Det er det grundlæggende spørgsmål, som alle, der nogensinde har kastet sig ud i en boligrenovering, står overfor: Hvor sandsynligt er det, at jeg får pengene tilbage, når jeg sælger mit hus? Der er ikke noget nemt svar, for hvad en køber er villig til at betale, afhænger af mange faktorer – alt fra valg af projekt til de materialer, du bruger, og værdien af andre huse i dit nabolag.
Men det er vigtigt at have en idé om, hvad dine forbedringer kan være værd. Hvis du ønsker at investere mere, end du kan håbe på at få tilbage, fordi du elsker dit hus og har planer om at bo i det i lang tid, er det fint nok. Men tag følgende retningslinjer i betragtning, så undgår du ubehagelige overraskelser, når det er tid til at sætte skiltet “Til salg” op på græsplænen.
Hvilke boligforbedringer giver det bedste afkast?
Når ikke alle ombygningsprojekter er lige gode. Køkkener, badeværelser, familieværelser eller tilbygninger til master suite vil give det største afkast af investeringen.
Her er en oversigt over den gennemsnitlige ROI et år senere efter nogle almindelige boligforbedringsprojekter:
Hjemmelavet afkast af investeringer
| Projekt | Gennemsnitlige omkostninger | Gennemsnitlig gensalgsværdi et år senere | % afkast |
|---|---|---|---|
| Projekt | Gennemsnitlige omkostninger | Gennemsnitlig salgsværdi et år senere | % afkast |
| Mindre ombygning af køkken | 14 USD,773 | $13,039.00 | 87% |
| To-etagers tilbygning | $67,743 | $56,770.00 | 83% |
| Badeværelse tilføjelse | $14,216 | $11,704.00 | 81% |
| Større køkken ombygning | $38,769 | $31,344.00 | 80% |
| Familieværelse tilføjelse | 46.738 $ | 37.217,00 $ | 78% |
| Dæk | 5.865 $ | 4.498,00 $.00 | 75% |
| Mastersuite | 63.275 $ | 47.699,00 $ | 74% |
| Attika soveværelse | 31.366 $ | 23.232 $.00 | 73% |
| Hjemmekontor | $10,526 | $5,723.00 | 54% |
Køkkenombygning ROI
Og bare fordi et projekt er dyrt, betyder det ikke, at det vil betale sig mere tilbage. Ofte kan mindre forbedringer give et stort udbytte. Ifølge Remodeling Magazine’s årlige analyse af omkostninger i forhold til værdi, vil et køkken “face-lift” – maling, overfladebehandling og opgradering af apparater – give mere tilbage end et komplet nyt design.
Nøglen til at bruge mindre er at bruge det klogt. “Hvis du tager 20.000 dollars og bruger dem fornuftigt på et køkken, kan du få det til at se en million gange bedre ud”, siger Jim Cory, der er chefredaktør for Remodeling, og som overvåger undersøgelsen. “Designet og produktvalget er afgørende.”
Er ombygning en god investering?
Selv når dit ombygningsarbejde er en tiltalende forbedring for de fleste købere, tilføjer det kun lidt værdi, hvis det kun er udført efter din smag. “Du vil måske gerne have et rum i dit hus i form af en kat eller en mus, men kan du finde en køber, der vil have det?” siger Gopal Ahluwalia, forskningschef hos National Association of Home Builders. “Du er nødt til at tænke i baghovedet, at du bliver nødt til at sælge en dag.”
Hvis du bor i en Craftsman-perle og ønsker at tilføje et familieværelse, for eksempel, skal du holde designet i harmoni med det oprindelige udseende og følelse. Det gælder både loftshøjden og stilen på vinduerne og listerne. “Man ønsker ikke at miste husets integritet”, siger Bobbi Chasin, der er ejendomsmægler i Evanston, Illinois. “Hvis man sætter en stor kasse på bagsiden af huset, vil det ødelægge hele udseendet.”
