Free Press

Pokud jste se rozhodli nebo uvažujete o koupi městského domu, jste v dobré společnosti. Podle Národní asociace realitních kanceláří (NAR) jsou městské domy po samostatně stojících rodinných domech druhou nejčastější volbou mezi kupujícími v USA.

Přestože se proces koupě městského domu neliší od procesu koupě rodinného domu nebo bytu, existují některé rozdíly, kterých si při nákupu musíte být vědomi. Ať už kupujete dům poprvé, hledáte druhé bydlení nebo máte zájem o snížení velikosti, zde je průvodce, na co myslet při koupi tohoto typu bydlení.

Jaká je definice městského domu?

Městské domy se pohybují na hranici mezi samostatně stojícími rodinnými domy a byty a nabízejí to nejlepší z obou. Vzhledem k tomu, že se v jednotlivých oblastech značně liší velikostí a strukturou, je obtížné je definovat pouze podle vzhledu. Obecně se však jedná o víceúrovňové rezidence připojené společnou stěnou k další rezidenci nebo dvěma. Některé mohou mít také malé dvorky nebo terasy.

Tyto rezidence se od bytového domu liší vlastnictvím. Na rozdíl od bytu vlastní majitelé městských domů obvykle jak interiér domu, tak vnější pozemek (malý dvorek nebo terasu). Stejně jako u bytových domů mohou majitelé platit poplatky HOA, které zahrnují péči o společné prostory a odvoz odpadků.

Definice městského domu podle Census Bureau poskytuje určité vodítko, alespoň pokud jde o to, co lze považovat za rodinný dům. Aby mohl být městský dům klasifikován Úřadem pro sčítání lidu Spojených států amerických jako stavba pro jednu rodinu, nesmí mít žádné jednotky nad ani pod sebou, musí být oddělen stěnou od země ke střeše, musí mít oddělené systémy vytápění a samostatné měřiče veřejných služeb.

Proč si pořídit městský dům?

Stejně jako každý jiný typ domu mají i městské domy své výhody a nevýhody.

Zde jsou uvedeny některé potenciální výhody koupě městského domu:

• Lepší cenová dostupnost: V porovnání s rodinnými domy podobné velikosti ve stejné lokalitě stojí řadové domy často méně. „Vzhledem k vysokým nákladům na pozemky je výstavba připojených domů levnější, a tudíž pro spotřebitele levnější,“ říká Lawrence Yun, hlavní ekonom NAR.
• Více vlastnických práv: Zpravidla máte vlastnické právo k exteriéru i interiéru domu. Ačkoli HOA může prosazovat určitá estetická pravidla pro exteriér, je zde obecně větší svoboda měnit vzhled domu zvenčí, než byste měli v případě bytového domu.
• Méně údržby: Protože se jedná o menší pozemky, je obvykle snazší udržovat interiér a exteriér městského domu. A často nejste zodpovědní za údržbu exteriéru domu a společných pozemků, říká Sallie Simmonsová, přidružená makléřka společnosti Zeitlin Sotheby’s International Realty v Nashvillu. „O ty se často stará měsíční poplatek sdružení majitelů domů,“ říká.

Zde jsou některé potenciální nevýhody koupě městského domu:

• OA: Městské domy mohou být spojeny s měsíčními poplatky HOA, které pokrývají údržbu exteriéru a pozemků a společných prvků, jako jsou chodníky, bazény a péče o trávník. To sice může být výhodné pro zájemce o dům s nízkými nároky na údržbu, ale tento poplatek může být nákladný v závislosti na tom, co všechno pokrývá, říká Simmons. A poplatek se může v průběhu času měnit nebo zvyšovat. Simmons navíc dodává, že HOA má pravidla a předpisy, které mohou omezovat způsob, jakým můžete svůj majetek využívat a jakým způsobem jej lze měnit.
• Potenciální nedostatek soukromí: Protože městské domy jsou obvykle připojené jednotky, nemusí zde být tolik soukromí jako u rodinných domů. Simmons říká, že například můžete slyšet své sousedy nebo že do vašeho domu může prosakovat voda ze sousedního pozemku.
• Dražší na metr čtvereční:

Tipy pro koupi městského domu

Zvažte najmutí realitního makléře

Realitní makléři mohou při koupi domu působit jako průvodce a obhájce. Váš agent vám může poskytnout informace o koupi městského domu na místním trhu, vyjednávat vaším jménem a vyplnit všechny formuláře a informace potřebné k úspěšné koupi domu.

Důležité je si uvědomit, že agenti dostávají za svou práci provizi. Zeptejte se předem na jejich poplatek za provizi, abyste věděli, co můžete očekávat. Obecně však platí, že realitní provizi platí prodávající a prodávající makléř se může o tuto provizi podělit s makléřem kupujícího.

