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¿Qué es un arrendamiento de terreno?

Un contrato de arrendamiento de terreno es un acuerdo en el que se permite a un inquilino desarrollar una pieza de la propiedad durante el período de arrendamiento, después de lo cual la tierra y todas las mejoras se entregan al dueño de la propiedad.

Cómo funciona un contrato de arrendamiento de terreno

Un contrato de arrendamiento de terreno indica que las mejoras serán propiedad del dueño de la propiedad a menos que se cree una excepción y estipula que todos los impuestos pertinentes incurridos durante el período de arrendamiento serán pagados por el inquilino. Dado que un contrato de arrendamiento de suelo permite al propietario asumir todas las mejoras una vez que expira el plazo de arrendamiento, el propietario puede vender la propiedad a un precio más alto. Los arrendamientos de terrenos también suelen denominarse arrendamientos de tierras, ya que los arrendadores sólo arriendan el terreno.

Aunque se utilizan principalmente en el espacio comercial, los arrendamientos de terrenos difieren en gran medida de otros tipos de arrendamientos comerciales, como los que se encuentran en complejos comerciales y edificios de oficinas. Estos otros arrendamientos no suelen asignar al arrendatario la responsabilidad de la unidad. En su lugar, estos inquilinos cobran un alquiler para poder operar sus negocios. Un contrato de arrendamiento de suelo implica el arrendamiento de un terreno por un periodo a largo plazo -normalmente de 50 a 99 años- a un inquilino que construye un edificio en la propiedad.

Un contrato de arrendamiento de 99 años suele ser el plazo más largo posible para una propiedad inmobiliaria. Solía ser el más largo posible según el derecho común. Sin embargo, los arrendamientos de 99 años siguen siendo comunes pero ya no son los más largos posibles según la ley.

El contrato de arrendamiento de suelo define quién es el dueño del terreno, y quién es el dueño del edificio, y de las mejoras en la propiedad. Muchos propietarios utilizan los contratos de arrendamiento de terrenos como una forma de conservar la propiedad de su inmueble por razones de planificación, para evitar cualquier ganancia de capital y para generar ingresos y rentas. Los inquilinos suelen asumir la responsabilidad de todos los gastos. Esto incluye la construcción, las reparaciones, las renovaciones, las mejoras, los impuestos, el seguro y cualquier coste de financiación asociado a la propiedad.

Ejemplo de un contrato de arrendamiento de terrenos

Los contratos de arrendamiento de terrenos son utilizados a menudo por las franquicias y las grandes tiendas, así como por otras entidades comerciales. La sede corporativa normalmente compra el terreno y permite al inquilino o promotor construir y utilizar las instalaciones. Es muy probable que un McDonald’s, un Starbucks o un Dunkin Donuts cercanos a usted estén vinculados por un contrato de arrendamiento de terrenos.

En julio de 2016, la empresa de inversiones AllianceBernstein, con sede en Nueva York, compró a BLDG Management un contrato de arrendamiento de terrenos por 99 años para el hotel George Washington de Nueva York en una operación por valor de 100,4 millones de dólares. BLDG compró originalmente el hotel cuando estaba en ejecución hipotecaria en 1994. Aunque el edificio fue utilizado por la Escuela de Artes Visuales con sede en Manhattan como una residencia de estudiantes, BLDG presentó planes en abril de 2016 para restaurar la propiedad a un hotel con un restaurante, un bar y tiendas en la planta baja. El inmueble funciona actualmente como Freehand Hotel, un hotel boutique, en el distrito Flatiron de Nueva York.

Algunos de los fundamentos de cualquier contrato de arrendamiento de suelo deben incluir:

• Términos del contrato de arrendamiento
• Derechos del arrendador y del arrendatario
• Condiciones de financiación
• Condiciones de uso
• Cuotas
• Seguro de título
• Incumplimiento

Subordinado frente a no subordinado. Arrendamientos de terrenos no subordinados

Los arrendatarios de terrenos suelen financiar las mejoras contrayendo deudas. En un contrato de arrendamiento de suelo subordinado, el arrendador acepta una menor prioridad de las reclamaciones sobre la propiedad en caso de que el inquilino no cumpla con el préstamo para las mejoras. En otras palabras, un arrendamiento de terreno subordinado permite esencialmente que la escritura de la propiedad actúe como garantía en caso de que el inquilino incumpla cualquier préstamo relacionado con las mejoras. En este tipo de arrendamiento de terrenos, el arrendador puede negociar pagos de renta más elevados a cambio del riesgo asumido en caso de incumplimiento del inquilino. Esto también puede beneficiar al propietario porque la construcción de un edificio en su terreno aumenta el valor de su propiedad.

