(a) (1) El «valor total en efectivo» significa la valoración del tasador del condado de la propiedad real como se muestra en la factura de impuestos de 1975-76 bajo «valor total en efectivo» o, a partir de entonces, el valor de tasación de la propiedad real cuando se adquiere, se construye de nuevo, o un cambio de propiedad ha ocurrido después de la evaluación de 1975. Todos los bienes inmuebles que no hayan sido evaluados hasta el valor total en efectivo de 1975-76 pueden ser reevaluados para reflejar esa valoración. A los efectos de esta sección, el término «recién construido» no incluye los bienes inmuebles reconstruidos después de una catástrofe, declarada por el Gobernador, cuando el valor justo de mercado de los bienes inmuebles reconstruidos sea comparable a su valor justo de mercado antes de la catástrofe. A los efectos de esta sección, el término «recién construido» no incluye la parte de una estructura existente que consiste en la construcción o reconstrucción de componentes de adaptación sísmica, según la definición de la Legislatura. Sin embargo, el
(2) En y después del 5 de noviembre de 1986, y hasta el 1 de enero de 2019, la Legislatura podrá disponer que, en circunstancias apropiadas y de conformidad con las definiciones y los procedimientos establecidos por la Legislatura, cualquier persona mayor de 55 años que resida en una propiedad que tenga derecho a la exención para propietarios de viviendas en virtud de la subdivisión (k) de la Sección 3 del Artículo XIII y cualquier legislación de aplicación podrá transferir el valor del año base de la propiedad con derecho a exención, con los ajustes autorizados por la subdivisión (b), a cualquier vivienda de reemplazo de igual o menor valor ubicada dentro del mismo condado y comprada o recién construida por esa persona como su residencia principal dentro de los dos años de la venta de la propiedad original.
(3) (A) Para los fines de esta sección, se aplicarán las siguientes definiciones:
(i) «Cualquier persona mayor de 55 años» incluye a una pareja casada uno de cuyos miembros es mayor de 55 años.
(ii) «Vivienda de sustitución» significa un edificio, estructura u otro refugio que constituya un lugar de residencia, ya sea propiedad inmobiliaria o personal, y cualquier terreno en el que pueda estar situado. A efectos de esta sección, una unidad de dos viviendas se considerará como dos viviendas unifamiliares separadas.
(B) Este párrafo se aplicará a cualquier vivienda de sustitución que haya sido adquirida o construida de nuevo a partir del 5 de noviembre de 1986.
(4) Además, el En y después del 9 de noviembre de 1988, y hasta el 1 de enero de 2019, la Legislatura puede autorizar a cada junta de supervisores del condado, después de consultar con las agencias locales afectadas dentro de los límites del condado, a adoptar una ordenanza que haga que las disposiciones de esta subdivisión relacionadas con la transferencia del valor del año base también sean aplicables a situaciones en las que las viviendas de reemplazo estén ubicadas en ese condado y las propiedades originales estén ubicadas en otro condado dentro de este Estado. A los efectos de este párrafo, «agencia local afectada» significa cualquier ciudad, distrito especial, distrito escolar o distrito de colegio comunitario que reciba una asignación anual de ingresos por impuestos a la propiedad. Este párrafo se aplica a cualquier vivienda de reemplazo que fue comprada o recién construida en o después de la fecha en que el condado adoptó las disposiciones de esta subdivisión relacionadas con la transferencia del valor del año base, pero no se aplica a cualquier vivienda de reemplazo que fue comprada o recién construida antes del 9 de noviembre de 1988.
(5) A partir del 6 de junio de 1990 y hasta el 1 de enero de 2019, la Legislatura puede extender las disposiciones de esta subdivisión relacionadas con la transferencia de los valores del año base de las propiedades originales a las viviendas de reemplazo de los propietarios mayores de 55 años a los propietarios con discapacidades graves, pero sólo con respecto a aquellas viviendas de reemplazo compradas o recién construidas en o después de la fecha de vigencia de este párrafo.
(6) (A) En y después del 1 de enero de 2019, sujeto a los procedimientos y definiciones aplicables según lo dispuesto por la ley, el valor del año base de la propiedad que es elegible para la exención del propietario bajo la subdivisión (k) de la Sección 3 del Artículo XIII de cualquier persona mayor de 55 años de edad o cualquier propietario gravemente discapacitado se transferirá a cualquier vivienda de reemplazo, independientemente del número de transferencias anteriores, del valor de la vivienda de sustitución o de si la vivienda de sustitución está situada en el mismo condado, que sea comprada o construida de nuevo por esa persona como su residencia principal en los dos años siguientes a la venta de la propiedad original.