Znát náklady na městské domy ve vaší oblasti

Znalost mediánu nákladů na městský dům ve vaší oblasti vám pomůže rozhodnout, zda platíte přiměřenou cenu za to, co získáváte. Například podle Národní asociace realitních kanceláří kupující, kteří si v roce 2018 pořídili městský dům, zaplatili za dům o rozloze 1 600 čtverečních stop v průměru 150 dolarů

Tady byl medián ceny za čtvereční stopu v různých oblastech v USA.S. v roce 2018:

• Severovýchod: 140 USD za městský dům o rozloze 1 700 čtverečních stop
• Středozápad: 130 USD za městský dům o rozloze 1 600 čtverečních stop
• Jih: Střed: 140 dolarů za městský dům o rozloze 1 730 čtverečních stop
• Západ: 210 dolarů za městský dům o rozloze 1 340 čtverečních stop

Přirozeně se medián cen za čtvereční stopu liší podle města. Například mediánová cena domu v Los Angeles se bude lišit od mediánové ceny v Seattlu. Váš realitní makléř vám může poradit, jaký je medián cen městských domů ve vaší oblasti.

Znejte poplatky HOA a co všechno pokrývají

Než se rozhodnete pro městský dům, pečlivě se seznamte se sdružením majitelů domů, poplatky, které si účtuje, a s tím, co všechno pokrývají. Poplatky HOA by měly být zohledněny při celkové koupi, říká Yun.

Simmons doporučuje před koupí projít pravidla, předpisy, aktuální finanční výkazy a všechny dokumenty HOA sídliště. „Kupující může podmínit uzavření kupní smlouvy tím, že si tyto informace prostuduje ke své spokojenosti,“ říká. Tímto způsobem nedojde k žádnému překvapení, pokud jde o poplatky nebo omezení týkající se nemovitosti, podotýká.

Připravte se na možnou nabídkovou válku

Protože jsou městské domy stále častější volbou mezi kupujícími prvního bydlení, můžete se ocitnout v nabídkové válce. Pokud se tak stane, je nejlepší si hned na začátku stanovit maximální částku, kterou jste ochotni zaplatit, a té se držet. Ano, můžete být předraženi, ale mějte na paměti, že pokud dojde k poklesu cen nemovitostí, ceny bytů a městských domů mají tendenci klesat nejrychleji a nejvíce ve srovnání s rodinnými domy.

„V současném prostředí velmi nízkých úrokových sazeb byla poptávka po startovacích domech mimořádně silná, a proto mějte na paměti možné vícenásobné nabídky a lepší než obvyklý růst cen,“ říká Yun.

Pořiďte si nejlepší sazby hypoték

Důležité je porovnat sazby hypoték alespoň u tří různých věřitelů. Získání nízké sazby vám může ušetřit tisíce dolarů za celou dobu trvání úvěru. Mějte na paměti, že nejvýhodnější sazby získají ti, kteří mají nejlepší úvěry a nejmenší dluhy v poměru k příjmům.

Zajistěte si předběžné schválení financování

Před nákupem bydlení byste si vždy měli zajistit předběžné schválení, říká Kurt Johansson, senior loan officer společnosti Shelter Lending Services.

Předběžné schválení nabízí řadu výhod. Dává vám lepší představu o tom, co si můžete dovolit, a může vám pomoci konkurovat ostatním kupujícím.

Navíc vám pomůže zjistit, zda poplatky HOA konkrétního městského domu nebudou příliš vysoké. Poplatky HOA se započítávají do kupní ceny při kvalifikaci na financování. Vysoké poplatky HOA by vás tedy mohly vyřadit z kvalifikace, pokud kupujete na horní hranici svého rozpětí, říká Johansson.

Zajistěte si inspekci domu

Inspekce domu je u městských domů stejně důležitá jako u samostatně stojících rodinných domů.

Ujistěte se, že inspekce zahrnuje jak interiér, tak exteriér, i když se o exteriér stará HOA, říká Simmons. A pokud jsou v exteriéru zjištěny nějaké problémy, ujistěte se, že byly vyřešeny a opraveny, než dojde k prodeji. Často, říká Simmons, se o všechny vnější problémy může postarat HOA. Pokud ne, je za opravy zodpovědný prodávající.

Zvláštní pozornost byste měli věnovat sousedním nemovitostem. Pokud je jejich údržba špatná, bude se to špatně odrážet na vašem domě, až ho budete chtít prodat. Kromě toho může selhání sousedů při údržbě položek, jako je střešní krytina a obklady, poškodit váš dům bez ohledu na to, jak dobře udržujete údržbu.

Pro koho je koupě městského domu nejlepší

Pro začínající kupce bydlení žijící v hustě osídlených metropolitních trzích mohou být městské domy velmi dobrou a cenově dostupnou volbou, říká Yun.

Mohou být také solidní volbou pro každého, kdo má zájem o životní styl s nízkými nároky na údržbu a chce nemovitost uzamknout a opustit, poznamenává Simmons.

Celkově lze říci, že pokud nechcete provádět vnější údržbu, která je spojena s vlastnictvím domu, ale přesto byste chtěli mít vlastní kapitál a aspekty budování bohatství spojené s vlastnictvím domu, stojí za zvážení koupě městského domu v HOA.

Zjistěte více:

• Top tipy pro začínající kupce domů
• Chyby začínajících kupců domů, kterým se vyhnout
• Nejlepší a nejhorší města pro začínající kupce domů

.