Det samme gælder også for mindre projekter. Når du for eksempel vælger køkkenskabe, bordplader og gulvbelægning, skal du sigte efter klassiske eller neutrale farver og stilarter. “For mange år siden havde jeg en kunde, der ønskede et lilla køkken for at matche den lilla fugemasse på hendes pejs,” siger Mark Scott, der er ombygningsarkitekt i Bethesda, Maryland. Scott argumenterede kraftigt imod det, men boligejeren insisterede på, at hun havde planer om at blive boende i huset resten af sit liv. Hvis du ikke kan forpligte dig på den måde, skal du ikke forvente, at andre skal betale for dine unikke og funky valg.
5 faktorer, der påvirker gensalgsværdien og ROI
Nabolag
Hvor Kevin og Julianne Warren brugte 42.000 dollars på at ombygge køkkenet i deres pænt detaljerede 1950’er ranch-hus, var huset sandsynligvis omkring 150.000 dollars værd. Men deres beliggenhed, Forest Hills-afsnittet i Grand Rapids, Michigan, gav dem tillid til, at forbedringerne var en smart satsning. “Det er et high-end kvarter med hensyn til skoler. Alle forsøger at komme ind i dette område,” siger Kevin.
Det er endnu bedre, at familien Warrens’ hjem er omgivet af ejendomme til en værdi af omkring 200.000 dollars. Det betyder, at de ikke har prissat sig selv ud af det lokale marked, hvilket er en meget vigtig overvejelse i forbindelse med ethvert ombygningsprojekt. “Vil du udføre arbejde, der gør dit hus 300.000 dollars værd, når det ligger i et kvarter til 100.000 dollars?” spørger Israel Ramos, en ejendomsmægler i Phoenix, Arizona.
“Du må ikke overskride loftet for kvarteret, ellers får du ikke dine penge tilbage.” Ligesom prisen på dit hjem bør være i overensstemmelse med dit nabolag, bør dine forbedringer være i overensstemmelse med værdien af dit hjem. I Seattle opdagede ejendomsmægler Kay Rigley for nylig, at en tidligere kunde havde brugt 90.000 dollars på at renovere to badeværelser, komplet med gulvvarme og italienske fliser. “Jeg sagde: “Jeg ville ønske, at du havde talt med mig først”,” siger hun. Sammen med det, de betalte for ejendommen og andre forbedringer, brugte ejerne mere end en halv million dollars på et hjem, som Rigley anslår, at det højst er 450.000 dollars værd.
Region
Den del af landet, du bor i, påvirker flere beslutninger om ombygninger. Arbejdskraft har en tendens til at være billigere i syd end i nordøst, for eksempel – nok til, at Remodeling’s årlige undersøgelse prissætter den samme soveværelsessuite til 59.401 dollars i Louisville, Kentucky, og 73.814 dollars i Westchester, New York.
Lokale faktorer påvirker også efterspørgslen. Købere overalt vil sandsynligvis gerne have et nyt, velindrettet familieværelse. Men pejse sælger bedre i nord end i syd, og terrasser tilfører mere værdi i varmere himmelstrøg. Der er ingen faste regler, men at holde øje med lokale tendenser er en god måde at sikre, at dine valg vil appellere til boligjægere.
Markedet
Der, hvor de regionale forskelle virkelig kommer i spil, er på ejendomsmarkedet. Hvis boliger er i stor efterspørgsel, vil køberne sandsynligvis være villige til at betale mere for dine forbedringer. Bethesda-bygherren Scott fortæller, at han for nylig fakturerede 300.000 dollars for et udvidet køkken, morgenmadslokale og arbejdsværelse – den dyreste renovering pr. kvadratfod, han nogensinde har foretaget. Men parret fik pengene tilbage, da de købte et endnu større hus sidste år. “Omkring Washington, D.C., er det meget anderledes end i Missouri,” bemærker Scott. “Folk får en frygtelig masse penge for at være her.”
