myszy, ale czy znajdziesz kupca, który tego chce?” – mówi Gopal Ahluwalia, dyrektor ds. badań w National Association of Home Builders. „Musisz myśleć z tyłu głowy, że będziesz musiał kiedyś sprzedać.”

Jeśli mieszkasz w klejnocie Craftsman i chcesz dodać pokój rodzinny, na przykład, zachowaj projekt w harmonii z oryginalnym wyglądem i nastrojem. Dotyczy to zarówno wysokości sufitów, jak i stylu okien i listew. „Nie chcesz stracić integralności domu” – mówi Bobbi Chasin, agentka nieruchomości w Evanston w stanie Illinois. „Umieszczenie dużego pudełka z tyłu domu zepsuje cały wygląd.”

To samo odnosi się również do mniejszych projektów. Na przykład, przy wyborze szafek kuchennych, blatów i podłóg, celuj w klasyczne lub neutralne kolory i style. „Lata temu miałem klientkę, która chciała mieć fioletową kuchnię, aby dopasować fioletową fugę na swoim kominku,” mówi Mark Scott, remodeler w Bethesda, Maryland. Scott usilnie się temu sprzeciwiał, ale właścicielka domu upierała się, że planuje zostać w tym domu do końca życia. Jeśli nie możesz podjąć tego rodzaju zobowiązania, nie oczekuj, że ktoś inny zapłaci za twoje unikalne i dziwaczne wybory.

5 czynników wpływających na wartość odsprzedaży i zwrot z inwestycji

Okolica

Przed tym, jak Kevin i Julianne Warrenowie wydali 42 000 dolarów na przebudowę kuchni w swoim ładnie urządzonym domu ranczerskim z lat 50-tych, dom był prawdopodobnie wart około 150 000 dolarów. Ale ich lokalizacja, sekcja Forest Hills w Grand Rapids, Michigan, dała im pewność, że ulepszenia były mądrym posunięciem. „To dzielnica z najwyższej półki, jeśli chodzi o szkoły. Każdy stara się dostać do tego obszaru” – mówi Kevin.

Jeszcze lepsze jest to, że dom Warrenów otaczają nieruchomości warte około 200 000 dolarów. Oznacza to, że nie wykluczyli się z lokalnego rynku, co jest bardzo ważne przy każdym projekcie przebudowy. „Czy zamierzasz wykonać pracę, która sprawi, że twój dom będzie wart 300.000 dolarów, gdy znajduje się w okolicy wartej 100.000 dolarów?” – pyta Israel Ramos, agent nieruchomości w Phoenix, Arizona.

„Nie przekraczaj pułapu dla danej okolicy, bo nie odzyskasz swoich pieniędzy”. Tak jak koszt twojego domu powinien być zgodny z twoim sąsiedztwem, twoje ulepszenia powinny być zgodne z wartością twojego domu. W Seattle, agent nieruchomości Kay Rigley niedawno odkrył, że były klient wydał 90.000 dolarów na przebudowę dwóch łazienek, z podgrzewanymi podłogami i włoskimi kafelkami. „Powiedziałem: 'Chciałbym, żebyś porozmawiał ze mną pierwszy’, mówi. Pomiędzy tym, co zapłacili za nieruchomość i innymi ulepszeniami, właściciele wydali ponad pół miliona dolarów na dom, który według szacunków Rigley’a jest wart najwyżej 450 000 dolarów.

Region

To, w jakiej części kraju mieszkasz, wpływa na kilka decyzji dotyczących przebudowy. Praca jest tańsza na południu niż na północnym wschodzie, na przykład – na tyle, że roczna ankieta Remodelingu wycenia ten sam apartament z główną sypialnią na $59,401 w Louisville, Kentucky, i $73,814 w Westchester, Nowy Jork.

Lokalne czynniki również wpływają na popyt. Kupujący wszędzie prawdopodobnie polubią nowy, dobrze urządzony pokój rodzinny. Ale kominki sprzedają się lepiej na północy niż na południu, a pokłady dodają więcej wartości w cieplejszych klimatach. Nie ma twardych i sztywnych reguł, ale uważne śledzenie lokalnych trendów jest dobrym sposobem na zapewnienie, że twoje wybory spodobają się łowcom domów.

Rynek

Gdzie regionalne różnice naprawdę wchodzą w grę jest na rynku nieruchomości. Jeśli mieszkania jest duży popyt, kupujący są prawdopodobnie skłonni zapłacić więcej za swoje ulepszenia. Budowniczy z Bethesdy, Scott, twierdzi, że ostatnio zażądał 300 000 dolarów za rozbudowaną kuchnię, pokój śniadaniowy i gabinet – najdroższy remont na stopę kwadratową, jaki kiedykolwiek wykonał. Ale para odzyskała te pieniądze, gdy w zeszłym roku kupiła jeszcze większy dom. „W okolicach Waszyngtonu jest zupełnie inaczej niż w Missouri,” zauważa Scott. „Ludziom płaci się strasznie dużo pieniędzy za bycie tutaj.”

