En kontrakt med faste beløb anvendes normalt i byggebranchen for at reducere omkostningerne til projektering og administration af kontrakten. Den kaldes en lump-sum-kontrakt, fordi entreprenøren skal afgive en samlet og samlet pris i stedet for at afgive bud på de enkelte poster. En lump-sum-kontrakt er den mest anerkendte aftaleform på enkle og små projekter og projekter med et veldefineret omfang eller byggeprojekter, hvor risikoen for forskellige byggepladsforhold er minimal.
Hvad aftales der i kontrakten?
En kontrakt om et engangsbeløb eller en kontrakt om et fastsat beløb vil kræve, at leverandøren accepterer at levere specificerede tjenesteydelser til en fastsat eller fast pris. I en kontrakt med et fast beløb har bygherren i det væsentlige overdraget hele risikoen til entreprenøren, som til gengæld kan forventes at kræve et højere tillæg for at tage højde for uforudsete uforudsete uforudsete udgifter. En leverandør, der er kontraheret i henhold til en aftale om et fast beløb, vil være ansvarlig for, at arbejdet udføres korrekt, og vil selv stille midler og metoder til rådighed til at udføre arbejdet. Denne type kontrakt udarbejdes normalt ved at anslå lønomkostninger, materialeomkostninger og tilføje et specifikt beløb, der dækker entreprenørens overhead og fortjenstmargen.
Mængden af overhead beregnet under en lump-sum-kontrakt vil variere fra bygherre til bygherre, men den vil være baseret på deres risikovurderingsundersøgelse og arbejdskraftekspertise. Hvis man estimerer en meget stor overheadomkostning, kan det imidlertid føre til, at entreprenøren præsenterer højere byggeomkostninger for projektejeren. Entreprenørens ekspertise vil være afgørende for, hvor stor deres anslåede fortjeneste rent faktisk bliver. Et dårligt udført og langvarigt forsinket arbejde vil øge byggeomkostningerne og i sidste ende mindske entreprenørens fortjeneste.
Hvornår skal man bruge denne type kontrakt
En kontrakt med et fast beløb er en god kontrakt aftale, der kan bruges, hvis det ønskede arbejde er veldefineret og konstruktionstegningerne er færdige. En aftale om et fast beløb reducerer bygherrerisikoen, og entreprenøren har større kontrol over forventningerne til fortjenesten. Det er også et foretrukket valg, når stabile jordbundsforhold, komplette undersøgelser og vurderinger forud for byggeriet er afsluttet, og entreprenøren har analyseret disse dokumenter. Kontrakten om et fastsat beløb kan, når parterne er blevet enige om det, indeholde visse enhedspriser for elementer med ubestemte mængder og tillæg til dækning af uventede forhold. Tiden til at tildele denne type kontrakt er også længere; den vil dog minimere ændringsordrer under byggeriet.
Fordele
En kontrakt med fast beløb giver følgende fordele:
- Lav risiko for bygherren.
- “Faste” byggeomkostninger.
- Minimere ændringsordrer.
- Ejertilsynet er reduceret sammenlignet med Time and Material Contract.
- Entreprenøren vil forsøge at afslutte projektet hurtigere.
- Akcepteret bredt som en kontraktmetode.
- Analyse af tilbud og udvælgelsesproces er relativt let.
- Entreprenøren vil maksimere sin produktion og ydeevne.
Ulemper
Og selv om kontrakter med faste beløb er standard og den foretrukne løsning for alle entreprenører, kan den også have nogle begrænsninger:
- Den indebærer den højeste risiko for entreprenøren.
- Ændringer er vanskelige at kvantificere.
- Bygherren kan afvise anmodninger om ændringsordrer.
- Projektet skal være designet fuldstændigt, før aktiviteterne påbegyndes.
- Byggeforløbet kan tage længere tid end andre kontraktalternativer.
- Entreprenøren vælger selv sine midler og metoder.
- Højere kontraktpriser, der kan dække uforudsete forhold.
Kritiske elementer i form af faste beløb
Kontrakter med faste beløb er et godt værktøj til mindre opgaver og helt enkle projekter. Men kontrakter med faste beløb kan i sidste ende give anledning til store tvister og krav, der vil opstå i forbindelse med kontraktdokumenter. De mest almindelige argumentationsfaktorer er:
Ubalancerede tilbud
Somne projekter kan kræve, at der udarbejdes en betalingsanmodning ved hjælp af enhedsmængder og enhedspriser. Mange entreprenører vil udarbejde et ubalanceret tilbud ved at hæve enhedspriserne på elementer, der skal færdiggøres tidligt i projektet, f.eks. mobilisering, forsikringer og generelle betingelser, og sænke enhedspriserne på elementer, der er nødvendige i senere faser.
Ændringsordrer
Hvis bygherren udarbejder eller modtager et forslag til ændringsordrer fra entreprenøren, kan prisoverslaget muligvis anfægtes. Ejeren kan appellere, at den ønskede ændring allerede var omfattet af kontraktbestemmelserne. Det er vigtigt at udarbejde specifikke kontraktbestemmelser, der specificerer, hvordan ændringsordrer skal håndteres, og i hvilket omfang entreprenøren kan kræve erstatning for forsinkelse.
Omfang og designændringer
En entreprenør kan foreslå designændringer på baggrund af sine erfaringer. Kontraktbestemmelserne bør være klare om, hvordan disse ændringer vil blive behandlet, og hvordan disse omkostninger vil blive fordelt, eller hvem der vil være ansvarlig for de økonomiske konsekvenser af de foreslåede ændringer.
Tidlig færdiggørelse
Kontrakter med faste beløb kan omfatte kompensation til entreprenøren for tidlig færdiggørelse. Tidlig færdiggørelse kan give større besparelser for projektejeren; disse klausuler kan dog være udtrykkelige i byggekontrakten.