Vær dog forsigtig. Selv i et stærkt marked kan man overrenovere. Brett Weinstein, der er ejendomsmægler i Oakland, Californien, har oplevet boligboomet i Bay Area. Mens priserne fortsat er høje, siger han, “hvis nogen betalte 200.000 dollars over udbudsprisen sidste år, købte de, da markedet var rødglødende. Så hvis de ønsker at bruge 60.000 dollars på en køkkenombygning, skal de bo der lidt længere for at få pengene tilbage.”
Timeline
Som Weinstein påpeger, er der større sandsynlighed for, at du får dine udgifter tilbage, jo længere du bliver i dit hus, jo mere sandsynligt er det, at du får dem tilbage. Da huspriserne stiger med ca. 5 procent om året, vil dine udgifter i sidste ende blive absorberet i stigningen i ejendommens værdi. (Desuden vil du kunne nyde dine renoveringer i disse år.) Et par forbehold: Der er ingen naturlov, der siger, at priserne skal stige, så du skal ikke stole for meget på den årlige stigning. Og husk, at livet nogle gange kan give bagslag, og at du måske bliver nødt til at sætte dit hus på markedet tidligere end forventet.
For nogle projekter arbejder tiden også imod dig. “Der er stilistiske afskrivninger,” siger Baker fra Harvard. “Alle modefænomenerne nu går ud på at rive vægge ned og lave store rum. Men om ti år vil det måske ikke nødvendigvis være tilfældet.” Køkkener og badeværelser er særligt tilbøjelige til at se forældede ud, som alle, der har været bleg for at opdage avocado-grønne apparater i deres drømmehus, kan fortælle dig.
Gemeldte udgifter og problemer
Hvis du tror, at et projekt vil betale sig selv, men kun lige akkurat, skal du være forberedt på, at noget kan tippe balancen imod dig. Boligrenovering er fyldt med “skjulte” udgifter: de ekstra omkostninger, når et projekt tager længere tid end planlagt; eksperternes gebyrer for asbestundersøgelser eller beregninger af varmetab; de månedlige rentebetalinger for et lån til boligfinansiering. For ikke at nævne de højere ejendomsskatter, du måske skal betale, når dit nye og forbedrede hjem bliver vurderet på ny.
Når alt er sagt og gjort, fraråder de fleste eksperter boligforbedringer som en investering. Vær klog på, hvad du bruger, helt sikkert. Men et nyt dæk er ikke en investeringsfond. Ejendomsmægler Chasin foreslår, at når du har gjort dit hjemmearbejde, skal du træffe dine beslutninger baseret på, hvad du ønsker, og hvad du har råd til. “Jeg havde en liste, hvor manden havde taget en førtidspension, så hans kone overbeviste ham om at sætte et meget dyrt hjemmekontor ind til 50.000 dollars. I sidste ende flyttede de til Florida, og de fik ikke pengene ud af det hjemmekontor”, siger Chasin. “Men hun var ligeglad. Det gjorde ham glad.”
Payback by the Project
Siden midten af 1980’erne har magasinet Remodeling Magazine foretaget en årlig analyse af omkostningerne i forhold til værdien af boligombygningsprojekter i hele landet. Ved at udspørge ejendomsmæglere og vurderingsmænd i forskellige regioner fastslår redaktørerne, hvor meget projekterne koster at gennemføre, og hvor meget disse forbedringer kan øge salgsprisen på et hus et år senere. Rapporten anses generelt for at være den mest autoritative undersøgelse af emnet. Men selv Jim Cory, der er redaktør med ansvar for undersøgelsen, indrømmer, at den kun rækker et vist omfang. “Vi giver et benchmark med vores undersøgelse”, siger han. “Sagerne skal afgøres på et individuelt grundlag.”
Søger du efter mere hjælp til reparationer omkring dit hjem? En boliggaranti kan hjælpe. Tjek This Old Houses anmeldelsesteamets dybdegående anmeldelser af:
- Bedste boliggaranti
- American Home Shield anmeldelser
- First American Home Warranty anmeldelser
- Select Home Warranty anmeldelser
- Choice Home Warranty anmeldelser
- Amazon Home Warranty anmeldelser