Hvad er en jordforpagtning?
En jordlejekontrakt er en aftale, hvor en lejer får lov til at udvikle en ejendom i lejeperioden, hvorefter jorden og alle forbedringer overdrages til ejeren af ejendommen.
Sådan fungerer en jordlejekontrakt
En jordlejekontrakt angiver, at forbedringer vil blive ejet af ejeren af ejendommen, medmindre der oprettes en undtagelse, og fastsætter, at alle relevante skatter, der påløber i lejeperioden, skal betales af lejeren. Da en jordlejekontrakt giver udlejeren mulighed for at overtage alle forbedringer, når lejekontraktens løbetid udløber, kan udlejeren sælge ejendommen til en højere pris. Jordlejekontrakter kaldes også ofte for jordlejekontrakter, da udlejere kun udlejer jorden.
Selv om de primært anvendes i kommercielle rum, adskiller jordlejekontrakter sig i høj grad fra andre typer af kommercielle lejemål som dem, der findes i butikskomplekser og kontorbygninger. Disse andre lejemål overdrager typisk ikke lejeren til at påtage sig ansvaret for enheden. I stedet opkræves disse lejere leje for at kunne drive deres virksomhed. En jordlejekontrakt indebærer udlejning af jord i en langvarig periode – typisk i 50 til 99 år – til en lejer, der opfører en bygning på ejendommen.
En 99-årig lejeaftale er generelt den længst mulige lejeperiode for et stykke fast ejendom. Det plejede at være den længst mulige i henhold til common law. 99-årige lejekontrakter er dog fortsat almindelige, men er ikke længere den længst mulige i henhold til loven.
Den grundlæggende lejekontrakt definerer, hvem der ejer jorden, og hvem der ejer bygningen og forbedringer på ejendommen. Mange udlejere bruger jordforpagtningsaftaler som en måde at bevare ejerskabet til deres ejendom af planlægningsmæssige årsager, for at undgå kapitalgevinster og for at skabe indkomst og indtægt. Lejerne påtager sig generelt ansvaret for alle udgifter. Dette omfatter byggeri, reparationer, renoveringer, forbedringer, skatter, forsikringer og eventuelle finansieringsomkostninger i forbindelse med ejendommen.
Lejerne påtager sig generelt ansvaret for alle økonomiske aspekter i en jordlejekontrakt, herunder husleje, skatter, byggeri, forsikringer og finansiering.
Eksempel på en jordlejekontrakt
Gjordlejekontrakter anvendes ofte af franchisetagere og big box-butikker samt andre kommercielle enheder. Virksomhedens hovedkontor vil normalt købe grunden og give lejeren/udvikleren lov til at opføre og anvende anlægget. Der er en god chance for, at en McDonald’s, Starbucks eller Dunkin Donuts i nærheden af dig er bundet af en jordlejekontrakt.
I juli 2016 købte det New York-baserede investeringsselskab AllianceBernstein en 99-årig jordlejekontrakt fra BLDG Management for New York Citys George Washington Hotel i en handel til en værdi af 100,4 millioner dollars. BLDG købte oprindeligt hotellet, da det var under tvangsauktion i 1994. Selv om bygningen blev brugt af den Manhattan-baserede School of Visual Arts som kollegium for studerende, indgav BLDG i april 2016 planer om at restaurere ejendommen til et hotel med en restaurant, bar og butikker i stueplan. Ejendommen fungerer i øjeblikket som Freehand Hotel, et boutique-hotel, i New York Citys Flatiron District.
Nogle af de grundlæggende elementer i enhver jordlejekontrakt bør omfatte:
- Betingelser i lejekontrakten
- Rettigheder for både udlejer og lejer
- Betingelser om finansiering
- Bestemmelser om anvendelse
- Gebyrer
- Tegningsforsikring
- Manglende betaling
Efterstillede vs. Ikke-efterstillede jordforpagtningslejemål
Lejere af jordforpagtningslejemål finansierer ofte forbedringer ved at optage gæld. I en efterstillet jordlejekontrakt accepterer udlejeren en lavere prioritet af krav på ejendommen i tilfælde af, at lejeren misligholder lånet til forbedringer. Med andre ord giver en efterstillet jordforpagtningsaftale udlejer i det væsentlige mulighed for, at ejendomsdokumentet kan fungere som sikkerhed i tilfælde af lejerens misligholdelse af et lån til forbedringer. Ved denne type jordforpagtning kan udlejeren forhandle sig frem til højere huslejeydelser til gengæld for den risiko, der påtages i tilfælde af lejerens misligholdelse. Dette kan også være til fordel for udlejeren, fordi opførelsen af en bygning på hans jord øger værdien af hans ejendom.