Bądź ostrożny, jednak. Nawet na silnym rynku, można przesadzić z remontem. Brett Weinstein, broker nieruchomości w Oakland, w Kalifornii, przeżył boom mieszkaniowy w Bay Area. Chociaż ceny pozostają wysokie, mówi, „jeśli ktoś zapłacił 200.000 dolarów ponad cenę wywoławczą w zeszłym roku, kupił, gdy rynek był gorący. Więc jeśli chcą wydać $60,000 na przebudowę kuchni, będą musieli żyć tam trochę dłużej, aby zobaczyć, że pieniądze z powrotem.”

Timeline

Jak Weinstein wskazuje, im dłużej przebywasz w swoim domu, tym bardziej prawdopodobne jest, aby odzyskać swoje koszty. Przy cenach domów rosnących o około 5 procent rocznie, twoje nakłady w końcu zostaną wchłonięte przez wzrost wartości nieruchomości. (Plus, będziesz w stanie cieszyć się swoimi remontami na te lata.) Kilka zastrzeżeń: Nie ma naturalnego prawa, które mówi, że ceny muszą iść w górę, więc nie polegaj zbyt mocno na tym rocznym skoku. I pamiętaj, że czasami życie może rzucić krzywą, i może trzeba umieścić swój dom na rynku wcześniej niż oczekiwano.

Dla niektórych projektów, czas działa również przeciwko tobie. „Istnieje stylistyczna amortyzacja”, mówi Harvard’s Baker. „Wszystkie mody teraz są na wyburzanie ścian i tworzenie dużych pomieszczeń. Ale za dziesięć lat może się okazać, że niekoniecznie tak będzie.” Kuchnie i łazienki są szczególnie podatne na wyglądanie na przestarzałe, jak każdy, kto blednie przy odkrywaniu awokado-zielonych urządzeń w swoim wymarzonym domu, może ci powiedzieć.

Ukryte wydatki i problemy

Jeśli uważasz, że projekt opłaci się, ale ledwo, bądź przygotowany na coś, co przechyli szalę na twoją niekorzyść. Remont domu jest rife z „ukrytych” wydatków: dodatkowe koszty, gdy projekt trwa dłużej niż planowano, opłaty ekspertów do testowania azbestu lub obliczeń utraty ciepła, miesięczne płatności odsetek dla domu-equity pożyczki. Nie wspominając już o wyższych podatkach od nieruchomości, które być może będziesz musiał zapłacić, gdy twój nowy i ulepszony dom zostanie ponownie oceniony.

Gdy wszystko jest powiedziane i zrobione, większość ekspertów doradza przeciwko ulepszaniu domu jako inwestycji. Bądź mądry o tym, co wydajesz, na pewno. Ale nowy pokład nie jest fundusz wzajemny. Agent nieruchomości Chasin sugeruje, że po wykonaniu pracy domowej, podejmować decyzje w oparciu o to, co chcesz i co można sobie pozwolić. „Miałem aukcji, gdzie mąż wziął wcześniejszą emeryturę, więc jego żona przekonała go, aby umieścić w bardzo drogie biuro domu dla 50.000 dolarów. Ostatecznie przenieśli się na Florydę, a oni nie dostać pieniądze z tego biura domu,” Chasin mówi. „Ale jej to nie przeszkadzało. To go uszczęśliwiło.”

Zwrot kosztów według projektu

Od połowy lat 80-tych magazyn Remodeling przeprowadza coroczną analizę kosztów w stosunku do wartości projektów przebudowy budynków mieszkalnych w całym kraju. Przeprowadzając ankietę wśród agentów nieruchomości i rzeczoznawców w różnych regionach, redaktorzy ustalają, ile kosztują projekty do wykonania i ile te ulepszenia mogą dodać do ceny sprzedaży domu rok później. Raport jest powszechnie uważany za najbardziej miarodajne studium na ten temat. Ale nawet Jim Cory, redaktor odpowiedzialny za badanie, przyznaje, że sięga ono tylko tak daleko. „Dzięki naszemu badaniu zapewniamy punkt odniesienia”, mówi. „Przypadki muszą być rozstrzygane na zasadzie indywidualnej.”

Patrząc na więcej pomocy z naprawami wokół swojego domu? Gwarancja domowa może pomóc. Sprawdź dogłębne recenzje zespołu This Old Houses Reviews na temat:

• Najlepsza gwarancja domowa
• American Home Shield opinie
• First American Home Warranty opinie
• Select Home Warranty opinie
• Choice Home Warranty opinie
• Amazon Home Warranty opinie

.