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È la domanda fondamentale per chiunque abbia mai intrapreso una ristrutturazione della casa: Quante probabilità ho di recuperare i soldi quando venderò la mia casa? Non c’è una risposta facile, perché ciò che un acquirente potrebbe essere disposto a pagare dipende da molti fattori – tutto, dalla scelta del progetto ai materiali utilizzati al valore delle altre case nel vostro quartiere.

Ma è importante avere un’idea di ciò che i vostri miglioramenti potrebbero valere. Se volete investire più di quanto potete sperare di recuperare perché amate la vostra casa e pensate di viverci a lungo, va bene. Ma considera le seguenti linee guida ed eviterai spiacevoli sorprese quando arriverà il momento di mettere il cartello For Sale sul prato.

Quali miglioramenti alla casa danno il miglior ritorno?

Non tutti i progetti di ristrutturazione sono creati uguali. Le cucine, i bagni, le camere familiari o le aggiunte alla suite principale avranno il più grande ritorno sull’investimento.

Ecco una ripartizione del ROI medio un anno dopo alcuni comuni progetti di miglioramento della casa:

Ritorno sull’investimento per il miglioramento della casa

Spendere di più, non significa sempre un ritorno maggiore

“Le persone che comprano una casa guardano prima le cucine e i bagni”, dice Kermit Baker, direttore del programma di rimodellamento dei futuri presso il Joint Center for Housing Studies dell’Università di Harvard. Così, mentre queste stanze possono essere le più costose da rifare, è più probabile che si ripaghino da sole. L’aggiunta di stanze, come una camera familiare o una master suite, tende anche a fare bene al momento della rivendita: Le case più grandi comandano prezzi più alti.

All’altra estremità dello spettro, le piscine non restituiscono quasi mai il loro costo, perché molti acquirenti non sono disposti a sborsare di più per una casa solo per acquisire ciò che considerano un fastidio di manutenzione. Gli uffici domestici tendono ad essere a basso rendimento per lo stesso motivo: Solo una manciata di acquirenti vorrà una stanza progettata per lavorare. (Pensatela in questo modo: Quanto sareste disposti a pagare per una decappottabile se non aveste mai intenzione di abbassare la capote?

Kitchen Remodel ROI

E solo perché un progetto è costoso non significa che vi ripagherà di più. Spesso, i miglioramenti minori possono produrre grandi dividendi. Secondo l’analisi annuale della rivista Remodeling del costo rispetto al valore, un “lifting” della cucina – dipingere, rifinire le superfici e aggiornare gli elettrodomestici – restituirà più di una completa riprogettazione.

La chiave per spendere meno è spendere saggiamente. “Se prendi 20.000 dollari e li spendi con giudizio per una cucina, puoi farla sembrare un milione di volte migliore”, dice il redattore senior di Remodeling Jim Cory, che supervisiona l’indagine. “Il design e la selezione dei prodotti sono fondamentali.”

Il rimodellamento è un buon investimento?

Anche quando il tuo lavoro di rimodellamento è un miglioramento attraente per la maggior parte degli acquirenti, aggiunge poco valore se fatto solo a tuo gusto. “Potreste volere una stanza nella vostra casa a forma di gatto o di topo, ma potete trovare un acquirente che la voglia?” dice Gopal Ahluwalia, direttore della ricerca alla National Association of Home Builders. “

Se vivete in un gioiello Craftsman e volete aggiungere una camera familiare, per esempio, mantenete il design in armonia con il look and feel originale. Questo vale per l’altezza dei soffitti e per lo stile delle finestre e delle modanature. “Non si vuole perdere l’integrità della casa”, dice Bobbi Chasin, un agente immobiliare di Evanston, Illinois. “Mettere una grande scatola sul retro della casa rovinerà l’intero aspetto.”

Lo stesso vale anche per i progetti più piccoli. Per esempio, quando si scelgono i mobili da cucina, i piani di lavoro e i pavimenti, puntare su colori e stili classici o neutri. “Anni fa, ho avuto un cliente che voleva una cucina viola, per abbinare lo stucco viola sul suo camino”, dice Mark Scott, un rimodellatore a Bethesda, Maryland. Scott si oppose strenuamente, ma il proprietario di casa insistette che aveva intenzione di rimanere nella casa per il resto della sua vita. Se non puoi prendere questo tipo di impegno, non aspettarti che qualcun altro paghi per le tue scelte uniche e stravaganti.

5 fattori che influenzano il valore di rivendita e il ROI

Quartiere

Prima che Kevin e Julianne Warren spendessero 42.000 dollari per ristrutturare la cucina nella loro casa ranch anni ’50, ben dettagliata, la casa probabilmente valeva circa 150.000 dollari. Ma la loro posizione, la sezione Forest Hills di Grand Rapids, Michigan, ha dato loro fiducia che i miglioramenti erano una scommessa intelligente. “Questo è un quartiere di fascia alta per le scuole. Tutti cercano di entrare in questa zona”, dice Kevin.

Ancora meglio, la casa dei Warren è circondata da proprietà che valgono 200.000 dollari o giù di lì. Questo significa che non si sono messi fuori dal mercato locale, una considerazione molto importante per qualsiasi progetto di ristrutturazione. “Avete intenzione di fare un lavoro che rende la vostra casa di 300.000 dollari quando si trova in un quartiere di 100.000 dollari?” chiede Israel Ramos, un agente immobiliare di Phoenix, Arizona.