(B) A efectos de este párrafo, se aplicará lo siguiente:
(i) Para cualquier vivienda de sustitución de mayor valor y adquirida o recién construida por una persona con derecho a transferir el valor del año base de su propiedad original, el valor del año base de la vivienda de sustitución se calculará sumando la diferencia entre el valor total en efectivo de la propiedad original y el valor total en efectivo de la vivienda de sustitución al valor del año base de la propiedad original.
(ii) En el caso de cualquier vivienda de sustitución de igual o menor valor adquirida o de nueva construcción por una persona con derecho a transferir el valor del año base de su propiedad original, el valor del año base de la vivienda de sustitución se calculará dividiendo el valor del año base de la propiedad original por el valor total en efectivo de la propiedad original, y multiplicando el resultado por el valor total en efectivo de la vivienda de sustitución.
(b) La base del valor total en efectivo puede reflejar de año en año la tasa inflacionaria que no exceda el 2 por ciento para cualquier año dado o la reducción como se muestra en el índice de precios al consumidor o datos comparables para el área bajo jurisdicción tributaria, o puede reducirse para reflejar el daño sustancial, la destrucción u otros factores que causen una disminución en el valor.
(c) Para los fines de la subdivisión (a), la Legislatura puede disponer que el término «recién construido» no incluya ninguno de los siguientes:
(1) La construcción o adición de cualquier sistema de energía solar activo.
(2) La construcción o instalación de cualquier sistema de rociadores contra incendios, otro sistema de extinción de incendios, sistema de detección de incendios o mejora de salida relacionada con incendios, según la definición de la Legislatura, que se construya o instale después de la fecha de entrada en vigor de este párrafo.
(3) La construcción, instalación o modificación en o después de la fecha de vigencia de este párrafo de cualquier porción o componente estructural de una vivienda unifamiliar o multifamiliar que sea elegible para la exención del propietario si la construcción, instalación o modificación es con el propósito de hacer que la vivienda sea más accesible para una persona gravemente discapacitada.
(4) La construcción, instalación, retirada o modificación en o después de la fecha de entrada en vigor de este párrafo de cualquier parte o componente estructural de un edificio o estructura existente si la construcción, instalación, retirada o modificación tiene por objeto hacer que el edificio sea más accesible o más utilizable por una persona discapacitada.
(d) A los efectos de esta sección, el término «cambio de titularidad» no incluye la adquisición de un bien inmueble en sustitución de otro comparable si la persona que adquiere el bien inmueble ha sido desplazada de la propiedad sustituida por procedimientos de dominio eminente, por adquisición por parte de una entidad pública o por una acción gubernamental que haya dado lugar a una sentencia de condena inversa. La propiedad real adquirida se considerará comparable a la propiedad reemplazada si es similar en tamaño, utilidad y función, o si se ajusta a las regulaciones estatales definidas por la Legislatura que rigen la reubicación de personas desplazadas por acciones gubernamentales. Esta subdivisión se aplica a cualquier propiedad adquirida después del 1 de marzo de 1975, pero afecta sólo a las evaluaciones de esa propiedad que se producen después de que las disposiciones de esta subdivisión entren en vigor.
(e) (1) (A) Sin perjuicio de cualquier otra disposición de esta sección, la Legislatura dispondrá que el valor del año base de la propiedad que está sustancialmente dañada o destruida por un desastre, según lo declarado por el Gobernador, puede ser transferido a la propiedad comparable dentro del mismo condado que se adquiere o se construye de nuevo como un reemplazo de la propiedad sustancialmente dañada o destruida.
(2) (B) Salvo lo dispuesto en el párrafo (3) (C), esta subdivisión se aplica a cualquier propiedad comparable de reemplazo adquirida o recién construida en o después del 1 de julio de 1985, hasta el 1 de enero de 2019, y a la determinación de los valores del año base para el año fiscal 1985-86 y los años fiscales posteriores hasta el año fiscal 2018-19.
