Den første gennemgang af et hjem er det tidspunkt, hvor potentielle ejere får en mavefornemmelse og får en chance for at sammenligne et hjem med deres ønskeliste. Selv om du ved, om et potentielt hjem opfylder dine grundlæggende krav – fra antallet af soveværelser til tilgængeligheden af udendørsarealer – kender du ikke alle detaljerne ved et hjem, første gang du besigtiger det.
Curbed talte med en boliginspektør og arkitekter, der har specialiseret sig i boligrenovering, for at finde ud af, hvad du bør holde øje med under din første gennemgang eller et åbent hus. Brug deres retningslinjer til at hjælpe dig med at foretage en informeret vurdering af et boligs tilstand.
❏ Tjek gulvene
En måde at fortælle, at VVS’erne måske ikke er i orden? Kig efter gulve med usædvanlig nedhængende eller dykkende gulve nær badeværelset. “Det er et tegn på, at blikkenslagerne måske har lavet nogle interessante rørføringer under gulvet”, siger Michael Ingui fra firmaet Baxt Ingui Architects. Hvis gulvene hænger i andre dele af huset, betyder det, at der måske skal arbejdes på strukturen.
❏ Læg mærke til revner i væggen
Spotte en revne i væggen er, ikke overraskende, ikke godt. “En revne i en murstensvæg betyder, at der er bevægelse”, hvilket er tegn på alvorlige strukturelle problemer, siger David Briggs, stifter af New York-firmaet Loci Architecture. Små revner i gipsvæggen er sandsynligvis ikke noget at bekymre sig om, men større revner eller revner med misfarvning kan være tegn på strukturelle problemer eller lækager.
❏ Vær opmærksom på frisk maling
En dårlig maling – eller 15 lag maling – er ikke noget at bekymre sig om. Men læg mærke til det, hvis det ser ud til, at boligen ikke er blevet renoveret i et stykke tid, og du opdager frisk maling eller plader i kælderen eller loftet i kælderen. “Det betyder sandsynligvis, at de har repareret noget, før de satte huset på markedet, før de satte huset på markedet. Eller også dækker de noget til,” siger Ingui. Placeringen er afgørende, bemærker han, fordi det er det mest sandsynlige sted for termit- eller snedkermyreskader. Hvis du bemærker usædvanlige tildækninger, skal du spørge, hvorfor arbejdet blev udført.
❏ Hold øje med vand i kælderen
Mens du er i kælderen, skal du holde øje med, om der er vand i kælderen. Hvis det for nylig har været regnfuldt, og kælderen ser tør ud, er det gode nyheder. Hvis det har været tørt, og kælderen ser fugtig ud, bør du kigge efter et dybere problem og finde ud af, hvor vandet kommer fra.
❏ Test vinduerne
“Åbn og luk vinduerne,” anbefaler Ingui. “Låser de ordentligt? Tag hensyn til, at folk normalt udskifter vinduer med billigere vinduer af lavere kvalitet.” Dette bør ikke være et stort problem, og det vil ikke være den største hovedpine i forbindelse med forbedring af et hjem. Alligevel kan omkostningerne løbe op, hvis du bliver nødt til at udskifte dem på et senere tidspunkt. Billige eller defekte vinduer vil sandsynligvis også øge varmeudgifterne, hvis de ikke bliver udskiftet.
❏ Vurder taget
Spørg, hvornår taget blev installeret, og bed om at se garantien som dokumentation for det. Ældre huse kan have flere lag tagdækning, hvoraf nogle kan indeholde asbest. “På et tidspunkt vil nogen være nødt til at fjerne alle disse lag tagdækning,” siger Ingui, “Og mulighederne for, at de finder noget, de skal reparere, vil være store.” Det vil være svært for en ikke-ekspert at vide alt om taget bare ved at se på det, så vær ikke bange for at stille spørgsmål eller følge op med en ekspertudtalelse.