“Non superate il tetto massimo per il quartiere, o non avrete indietro i vostri soldi”. Proprio come il costo della vostra casa dovrebbe essere in linea con il vostro quartiere, i vostri miglioramenti dovrebbero essere in linea con il valore della vostra casa. A Seattle, l’agente immobiliare Kay Rigley ha recentemente scoperto che un ex cliente ha speso 90.000 dollari per rimodellare due bagni, completi di pavimenti riscaldati e piastrelle italiane. “Ho detto: ‘Vorrei che mi avessi parlato prima’”, dice. Tra quello che hanno pagato per la proprietà e altri miglioramenti, i proprietari hanno speso più di mezzo milione di dollari per una casa che Rigley stima valga al massimo 450.000 dollari.

Regione

Quale parte del paese in cui si vive influenza diverse decisioni di rimodellamento. La manodopera tende ad essere più economica nel sud che nel nord-est, per esempio – tanto che il sondaggio annuale di Remodeling valuta la stessa camera da letto principale a 59.401 dollari a Louisville, Kentucky, e 73.814 dollari a Westchester, New York.

I fattori locali influenzano anche la domanda. Gli acquirenti di tutto il mondo probabilmente apprezzeranno una nuova stanza familiare ben arredata. Ma i caminetti si vendono meglio al nord che al sud, e le terrazze aggiungono più valore nei climi più caldi. Non ci sono regole ferree, ma tenere d’occhio le tendenze locali è un buon modo per assicurarsi che le proprie scelte piacciano ai cacciatori di case.

Mercato

Dove le differenze regionali entrano davvero in gioco è nel mercato immobiliare. Se le case sono molto richieste, è probabile che gli acquirenti siano disposti a pagare di più per i vostri miglioramenti. Il costruttore Scott di Bethesda dice di aver fatturato 300.000 dollari di recente per una cucina ampliata, una sala colazione e uno studio – la ristrutturazione più costosa per piede quadrato che abbia mai fatto. Ma la coppia ha recuperato i soldi quando ha comprato una casa ancora più grande l’anno scorso. “Nella zona di Washington, D.C., è molto diverso dal Missouri”, osserva Scott. “Le persone sono pagate un sacco di soldi per essere qui”.

Fate attenzione, però. Anche in un mercato forte, si può rinnovare troppo. Brett Weinstein, un broker immobiliare di Oakland, California, ha vissuto il boom immobiliare della Bay Area. Mentre i prezzi rimangono alti, dice, “se qualcuno ha pagato 200.000 dollari oltre il prezzo richiesto l’anno scorso, ha comprato quando il mercato era caldo. Quindi, se vogliono spendere 60.000 dollari per ristrutturare la cucina, dovranno viverci un po’ più a lungo per recuperare quei soldi.”

Timeline

Come sottolinea Weinstein, più a lungo si rimane nella propria casa, più è probabile che si recuperino i costi. Con i prezzi delle case che aumentano di circa il 5% all’anno, la vostra spesa sarà alla fine assorbita dall’aumento del valore della proprietà. (Inoltre, sarete in grado di godervi i vostri lavori di ristrutturazione per quegli anni.) Qualche avvertimento: Non c’è una legge naturale che dice che i prezzi debbano salire, quindi non dipendete troppo da quella botta annuale. E ricordate che a volte la vita può lanciare una curva, e potreste dover mettere la vostra casa sul mercato prima del previsto.

Per alcuni progetti, il tempo lavora anche contro di voi. “C’è un deprezzamento stilistico”, dice Baker di Harvard. “Tutte le mode ora sono per abbattere i muri e fare grandi stanze. Ma tra dieci anni potrebbe non essere necessariamente così”. Le cucine e i bagni sono particolarmente inclini a sembrare datati, come può dirvi chiunque sia rimasto sbigottito nello scoprire elettrodomestici verde avocado nella casa dei suoi sogni.

Spese e problemi nascosti

Se pensate che un progetto si ripagherà da solo, ma a malapena, siate pronti che qualcosa faccia pendere la bilancia contro di voi. La ristrutturazione della casa è piena di spese “nascoste”: i costi extra quando un progetto richiede più tempo del previsto; gli onorari degli esperti per i test dell’amianto o i calcoli della perdita di calore; i pagamenti degli interessi mensili per un prestito per la casa. Per non parlare delle tasse di proprietà più alte che potreste dover pagare quando la vostra casa nuova e migliorata sarà rivalutata.

Quando tutto è detto e fatto, la maggior parte degli esperti sconsiglia il miglioramento della casa come investimento. Sii intelligente su ciò che spendi, certo. Ma un nuovo ponte non è un fondo comune. L’agente immobiliare Chasin suggerisce che una volta che hai fatto i tuoi compiti, prendi le tue decisioni in base a ciò che vuoi e ciò che puoi permetterti. “Ho avuto un annuncio in cui il marito era andato in pensione anticipata, così sua moglie lo ha convinto a mettere un ufficio in casa molto costoso per 50.000 dollari. Alla fine si sono trasferiti in Florida, e non sono riusciti ad ottenere i soldi da quell’ufficio domestico”, dice Chasin. “Ma a lei non importava. Lo rendeva felice.”

Pagato dal progetto

Dalla metà degli anni ’80, la rivista Remodeling ha fatto un’analisi annuale dei costi rispetto al valore dei progetti di ristrutturazione residenziale in tutto il paese. Interrogando agenti immobiliari e periti in varie regioni, i redattori determinano quanto costano i progetti da completare e quanto quei miglioramenti potrebbero aggiungere al prezzo di vendita di una casa un anno dopo. Il rapporto è ampiamente considerato lo studio più autorevole sull’argomento. Ma anche Jim Cory, il redattore responsabile dell’indagine, ammette che va solo fino a un certo punto. “Con il nostro studio forniamo un punto di riferimento”, dice. “I casi devono essere decisi su base individuale.”

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