(3)<del> (C) (i) Además de la transferencia del valor del año base de la propiedad dentro del mismo condado que se permite por <del>párrafo (1) subpárrafo (A), la Legislatura puede autorizar a cada junta de supervisores del condado a adoptar, previa consulta con las agencias locales afectadas dentro del condado, una ordenanza que permita la transferencia del valor del año base de una propiedad que esté ubicada dentro de otro condado del Estado y que haya sido sustancialmente dañada o destruida por un desastre, según lo declarado por el Gobernador, a una propiedad de reemplazo comparable de igual o menor valor que esté ubicada dentro del condado adoptante y que sea adquirida o recién construida dentro de los tres años posteriores al daño sustancial o la destrucción de la propiedad original como reemplazo de dicha propiedad. El alcance y la cantidad del beneficio proporcionado a un propietario por la transferencia del valor del año base de la propiedad de conformidad con este párrafo no excederá el alcance y la cantidad del beneficio proporcionado a un propietario por la transferencia del valor del año base de la propiedad de conformidad con la subdivisión (a). Para los propósitos de este subpárrafo, «agencia local afectada» significa cualquier ciudad, distrito especial, distrito escolar o distrito de colegio comunitario que recibe una asignación anual de ingresos de impuestos a la propiedad ad valorem.
(ii) Este subpárrafo se aplica a cualquier propiedad de reemplazo comparable que sea adquirida o recién construida como reemplazo de una propiedad sustancialmente dañada o destruida por una catástrofe, según lo declarado por el Gobernador, ocurrida en o después del 20 de octubre de 1991, y antes del 1 de enero de 2019, y a la determinación de los valores del año base para el año fiscal 1991-92 y los años fiscales </del>en adelante</del> hasta el año fiscal 2018-19.
(2) (A) Sin perjuicio de cualquier otra disposición de esta sección, en y después del 1 de enero de 2019, el valor del año base de la propiedad que es sustancialmente dañada o destruida por un desastre, según lo declarado por el Gobernador, se transferirá a cualquier propiedad que se adquiere o se construye de nuevo como un reemplazo de la propiedad sustancialmente dañada o destruida, independientemente de si esa propiedad de reemplazo es comparable, como se especifica en el párrafo (2) de la subdivisión (f), o si la propiedad de reemplazo se encuentra dentro del mismo condado.
(B) Para los fines de este párrafo, se aplicará lo siguiente:
(i) Para cualquier propiedad de reemplazo de mayor valor y comprada o recién construida por una persona elegible para transferir el valor del año base de su propiedad original, el valor del año base de la propiedad de reemplazo se calculará sumando la diferencia entre el valor total en efectivo de la propiedad original y el valor total en efectivo de la propiedad de reemplazo al valor del año base de la propiedad original.
(ii) En el caso de cualquier propiedad de sustitución de igual o menor valor adquirida o recién construida por una persona con derecho a transferir el valor del año base de su propiedad original, el valor del año base de la propiedad de sustitución se calculará dividiendo el valor del año base de la propiedad original por el valor total en efectivo de la propiedad original, y multiplicando el resultado por el valor total en efectivo de la propiedad de sustitución.
(f) A los efectos de la subdivisión (e):
(1) La propiedad está sustancialmente dañada o destruida si sufre un daño físico que asciende a más del 50 por ciento de su valor inmediatamente antes del desastre. El daño incluye la disminución del valor de la propiedad como resultado de la restricción del acceso causada por el desastre.
(2) La propiedad de reemplazo es comparable a la propiedad sustancialmente dañada o destruida si es similar en tamaño, utilidad y función a la propiedad que reemplaza, y si el valor justo de mercado de la propiedad adquirida es comparable al valor justo de mercado de la propiedad reemplazada antes del desastre.
(g) Para los fines de la subdivisión (a), los términos «comprado» y «cambio de propiedad» no incluyen la compra o transferencia de bienes inmuebles entre cónyuges desde el 1 de marzo de 1975, incluyendo, pero sin limitarse a, todo lo siguiente:
(1) Transferencias a un fideicomisario para el uso beneficioso de un cónyuge, o el cónyuge sobreviviente de un cedente fallecido, o por un fideicomisario de dicho fideicomiso al cónyuge del fideicomitente.
(2) Las transferencias a un cónyuge que surten efecto tras el fallecimiento de éste.
(3) Las transferencias a un cónyuge o ex cónyuge en relación con un acuerdo de liquidación de bienes o un decreto de disolución de un matrimonio o una separación legal.
(4) La creación, la transferencia o la terminación, únicamente entre cónyuges, de la participación de cualquier copropietario.
(5) La distribución de los bienes de una persona jurídica a un cónyuge o ex cónyuge a cambio de la participación del cónyuge en la persona jurídica en relación con un acuerdo de liquidación de bienes o una sentencia de disolución de un matrimonio o separación legal.