❏ Læg mærke til træerne udenfor
“Træer overses ofte af køberne og selv boliginspektøren, fordi de ikke tror, at det er en del af inspektionen,” siger Nick Gromicko, grundlægger af International Association of Certified Home Inspectors. Træer i nærheden af et hus udgør imidlertid alle mulige risici, som f.eks. at træer kan bryde i brand eller falde ned under en storm. Mindre risici omfatter tagrenden, der fyldes med blade, rødder, der trænger ind i kælderen, eller et angreb af insekter. Det kan være dyrt at fjerne store træer længere nede ad vejen, især i tætte, urbane omgivelser.
❏ Øjeblik på el og VVS
Elektriske og VVS-problemer vil være svære at tyde med det blotte øje. Ingui siger, at han kan lide at kontrollere, hvordan de elektriske kasser er sorteret. Er der mange synlige ledninger? Ser det ud som om, at det er installeret korrekt? Tag et kig på el-panelet og spørg, om boligejeren oplever regelmæssige strømafbrydelser. Vær meget på vagt, hvis systemet ikke er blevet udskiftet i et par årtier.
For både el- og vvs-spørgsmål er det en god idé at tage en ekspert med til en anden gennemgang. Du kan også følge op og teste rørene med et vandkit, som du kan sikre dig billigt, eller nogle steder gratis gennem staten. “Det er en måde at kontrollere, hvor meget bly eller noget andet der er i dit vand”, siger Briggs.
❏ Suss out the history
Ingui foreslår, at du spørger den sælgende agent, hvor længe boligen har været under dens tidligere ejerskab. Et hurtigt vendt hus, siger han, har større potentiale for forglemmelser. “Der kan være nye fliser eller inventar, men der vil ikke være nye rør bag dem.”
Hvis ejeren er til stede, så stil spørgsmål! Når du har sælgeren ved hånden, “vil du gerne spørge dem om historikken for reparationer, hvem reparationerne er udført af, og om eventuelle garantier,” siger Briggs. Desuden skal du være sikker på, at eventuelle garantier gælder for huset og ikke kun for husejeren.
❏ Efter gennemgangen skal du følge op
Tjek op på bygningsovertrædelser og tilladelser. Hvis du har det godt efter gennemgangen, kan du gå i gang med at undersøge eventuelle åbne overtrædelser eller tilladelsesproblemer, som huset kan være belagt med. Tjek den lokale bygningsafdeling, brandvæsenet og de historiske myndigheder for at sikre, at bygningen er i orden. “Det er meget vigtigt, at hjemmet har en ren sundhedsattest hos de lokale myndigheder”, siger Briggs. Han anbefaler også, at man undersøger, om en nabo har indgivet klager over hjemmet – og i givet fald følger man op på naboen. Talrige klager kan være et signal om, at der er problemer med ejendommen, eller at boligen kommer med en følsom nabo.
Sørg også for, at alt arbejde, der er blevet udført i huset, er blevet indgivet til den lokale bygningsafdeling. “Nogle gange har du fået udvidelser af hjemmet, som byen aldrig har kendt til,” siger Ingui. Tidligere ejere kan f.eks. have tilføjet et fjerde soveværelse til huset, men tilladelser blev aldrig indgivet, og det bliver beskattet som et treværelsesværelse. Sørg for at spørge sælgerne, om alle tilladelser er i orden; hvis du har mistanke om sjusket arbejde, bør et titelfirma følge op med due diligence.
Hvis du kigger på fixer-uppers, så tag en arkitekt med. Forsøg ikke at vurdere et hus på egen hånd, hvis du ved, at en større renovering er påkrævet. I så fald: Overvej at gå på husjagt med en arkitekt i slæb. “Hvis du ved, at der er noget, du vil arbejde med, kan en arkitekt kigge på tingene og sige, at det bliver svært at lave, der er noget i vejen der, der er måske en lækage derovre”, siger Briggs. En ekspertudtalelse bør være afgørende for at hjælpe dig med at undgå en renovering, der bliver et pengegrube.