Free Press

Co to jest leasing gruntowy?

Leasing gruntowy jest umową, w której najemca może rozwijać kawałek nieruchomości w okresie leasingu, po którym ziemia i wszystkie ulepszenia są zwracane do właściciela nieruchomości.

Jak działa leasing gruntowy

Leasing gruntowy wskazuje, że ulepszenia będą własnością właściciela nieruchomości, chyba że zostanie stworzony wyjątek i stanowi, że wszystkie odpowiednie podatki poniesione w okresie leasingu będą płacone przez najemcę. Ponieważ umowa dzierżawy gruntu pozwala wynajmującemu na przejęcie wszystkich ulepszeń po wygaśnięciu okresu dzierżawy, wynajmujący może sprzedać nieruchomość po wyższej cenie. Dzierżawy gruntu są również często nazywane dzierżawami gruntów, ponieważ właściciele dzierżawią tylko grunty.

Choć są one wykorzystywane głównie w przestrzeni komercyjnej, dzierżawy gruntu różnią się znacznie od innych rodzajów dzierżaw komercyjnych, takich jak te, które można znaleźć w kompleksach handlowych i budynkach biurowych. Te inne umowy leasingowe zazwyczaj nie przypisują najemcy odpowiedzialności za jednostkę. Zamiast tego, najemcy ci są obciążani czynszem w celu prowadzenia swojej działalności. Umowa dzierżawy gruntu obejmuje dzierżawę gruntu na okres długoterminowy – zazwyczaj na 50 do 99 lat – na rzecz dzierżawcy, który buduje budynek na tej nieruchomości.

Leasing 99-letni jest generalnie najdłuższym możliwym okresem leasingu dla kawałka nieruchomości. Kiedyś był to najdłuższy możliwy okres na mocy prawa powszechnego. Jednakże, 99-letnie dzierżawy nadal są powszechne, ale nie są już najdłuższym możliwym okresem dzierżawy na mocy prawa.

Leasing gruntowy określa, kto jest właścicielem ziemi, a kto jest właścicielem budynku i ulepszeń na nieruchomości. Wielu właścicieli korzysta z umów dzierżawy gruntu jako sposobu na zachowanie własności swojej nieruchomości z powodów planistycznych, w celu uniknięcia zysków kapitałowych oraz w celu generowania dochodu i przychodów. Najemcy zazwyczaj biorą na siebie odpowiedzialność za wszelkie wydatki. Obejmuje to budowę, naprawy, remonty, ulepszenia, podatki, ubezpieczenie i wszelkie koszty finansowania związane z nieruchomością.

Przykład leasingu gruntowego

Leasing gruntowy jest często wykorzystywany przez franczyzy i sklepy wielkopowierzchniowe, a także inne podmioty komercyjne. Siedziba firmy zazwyczaj kupuje ziemię i pozwala najemcy / deweloperowi na budowę i wykorzystanie obiektu. Istnieje duża szansa, że McDonald’s, Starbucks lub Dunkin Donuts w pobliżu Ciebie są związane dzierżawą gruntu.

W lipcu 2016 roku nowojorska firma inwestycyjna AllianceBernstein zakupiła 99-letnią dzierżawę gruntu od BLDG Management dla nowojorskiego George Washington Hotel w transakcji wartej 100,4 mln USD. BLDG pierwotnie nabyło hotel, gdy w 1994 r. został on objęty postępowaniem egzekucyjnym. Chociaż budynek był używany przez Manhattan School of Visual Arts jako akademik studencki, BLDG złożył plany w kwietniu 2016 roku, aby przywrócić nieruchomość do hotelu z restauracją, barem i sklepami na parterze. Obecnie nieruchomość działa jako Freehand Hotel, hotel butikowy, w nowojorskiej dzielnicy Flatiron.

Niektóre z podstaw każdej dzierżawy gruntu powinny obejmować:

• Warunki leasingu
• Prawa zarówno wynajmującego, jak i najemcy
• Warunki finansowania
• Postanowienia dotyczące użytkowania
• Opłaty
• Ubezpieczenie tytułu
• Wypadek

Subordinated vs. Niepodporządkowana dzierżawa gruntu

Leasingobiorcy dzierżawy gruntu często finansują ulepszenia poprzez zaciąganie długu. W podporządkowanej umowie dzierżawy gruntu wynajmujący zgadza się na niższy priorytet roszczeń do nieruchomości w przypadku, gdy najemca nie wywiązuje się z pożyczki na ulepszenia. Innymi słowy, w przypadku podporządkowanej dzierżawy gruntu wynajmujący zasadniczo zezwala na to, aby akt notarialny nieruchomości stanowił zabezpieczenie w przypadku niewywiązania się najemcy ze spłaty kredytu na ulepszenia. W przypadku tego rodzaju leasingu gruntowego, wynajmujący może wynegocjować wyższe płatności czynszu w zamian za ryzyko podjęte w przypadku niewywiązania się najemcy ze zobowiązań. Może to być również korzystne dla wynajmującego, ponieważ wybudowanie budynku na jego gruncie zwiększa wartość jego nieruchomości.