(h) (1) Para los propósitos de la subdivisión (a), los términos «comprado» y «cambio de propiedad» no incluyen la compra o transferencia de la residencia principal del cedente en el caso de una compra o transferencia entre los padres y sus hijos, como lo define la Legislatura, y la compra o transferencia del primer millón de dólares ($1,000,000) del valor total en efectivo de todos los demás bienes inmuebles entre los padres y sus hijos, como lo define la Legislatura. Esta subdivisión se aplica tanto a las transferencias voluntarias como a las transferencias resultantes de una orden judicial o un decreto judicial.
(2) (A) Sujeto al subpárrafo (B), comenzando con las compras o transferencias que ocurran en o después de la fecha en que la medida que agrega este párrafo entre en vigencia, la exclusión establecida por el párrafo (1) también se aplica a una compra o transferencia de bienes raíces entre los abuelos y su nieto o nietos, según la definición de la Legislatura, que de otra manera califica bajo el párrafo (1), si todos los padres de ese nieto o esos nietos, que califican como los hijos de los abuelos, han fallecido en la fecha de la compra o transferencia.
(B) Una compra o transferencia de una residencia principal no se excluirá de conformidad con el subpárrafo (A) si el nieto o nietos cesionarios también recibieron una residencia principal, o un interés en ella, a través de otra compra o transferencia que era excluible de conformidad con el párrafo (1). El valor total en efectivo de cualquier propiedad inmobiliaria, que no sea una residencia principal, que se haya transferido al nieto o nietos en virtud de una compra o transferencia que fuera excluible de conformidad con el párrafo (1), y el valor total en efectivo de una residencia principal que no reúna los requisitos para la exclusión como resultado de la frase anterior, se incluirá al aplicar, a efectos del subpárrafo (A), el límite de valor total en efectivo de un millón de dólares ($1.000.000) especificado en el párrafo (1).
(i) (1) No obstante cualquier otra disposición de esta sección, salvo que se disponga lo contrario en el párrafo (5), la Legislatura dispondrá con respecto a una propiedad contaminada calificada, según se define en el párrafo (2), que se aplique una de las siguientes opciones, pero no ambas:
(A) (i) Sujeto a la limitación de la cláusula (ii), en y después del 4 de noviembre de 1998, y hasta el 1 de enero de 2019, el valor del año base de la propiedad contaminada calificada, como se ajusta según lo autorizado por la subdivisión (b), puede ser transferido a una propiedad de reemplazo que se adquiere o se construye de nuevo como un reemplazo para la propiedad contaminada calificada, si la propiedad inmobiliaria de sustitución tiene un valor de mercado justo igual o inferior al valor de mercado justo de la propiedad contaminada cualificada si dicha propiedad no estuviera contaminada y, salvo que se disponga lo contrario en esta cláusula, está situada en el mismo condado. El valor del año base de la propiedad contaminada calificada puede ser transferido a una propiedad real de reemplazo ubicada dentro de otro condado si la junta de supervisores de ese otro condado, después de consultar con las agencias locales afectadas dentro de ese condado, ha adoptado una resolución que autoriza una transferencia entre condados del valor del año base como se describe.
(ii) Este subpárrafo se aplica sólo a la propiedad de reemplazo que se adquiere o se construye nuevamente dentro de los cinco años después de que la propiedad en la propiedad contaminada calificada se vende o se transfiere de otra manera.
(B) En el caso en que la remediación de los problemas ambientales en la propiedad contaminada calificada requiera la destrucción de, o resulte en daño substancial a, una estructura localizada en esa propiedad, el término «nueva construcción» no incluye la reparación de una estructura substancialmente dañada, o la construcción de una estructura que reemplace a una estructura destruida en la propiedad contaminada calificada, realizada después de la remediación de los problemas ambientales en esa propiedad, siempre que la estructura reparada o de reemplazo sea similar en tamaño, utilidad y función a la estructura original.
(2) A los efectos de esta subdivisión, «propiedad contaminada calificada» significa una propiedad real residencial o no residencial que es todo lo siguiente:
(A) En el caso de la propiedad inmobiliaria residencial, convertida en inhabitable, y en el caso de la propiedad inmobiliaria no residencial, convertida en inutilizable, como resultado de problemas ambientales, en la naturaleza de e incluyendo, pero no limitado a, la presencia de materiales tóxicos o peligrosos, o la remediación de esos problemas ambientales, excepto cuando la existencia de los problemas ambientales era conocida por el propietario, o por un individuo o entidad relacionada como se describe en el párrafo (3), en el momento en que la propiedad inmobiliaria fue adquirida o construida. A efectos de este subpárrafo, los bienes inmuebles residenciales son «inhabitables» si, como resultado de los peligros para la salud causados por los problemas medioambientales o asociados a ellos, no son aptos para ser habitados, y los bienes inmuebles no residenciales son «inutilizables» si, como resultado de los peligros para la salud causados por los problemas medioambientales o asociados a ellos, son insalubres e inadecuados para su ocupación.