En cambio, un contrato de arrendamiento de suelo no subordinado permite al propietario conservar la máxima prioridad de las reclamaciones sobre la propiedad en caso de que el inquilino incumpla el préstamo para mejoras. Dado que el prestamista no puede hacerse con la propiedad del terreno si el préstamo no se paga, los profesionales de los préstamos pueden dudar a la hora de conceder una hipoteca para mejoras. Aunque el arrendador conserva la propiedad del terreno, normalmente tiene que cobrar al inquilino una cantidad menor de alquiler.

Ventajas y desventajas de un arrendamiento de terreno

Un arrendamiento de terreno puede beneficiar tanto al inquilino como al arrendador.

Beneficios para el inquilino

El arrendamiento de terreno permite a un inquilino construir en una propiedad en una ubicación privilegiada que no podría comprar por sí mismo. Por esta razón, las grandes cadenas de tiendas como Whole Foods y Starbucks a menudo utilizan los arrendamientos de terrenos en sus planes de expansión corporativa.

Un arrendamiento de terrenos tampoco requiere que el inquilino tenga un pago inicial para asegurar el terreno, como requeriría la compra de la propiedad. Por lo tanto, la adquisición de un contrato de arrendamiento de terrenos implica menos capital, lo que libera efectivo para otros fines y mejora el rendimiento de la utilización del terreno.

Las rentas pagadas en un contrato de arrendamiento de terrenos pueden ser deducibles de los impuestos estatales y federales sobre la renta, lo que significa una reducción de la carga fiscal total del arrendatario.

Beneficios para el propietario

El propietario del terreno obtiene un flujo constante de ingresos del arrendatario mientras conserva la propiedad del inmueble. Un contrato de arrendamiento de suelo suele contener una cláusula de aumento que garantiza los incrementos de la renta y los derechos de desahucio que proporcionan protección en caso de incumplimiento de la renta u otros gastos.

También hay ahorros fiscales para un propietario que utiliza los contratos de arrendamiento de suelo. Si vende una propiedad a un inquilino directamente, obtendrá una ganancia por la venta. Al ejecutar este tipo de arrendamiento, evitan tener que declarar cualquier ganancia. Sin embargo, puede haber algunas implicaciones fiscales sobre el alquiler que reciben.

Dependiendo de las disposiciones incluidas en el contrato de arrendamiento de terrenos, el propietario también puede mantener cierto control sobre la propiedad, incluyendo su uso y cómo se desarrolla. Esto significa que el propietario puede aprobar o negar cualquier cambio en el terreno.

Desventajas para el inquilino

Debido a que los propietarios pueden requerir la aprobación antes de realizar cualquier cambio, el inquilino puede encontrar bloqueos en el uso o desarrollo de la propiedad. Como resultado, puede haber más restricciones y menos flexibilidad para el inquilino.

Los costes asociados al proceso de arrendamiento de terrenos pueden ser más altos que si el inquilino comprara una propiedad directamente. Los alquileres, los impuestos, las mejoras, los permisos, así como los tiempos de espera para la aprobación del arrendador, pueden ser costosos.

Desventajas del arrendador

Los arrendadores que no incluyan las disposiciones y cláusulas adecuadas en sus contratos de arrendamiento se exponen a perder el control frente a los arrendatarios cuyas propiedades son objeto de desarrollo. Por eso siempre es importante que ambas partes revisen sus contratos antes de firmarlos.

Dependiendo de dónde se encuentre la propiedad, el uso de un contrato de arrendamiento de suelo puede tener mayores implicaciones fiscales para un propietario. Aunque no obtenga una ganancia por la venta, el alquiler se considera un ingreso. Por lo tanto, el alquiler se grava a la tasa ordinaria, lo que puede aumentar la carga fiscal.

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