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Es la pregunta fundamental a la que se enfrenta cualquiera que se haya embarcado en una renovación del hogar: ¿Qué probabilidad tengo de recuperar el dinero cuando venda mi casa? No hay una respuesta fácil, porque lo que un comprador podría estar dispuesto a pagar depende de muchos factores, desde la elección del proyecto hasta los materiales que se utilicen y el valor de otras viviendas del vecindario.

Pero es importante tener alguna idea de lo que podrían valer sus mejoras. Si quiere invertir más de lo que puede esperar recuperar porque le encanta su casa y piensa vivir en ella durante mucho tiempo, está bien. Pero tenga en cuenta las siguientes pautas y evitará sorpresas desagradables cuando llegue el momento de poner el cartel de «Se vende» en el jardín.

¿Qué mejoras en la casa dan el mejor rendimiento?

No todos los proyectos de remodelación son iguales. Las cocinas, los baños, las habitaciones familiares o las ampliaciones de la suite principal tendrán el mayor retorno de la inversión.

Aquí hay un desglose del retorno de la inversión promedio un año después de algunos proyectos comunes de mejora del hogar:

Retorno de la inversión en mejoras del hogar

Gastar más, no siempre significa mayor rendimiento

«La gente que compra una casa se fija primero en las cocinas y los baños», dice Kermit Baker, director del programa de futuros de remodelación del Joint Center for Housing Studies de la Universidad de Harvard. Así que, aunque estas habitaciones pueden ser las más costosas de rehacer, es más probable que se amorticen. Añadir habitaciones, como una sala de estar o una suite principal, también suele ir bien a la hora de la reventa: Las casas más grandes tienen precios más altos.

En el otro extremo del espectro, las piscinas casi nunca devuelven su coste, porque muchos compradores no están dispuestos a pagar más por una casa sólo para adquirir lo que consideran una molestia de mantenimiento. Las oficinas en casa suelen ser poco rentables por la misma razón: Sólo un puñado de compradores querrá una habitación diseñada para trabajar. (Piénselo así: ¿Cuánto estaría dispuesto a pagar por un descapotable si nunca fuera a bajar la capota?)

Rentabilidad de la remodelación de la cocina

Y el hecho de que un proyecto sea caro no significa que se vaya a amortizar más. A menudo, las mejoras menores pueden producir grandes dividendos. Según el análisis anual de la revista Remodeling sobre el coste frente al valor, un «lavado de cara» de la cocina -pintar, renovar las superficies y actualizar los electrodomésticos- dará más beneficios que un rediseño completo.

La clave para gastar menos es hacerlo de forma inteligente. «Si se toman 20.000 dólares y se gastan con criterio en una cocina, se puede conseguir que tenga un aspecto un millón de veces mejor», dice el editor jefe de Remodeling, Jim Cory, que supervisa la encuesta. «El diseño y la selección de productos son la clave.»

¿Es la remodelación una buena inversión?

Incluso cuando su trabajo de remodelación es una mejora atractiva para la mayoría de los compradores, añade poco valor si se hace sólo a su gusto. «Puede que quiera una habitación en su casa con forma de gato o de ratón, pero ¿puede encontrar un comprador que la quiera?», dice Gopal Ahluwalia, director de investigación de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas. «Si vives en una joya artesanal y quieres añadir una habitación familiar, por ejemplo, mantén el diseño en armonía con el aspecto original. Esto se aplica tanto a la altura de los techos como al estilo de las ventanas y las molduras. «No hay que perder la integridad de la casa», dice Bobbi Chasin, agente inmobiliario de Evanston, Illinois. «Poner una caja grande en la parte trasera de la casa estropeará toda la apariencia».

Lo mismo ocurre con los proyectos más pequeños, también. Por ejemplo, a la hora de elegir los armarios de la cocina, las encimeras y el suelo, opte por colores y estilos clásicos o neutros. «Hace años, tuve un cliente que quería una cocina de color púrpura, para que hiciera juego con la lechada púrpura de su chimenea», dice Mark Scott, un remodelador de Bethesda, Maryland. Scott se opuso enérgicamente, pero la propietaria insistió en que pensaba quedarse en la casa el resto de su vida. Si no puede asumir ese tipo de compromiso, no espere que otro pague por sus opciones únicas y extravagantes.

5 factores que influyen en el valor de reventa y el rendimiento de la inversión

Vecindario

Antes de que Kevin y Julianne Warren se gastaran 42.000 dólares en remodelar la cocina de su casa rancho de los años 50, muy bien detallada, la vivienda valía probablemente unos 150.000 dólares. Pero su ubicación, la sección de Forest Hills de Grand Rapids, Michigan, les hizo confiar en que las mejoras eran una apuesta inteligente. «Este es un barrio de alta gama para las escuelas. Todo el mundo intenta entrar en esta zona», dice Kevin.

Mejor aún, la casa de los Warren está rodeada de propiedades que valen unos 200.000 dólares. Eso significa que no se han quedado fuera del mercado local, una consideración muy importante en cualquier proyecto de remodelación. «¿Vas a hacer un trabajo que haga que tu casa valga 300.000 dólares cuando se encuentra en un vecindario de 100.000 dólares?», se pregunta Israel Ramos, agente inmobiliario en Phoenix, Arizona.