Natomiast niepodporządkowana umowa dzierżawy gruntu pozwala wynajmującemu zachować najwyższy priorytet roszczeń do nieruchomości w przypadku niewywiązania się przez najemcę ze spłaty kredytu na ulepszenia. Ponieważ pożyczkodawca nie może przejąć własności gruntu, jeżeli pożyczka nie zostanie spłacona, specjaliści od pożyczek mogą się wahać, czy przedłużyć pożyczkę hipoteczną na ulepszenia. Chociaż właściciel zachowuje prawo własności do nieruchomości, zazwyczaj muszą pobierać od najemcy niższą kwotę czynszu.

Zalety i wady dzierżawy gruntu

Dzierżawa gruntu może przynieść korzyści zarówno najemcy, jak i właścicielowi.

Korzyści dla najemcy

Dzierżawa gruntu pozwala najemcy budować na nieruchomości w doskonałej lokalizacji, której nie mogliby sami kupić. Z tego powodu duże sieci handlowe, takie jak Whole Foods i Starbucks często wykorzystują dzierżawę gruntu w swoich planach ekspansji korporacyjnej.

Leasing gruntu nie wymaga również od najemcy posiadania zaliczki na zabezpieczenie gruntu, jak zakup nieruchomości wymagałby. W związku z tym, mniej kapitału własnego jest zaangażowane w nabycie dzierżawy gruntu, co uwalnia gotówkę na inne cele i poprawia zysk z wykorzystania ziemi.

Każdy czynsz zapłacony w dzierżawie gruntu może być odliczany od stanowego i federalnego podatku dochodowego, co oznacza zmniejszenie ogólnego obciążenia podatkowego dzierżawcy.

Korzyści dla właściciela gruntu

Właściciel gruntu uzyskuje stały strumień dochodu od dzierżawcy, zachowując własność nieruchomości. Umowa dzierżawy gruntu zawiera zazwyczaj klauzulę eskalacji, która gwarantuje wzrost czynszu oraz prawa do eksmisji, które zapewniają ochronę w przypadku niewywiązania się z płatności czynszu lub innych wydatków.

Wynikają z niej również oszczędności podatkowe dla właściciela, który korzysta z umów dzierżawy gruntu. Jeśli sprzeda on nieruchomość najemcy w całości, osiągnie zysk ze sprzedaży. Poprzez zawarcie tego typu umowy najmu, unikają oni konieczności zgłaszania jakichkolwiek zysków. Ale mogą być pewne implikacje podatkowe dotyczące czynszu, który otrzymują.

Zależnie od postanowień zawartych w umowie dzierżawy gruntu, właściciel może również być w stanie zachować pewną kontrolę nad nieruchomością, w tym nad jej wykorzystaniem i sposobem jej rozwoju. Oznacza to, że właściciel może zatwierdzić lub odmówić jakichkolwiek zmian na ziemi.

Wady najemcy

Ponieważ właściciele mogą wymagać zatwierdzenia przed dokonaniem jakichkolwiek zmian, najemca może napotkać blokady w użytkowaniu lub rozwoju nieruchomości. W rezultacie, może być więcej ograniczeń i mniej elastyczności dla najemcy.

Koszty związane z procesem dzierżawy gruntu mogą być wyższe niż gdyby najemca miał nabyć nieruchomość na własność. Czynsze, podatki, ulepszenia, pozwolenia, jak również wszelkie czasy oczekiwania na zatwierdzenie właściciela, mogą być kosztowne.

Wady wynajmującego

Właściciele, którzy nie umieszczają w odpowiednich przepisów i klauzul w swoich umowach stoją stracić kontrolę do najemców, których właściwości przechodzą rozwoju. Dlatego zawsze ważne jest, aby obie strony zapoznały się z umowami przed ich podpisaniem.

Zależnie od tego, gdzie znajduje się nieruchomość, korzystanie z leasingu gruntowego może mieć większe implikacje podatkowe dla właściciela. Chociaż może on nie zrealizować zysku ze sprzedaży, czynsz jest uważany za dochód. Zatem czynsz jest opodatkowany według zwykłej stawki, co może zwiększyć obciążenie podatkowe.

.