(B) Ubicado en un sitio que ha sido designado como un peligro tóxico o ambiental o como un sitio de limpieza ambiental por una agencia del Estado de California o del gobierno federal.
(C) La propiedad inmobiliaria que contiene una estructura o estructuras en ella antes de la finalización de las actividades de limpieza ambiental, y esa estructura o estructuras están sustancialmente dañadas o destruidas como resultado de esas actividades de limpieza ambiental.
(D) Estipulado por la agencia gubernamental principal, con respecto a los problemas ambientales o a la limpieza ambiental de la propiedad inmobiliaria, que no se haya vuelto inhabitable o inutilizable, según corresponda, como se describe en el subpárrafo (A), por cualquier acto u omisión en el que haya participado o consentido un propietario de esa propiedad inmobiliaria.
(3) Se presumirá de manera refutable que un propietario del inmueble participó o consintió en cualquier acto u omisión que hizo que el inmueble fuera inhabitable o inutilizable, según corresponda, si ese propietario está relacionado con cualquier individuo o entidad que cometió ese acto u omisión de cualquiera de las siguientes maneras:
(A) Es cónyuge, padre, hijo, abuelo, nieto o hermano de ese individuo.
(B) Es una empresa matriz, subsidiaria o afiliada de esa entidad.
(C) Es un propietario de esa entidad o tiene el control de la misma.
(D) Es propiedad de esa entidad o está controlada por la misma.Si no se supera esta presunción, el propietario no recibirá la exención prevista en el subapartado (A) o (B) del apartado (1). La presunción puede ser superada por la presentación de pruebas satisfactorias para el evaluador, que no estará obligado por las conclusiones de la agencia gubernamental principal en la determinación de si la presunción ha sido superada.
(4) Esta subdivisión se aplica sólo a la propiedad de reemplazo que se adquiere o se construye en o después del 1 de enero de 1995, y a las reparaciones de la propiedad realizadas en o después de esa fecha.
(5) (A) No obstante cualquier otra disposición de esta sección, en y después del 1 de enero de 2019, y sujeto a la limitación de la cláusula (ii) del subpárrafo (A) del párrafo (1), el valor del año base de la propiedad contaminada calificada se transferirá a una propiedad de reemplazo que se adquiere o se construye nuevamente como reemplazo de la propiedad contaminada calificada, independientemente de que la propiedad inmobiliaria de sustitución tenga un valor de mercado justo igual o inferior al valor de mercado justo de la propiedad contaminada cualificada si dicha propiedad no estuviera contaminada o de que la propiedad de sustitución esté situada en el mismo condado.
(B) A efectos de este párrafo, se aplicará lo siguiente:
(i) Para cualquier propiedad de sustitución de mayor valor y adquirida o recién construida por una persona con derecho a transferir el valor del año base de su propiedad original conforme a esta cláusula, el valor del año base de la propiedad de sustitución se calculará sumando la diferencia entre el valor total en efectivo de la propiedad original y el valor total en efectivo de la propiedad de sustitución al valor del año base de la propiedad original.
(ii) En el caso de cualquier propiedad de sustitución de igual o menor valor adquirida o recién construida por una persona con derecho a transferir el valor del año base de su propiedad original de conformidad con esta cláusula, el valor del año base de la propiedad de sustitución se calculará dividiendo el valor del año base de la propiedad original por el valor total en efectivo de la propiedad original, y multiplicando el resultado por el valor total en efectivo de la propiedad de sustitución.
(j) A menos que se disponga específicamente lo contrario, las enmiendas a esta sección adoptadas antes del 1 de noviembre de 1988 entrarán en vigor para los cambios de propiedad que se produzcan, y las nuevas construcciones que se completen, después de la fecha de entrada en vigor de la enmienda. A menos que se disponga específicamente lo contrario, las enmiendas a esta sección adoptadas después del 1 de noviembre de 1988 serán efectivas para los cambios de propiedad que se produzcan, y las nuevas construcciones que se completen, en la fecha efectiva de la enmienda o posteriormente.