Właściciel musi być pewien, że najemca zrzekł się najmu przez opuszczenie, zanim wynajmie lokal komuś innemu lub zmieni zamki. Najlepszym sposobem na to jest skontaktowanie się z najemcą, aby upewnić się, że porzuca on lokal. Zwrot kluczy jest wyraźnym wskazaniem od najemcy, że zgadzają się na oddanie najmu.
Prawo dotyczące przejęcia posiadania po porzuceniu zmieniło się wraz z wprowadzeniem ustawy o mieszkalnictwie i planowaniu z 2016 r. Gdy wynajmujący jest pewien, że najemca opuścił nieruchomość, zgodnie z nowym prawem może teraz dążyć do posiadania bez nakazu sądowego.
Właściciel może odzyskać opuszczoną nieruchomość, w której czynsz jest niezapłacony. Kwota zaległości czynszowych, która pozwala wynajmującemu na przejęcie lokalu, zależy od częstotliwości płatności czynszu określonej w umowie najmu. Na przykład, wypowiedzenie może być dokonane po dwóch kolejnych miesiącach zalegania z czynszem, jeżeli czynsz jest płacony miesięcznie. Następnie wynajmujący może zakończyć najem, stosując się do następującej procedury:
- Skierowanie Pierwszego Ostrzeżenia, w którym najemca, lokator lub osoba wpłacająca kaucję proszona jest o odpowiedź i zapłatę czynszu w ciągu 8 tygodni.
- Skierowanie Drugiego Ostrzeżenia w przypadku braku odpowiedzi.
- Jeśli najemca nadal nie zareagował, Trzecie Ostrzeżenie musi zostać umieszczone w widocznej części nieruchomości. Musi ono zostać doręczone co najmniej 5 dni przed końcem początkowego 8-tygodniowego okresu nakreślonego w pierwszym zawiadomieniu.
Jeśli lokator odpowie na którekolwiek z zawiadomień lub dokona spłaty czynszu, wówczas procedura opuszczenia kończy się.
Nowa procedura zapewnia bardziej usprawnioną i efektywną kosztowo metodę dla właścicieli, których lokatorzy opuścili swoje nieruchomości. Przed zmianą prawa, wynajmujący musiałby wydać zawiadomienie o posiadaniu Sekcji 8, aby zgodnie z prawem eksmitować najemcę na podstawie braku płatności czynszu. Ten długotrwały proces mógłby potencjalnie pozostawić wynajmującego bez wielomiesięcznego czynszu.
Przedstawiona powyżej procedura powinna być stosowana tylko wtedy, gdy wynajmujący jest pewien, że najemca porzucił nieruchomość.
Jeśli wynajmujący nie jest pewien, czy najemca mieszka w lokalu, czy nie, najlepiej jest zakończyć najem poprzez wydanie Section 21 (Form 6A) notice w Anglii lub Section 21 notice w Walii, zamiast ryzykować bezprawne postępowanie eksmisyjne (zwłaszcza jeśli najemca pozostawił swoje rzeczy lub meble w lokalu). Jeżeli wynajmujący ponownie wynajął lub odkupił lokal, ryzykuje również, że zostanie oskarżony o naruszenie warunków umowy najmu.
Wynajmujący musi dokonać niezbędnych kontroli, aby potwierdzić, że najemca odstąpił od umowy najmu. Może się okazać, że najemca jest na długich wakacjach, w szpitalu lub odbywa krótką karę więzienia. Aby zdobyć dowody na to, czy porzucenie miało miejsce, wynajmujący może przeprowadzić dochodzenie poprzez:
-
rozmawiając z sąsiadami
-
sprawdzając, czy klucze zostały zwrócone
-
dowiedzieć się, czy czynsz jest nadal płacony
-
.
-
kontaktowanie się z krewnym w celu uzyskania informacji o miejscu pobytu lokatora
-
dowiedzenie się, czy rzeczy lub meble zostały usunięte z lokalu
.