Derimod lader en ikke efterstillet jordlejekontrakt udlejeren bevare den højeste prioritet af krav på ejendommen i tilfælde af, at lejeren misligholder lånet til forbedringer. Fordi långiveren ikke kan overtage ejendomsretten til grunden, hvis lånet ikke bliver betalt, kan långivere være tilbageholdende med at forlænge et realkreditlån til forbedringer. Selv om udlejeren beholder ejendommens ejendomsret, skal de typisk opkræve en lavere leje af lejeren.
Fordele og ulemper ved en jordleje
En jordleje kan være til fordel for både lejeren og udlejeren.
Fordele for lejeren
Den jordleje giver en lejer mulighed for at bygge på en ejendom på en førsteklasses beliggenhed, som de ikke selv kunne købe. Af denne grund anvender store butikskæder som Whole Foods og Starbucks ofte jordlejekontrakter i deres udvidelsesplaner.
En jordlejekontrakt kræver heller ikke, at lejeren skal have en udbetaling for at sikre grunden, som det ville kræve at købe ejendommen. Derfor er der mindre egenkapital involveret i erhvervelse af en jordlejekontrakt, hvilket frigør kontanter til andre formål og forbedrer udbyttet af udnyttelsen af jorden.
Alle lejeindtægter, der betales i forbindelse med en jordlejekontrakt, kan være fradragsberettigede i forbindelse med statslige og føderale indkomstskatter, hvilket betyder en reduktion af lejerens samlede skattebyrde.
Udlejerens fordele
Jordejeren får en stabil indkomststrøm fra lejeren, mens han beholder ejendommen. En jordlejekontrakt indeholder typisk en eskalationsklausul, der garanterer stigninger i huslejen, og en udsættelsesret, der giver beskyttelse i tilfælde af misligholdelse af huslejen eller andre udgifter.
Der er også skattebesparelser for en udlejer, der anvender jordlejekontrakter. Hvis de sælger en ejendom direkte til en lejer, vil de realisere en gevinst på salget. Ved at udføre denne type lejekontrakt undgår de at skulle indberette eventuelle gevinster. Men der kan være nogle skattemæssige konsekvenser for den leje, de modtager.
Afhængigt af de bestemmelser, der er indsat i jordlejekontrakten, kan en udlejer også være i stand til at bevare en vis kontrol over ejendommen, herunder dens anvendelse og hvordan den udvikles. Det betyder, at udlejeren kan godkende eller afvise eventuelle ændringer af grunden.
Ulemper for lejeren
Da udlejeren kan kræve godkendelse, før der foretages ændringer, kan lejeren støde på vejblokeringer i forbindelse med brugen eller udviklingen af ejendommen. Som følge heraf kan der være flere begrænsninger og mindre fleksibilitet for lejeren.
Der kan være højere omkostninger forbundet med jordforpagtningsprocessen, end hvis lejeren køber en ejendom direkte. Leje, skatter, forbedringer, tilladelser samt eventuel ventetid på godkendelse fra udlejeren kan alt sammen være dyrt.
Ulemper for udlejeren
Udlejere, der ikke indføjer de rette bestemmelser og klausuler i deres lejekontrakter, risikerer at miste kontrollen over for lejere, hvis ejendomme undergår udvikling. Derfor er det altid vigtigt for begge parter at få gennemgået deres lejekontrakter, inden de underskriver.
Afhængigt af, hvor ejendommen er beliggende, kan brugen af en jordlejekontrakt have større skattemæssige konsekvenser for en udlejer. Selv om de måske ikke opnår en gevinst ved et salg, betragtes leje som indkomst. Så leje beskattes til den almindelige sats, hvilket kan øge skattebyrden.
Nøglepunkter
- En jordlejeaftale er en aftale, hvor en lejer kan udvikle ejendommen i lejeperioden, hvorefter den overdrages til ejeren af ejendommen.
- Grundlejekontrakter finder almindeligvis sted mellem kommercielle udlejere, der typisk udlejer jord i 50 til 99 år til lejere, der opfører bygninger på ejendommen.
- Lejere, der ellers ikke har råd til at købe jord, kan opføre ejendom med en grundlejekontrakt, mens udlejere får en fast indkomst og bevarer kontrollen over brugen og udviklingen af deres ejendom.