«No excedas el techo del vecindario, o no recuperarás tu dinero». Al igual que el coste de tu casa debe estar en consonancia con el barrio, tus mejoras deben estar en consonancia con el valor de tu casa. En Seattle, la agente inmobiliaria Kay Rigley descubrió hace poco que un antiguo cliente se había gastado 90.000 dólares en la remodelación de dos baños, con suelo radiante y azulejos italianos. «Le dije: ‘Ojalá hubieras hablado conmigo antes'», dice. Entre lo que pagaron por la propiedad y otras mejoras, los propietarios se gastaron más de medio millón de dólares en una casa que, según Rigley, vale como mucho 450.000 dólares.

Región

La parte del país en la que se vive afecta a varias decisiones de remodelación. La mano de obra tiende a ser más barata en el sur que en el noreste, por ejemplo – lo suficiente como para que la encuesta anual de Remodeling valore la misma suite principal en 59.401 dólares en Louisville, Kentucky, y en 73.814 dólares en Westchester, Nueva York.

Los factores locales también influyen en la demanda. A los compradores de todo el mundo les gustará probablemente una sala de estar nueva y bien equipada. Pero las chimeneas se venden mejor en el norte que en el sur, y las terrazas añaden más valor en los climas más cálidos. No hay reglas rígidas, pero estar atento a las tendencias locales es una buena manera de asegurarse de que sus opciones sean atractivas para los cazadores de casas.

Mercado

Donde realmente entran en juego las diferencias regionales es en el mercado inmobiliario. Si la vivienda tiene una gran demanda, es probable que los compradores estén dispuestos a pagar más por sus mejoras. El constructor de Bethesda, Scott, dice que hace poco facturó 300.000 dólares por la ampliación de la cocina, la sala de desayunos y el estudio, la reforma más cara por metro cuadrado que ha hecho. Pero la pareja recuperó el dinero cuando compró una casa aún más grande el año pasado. «En la zona de Washington, D.C., es muy diferente a Missouri», observa Scott. «A la gente se le paga muchísimo dinero por estar aquí»

Tenga cuidado, sin embargo. Incluso en un mercado fuerte, se puede renovar en exceso. Brett Weinstein, agente inmobiliario de Oakland (California), ha vivido el boom inmobiliario de la zona de la bahía. Aunque los precios siguen siendo altos, dice, «si alguien pagó 200.000 dólares por encima del precio de venta el año pasado, compró cuando el mercado estaba al rojo vivo. Así que si quieren gastar 60.000 dólares en la remodelación de la cocina, van a tener que vivir allí un poco más para recuperar ese dinero».

Línea de tiempo

Como señala Weinstein, cuanto más tiempo permanezca en su casa, más probabilidades tendrá de recuperar los costes. Dado que los precios de las viviendas suben alrededor de un 5% al año, su inversión acabará siendo absorbida por el aumento del valor de la propiedad. (Además, podrá disfrutar de sus reformas durante esos años.) Algunas advertencias: No hay ninguna ley natural que diga que los precios tienen que subir, así que no dependas demasiado de ese repunte anual. Y recuerde que, a veces, la vida puede arrojar una curva, y puede que tenga que poner su casa en el mercado antes de lo esperado.

Para algunos proyectos, el tiempo también juega en su contra. «Hay una depreciación estilística», dice Baker, de Harvard. «Todas las modas actuales consisten en derribar paredes y hacer habitaciones grandes. Pero dentro de diez años, eso podría no ser necesariamente así». Las cocinas y los baños son especialmente propensos a parecer anticuados, como puede decir cualquiera que haya palidecido al descubrir los electrodomésticos de color verde aguacate en la casa de sus sueños.

Gastos y problemas ocultos

Si cree que un proyecto se amortizará, pero apenas, prepárese para que algo incline la balanza en su contra. La renovación de la vivienda está plagada de gastos «ocultos»: los costes adicionales cuando un proyecto se prolonga más de lo previsto; los honorarios de los expertos para las pruebas de amianto o los cálculos de pérdida de calor; los pagos de intereses mensuales de un préstamo hipotecario. Por no hablar de los mayores impuestos sobre la propiedad que puede tener que pagar cuando se reevalúe su casa nueva y mejorada.

Al fin y al cabo, la mayoría de los expertos desaconsejan las reformas de la vivienda como inversión. Sea inteligente con lo que gasta, claro. Pero una cubierta nueva no es un fondo de inversión. El agente inmobiliario Chasin sugiere que, una vez que haya hecho los deberes, tome sus decisiones en función de lo que quiera y de lo que pueda permitirse. «Tuve un anuncio en el que el marido se había jubilado anticipadamente, así que su mujer le convenció para que pusiera una oficina en casa muy cara por 50.000 dólares. Al final se mudaron a Florida y no sacaron el dinero de esa oficina en casa», dice Chasin. «Pero a ella no le importaba. Le hacía feliz».

Reembolso por proyecto

Desde mediados de los años 80, la revista Remodeling realiza un análisis anual del coste frente al valor de los proyectos de remodelación residencial en todo el país. Mediante un sondeo entre agentes inmobiliarios y tasadores de varias regiones, los editores determinan el coste de los proyectos y el valor de las mejoras que pueden añadirse al precio de venta de una casa un año después. El informe se considera el estudio más autorizado sobre el tema. Pero incluso Jim Cory, el editor encargado del estudio, admite que sólo llega hasta cierto punto. «Con nuestro estudio proporcionamos un punto de referencia», dice. «Los casos tienen que decidirse de forma individual».

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