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Como dueño de una propiedad, si alguien le dijera que va a empezar a perforar en busca de petróleo en su terreno, probablemente trataría de echarlo por intruso. Pero, ¡espera! A menos que también sea propietario de los minerales que se encuentran bajo su tierra, esa persona podría tener todo el derecho a empezar a perforar.

En Estados Unidos, los derechos sobre los minerales pueden venderse o transmitirse por separado de los derechos de propiedad. Por lo tanto, ser propietario de un terreno no significa necesariamente que también se posean los derechos sobre los minerales que se encuentran debajo de él. Si no lo sabía, no es el único. Muchos propietarios no entienden los derechos minerales.

Este artículo hablará de lo que son los derechos minerales, de cómo se pueden transmitir por separado de la tierra bajo la que se encuentran y de si debe preocuparse de que otra persona tenga los derechos minerales bajo su propiedad.

¿Qué son los derechos minerales?

Un propietario de minerales tiene derecho a extraer y utilizar los minerales que se encuentran bajo la superficie de un terreno concreto. Los minerales que se incluyen dependen de los términos del traspaso específico (el documento en el que alguien compró o vendió los derechos). La cesión puede incluir todos los minerales que se encuentran bajo la tierra o limitarse a determinados minerales.

Los minerales que se extraen con más frecuencia en la actualidad son el gas natural, el petróleo y el carbón (aunque un propietario de minerales también puede poseer y extraer oro, plata u otros minerales). En ocasiones, la transferencia de los derechos mineros incluye también los derechos de superficie. Si es así, el propietario de los minerales también tiene derecho a extraer minerales en la superficie de la tierra, como la arcilla o la grava.

¿Cómo se separan los derechos mineros de una propiedad?

Los derechos mineros se incluyen automáticamente como parte de la tierra en una transmisión de propiedad, a menos que y hasta que la propiedad se separe en algún momento por un propietario/vendedor. Un propietario puede separar los derechos minerales de su tierra por:

• Transmitir (vender o transferir de otro modo) la tierra pero conservando los derechos minerales. (Esto se consigue incluyendo una declaración en la escritura de traspaso del terreno que reserve todos los derechos sobre los minerales al vendedor.)
• Traspasando los derechos sobre los minerales y conservando el terreno. (En este caso, el vendedor emitirá una escritura de minerales separada para el comprador de los derechos minerales.)
• Entregar el terreno a una persona y los derechos minerales a otra.

Como un vendedor sólo puede transmitir la propiedad que posee, cada venta del terreno después de la separación de los minerales incluye automáticamente sólo el terreno. Las escrituras del terreno realizadas después de la primera separación de los minerales no harán referencia al hecho de que los derechos de los minerales no están incluidos.

Esto significa que, en la mayoría de los casos, no se puede determinar si se poseen los derechos de los minerales bajo el terreno simplemente mirando la escritura. Los propietarios a veces se sorprenden al descubrir que otra persona posee los derechos de los minerales bajo su tierra.

Quién es el propietario de los minerales no siempre importa

Típicamente es un proceso costoso para averiguar si alguien que no sea el propietario de la tierra posee los derechos minerales. Y quizá no sea necesario averiguarlo. Después de todo, la extracción de minerales subterráneos suele suponer un gran gasto, por lo que es probable que a un propietario de minerales no le merezca la pena extraerlos a menos que sean valiosos y abundantes.

Por ejemplo, si usted vive en una zona en la que históricamente no se han realizado perforaciones de petróleo o gas natural, minas de carbón u otras extracciones de minerales, no es probable que haya muchos minerales valiosos bajo su tierra que un propietario de minerales se moleste en extraer. Incluso es probable que la propiedad de los minerales en su tierra no haya sido separada, y que si usted es dueño de la tierra, usted es dueño de los minerales.

Además, las leyes de Estados Unidos que regulan los derechos mineros y minerales normalmente prohíben al propietario de los minerales dañar, o interferir con el uso de cualquier casa u otras mejoras en la tierra cuando se extraen los minerales. Por ello, los propietarios de los minerales no suelen intentar extraerlos en zonas muy pobladas. Esto significa que si usted vive en una ciudad, o en una zona con muchas casas en pequeñas parcelas de tierra, probablemente no tendrá que preocuparse de si es o no dueño de los minerales bajo usted.

Cuando quién es el dueño de los minerales sí importa

En áreas donde la explotación de minerales es común, si usted es o no dueño de los minerales bajo su tierra podría ser una verdadera preocupación. Por ejemplo, si su propiedad se encuentra en una zona en la que las plataformas petrolíferas son habituales, en la que las perforaciones de gas natural son frecuentes o en la que existen explotaciones mineras de carbón, si usted no es el propietario de los minerales que se encuentran bajo su terreno, el propietario de los minerales podría llamar a su puerta.

El alcance de los derechos del propietario de los minerales

Los derechos del propietario de los minerales suelen incluir el derecho a utilizar la superficie del terreno para acceder a los minerales que posee y explotarlos. Esto podría significar que el propietario del mineral tiene el derecho de perforar un pozo de petróleo o gas natural, o excavar una mina en su propiedad. El propietario del mineral también suele estar autorizado a construir carreteras u otras mejoras necesarias para facilitar la extracción del mineral.

A veces los términos de la transmisión de los derechos minerales restringen los derechos del propietario del mineral. Por ejemplo, un título de propiedad de un mineral puede poner un límite de tiempo en cuanto a la duración de la perforación, o restringir la excavación a una determinada profundidad. Además, para proteger al propietario del terreno y al medio ambiente, las leyes estatales y locales que regulan la minería y la perforación suelen contener restricciones a las actividades de extracción de minerales.

Qué hacer si le preocupan los derechos sobre los minerales

Si un propietario de minerales se pone en contacto con usted para extraer los minerales que hay bajo su terreno, su primer paso debe ser ponerse en contacto con un abogado de su zona con experiencia en derecho de los minerales. El abogado puede ayudarle a navegar a través de esta compleja área de la ley y determinar quién es realmente el propietario de los minerales bajo su tierra (un arduo proceso de rastreo de las escrituras hasta la reserva o transmisión original de los minerales). Incluso es posible que varios propietarios posean los derechos de diferentes minerales. Además, a veces los cánones minerales (el derecho a beneficiarse de los minerales) se transmiten por separado de los derechos de propiedad de los minerales.

Si la persona que reclama la propiedad de los minerales tiene un derecho de propiedad válido, es posible que no pueda evitar que retire los minerales. Sin embargo, puede hablar con el abogado sobre cómo minimizar el impacto de las operaciones de extracción sobre usted y su tierra. Como mínimo, el abogado puede tomar medidas para asegurarse de que el propietario del mineral cumpla con todas las restricciones y regulaciones que rigen el proceso de extracción y limpieza del mineral.