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Qu’est-ce qu’un bail foncier ?

Un bail foncier est un accord dans lequel un locataire est autorisé à développer un morceau de propriété pendant la période de location, après quoi le terrain et toutes les améliorations sont remis au propriétaire.

Comment fonctionne un bail foncier

Un bail foncier indique que les améliorations seront la propriété du propriétaire, sauf si une exception est créée et stipule que toutes les taxes pertinentes encourues pendant la période de location seront payées par le locataire. Étant donné qu’un bail foncier permet au propriétaire d’assumer toutes les améliorations une fois la durée du bail expirée, le propriétaire peut vendre la propriété à un taux plus élevé. Les baux fonciers sont aussi souvent appelés baux fonciers, car les propriétaires ne louent que le terrain.

Bien qu’ils soient utilisés principalement dans l’espace commercial, les baux fonciers diffèrent grandement des autres types de baux commerciaux comme ceux que l’on trouve dans les complexes commerciaux et les immeubles de bureaux. Ces autres baux ne confient généralement pas au locataire la responsabilité de l’unité. Au lieu de cela, ces locataires doivent payer un loyer afin de pouvoir exploiter leur entreprise. Un bail foncier consiste à louer un terrain pour une longue période – généralement de 50 à 99 ans – à un locataire qui construit un bâtiment sur la propriété.

Un bail de 99 ans est généralement la plus longue durée de location possible pour un bien immobilier. C’était autrefois la plus longue possible en vertu de la common law. Cependant, les baux de 99 ans continuent d’être courants mais ne sont plus les plus longs possibles en droit.

Le bail foncier définit qui est propriétaire du terrain, et qui est propriétaire du bâtiment, et des améliorations sur la propriété. De nombreux propriétaires utilisent les baux fonciers comme un moyen de conserver la propriété de leur bien pour des raisons de planification, pour éviter toute plus-value, et pour générer des revenus et des recettes. Les locataires assument généralement la responsabilité de toutes les dépenses. Cela comprend la construction, les réparations, les rénovations, les améliorations, les taxes, les assurances et tous les coûts de financement associés à la propriété.

Exemple de bail foncier

Les baux fonciers sont souvent utilisés par les franchises et les magasins à grande surface, ainsi que par d’autres entités commerciales. Le siège social de l’entreprise achète normalement le terrain et permet au locataire/développeur de construire et d’utiliser l’installation. Il y a de fortes chances qu’un McDonald’s, un Starbucks ou un Dunkin Donuts près de chez vous soient liés par un bail foncier.

En juillet 2016, la société d’investissement new-yorkaise AllianceBernstein a acheté à BLDG Management un bail foncier de 99 ans pour l’hôtel George Washington de New York dans le cadre d’une transaction d’une valeur de 100,4 millions de dollars. BLDG avait initialement acheté l’hôtel lorsqu’il avait été saisi en 1994. Bien que le bâtiment ait été utilisé par la School of Visual Arts de Manhattan comme dortoir pour étudiants, BLDG a déposé des plans en avril 2016 pour restaurer la propriété en un hôtel avec un restaurant, un bar et des magasins au rez-de-chaussée. La propriété est actuellement exploitée comme le Freehand Hotel, un hôtel-boutique, dans le quartier Flatiron de New York.

Certains des éléments fondamentaux de tout bail foncier devraient inclure :

• Termes du bail
• Droits du propriétaire et du locataire
• Conditions de financement
• Dispositions d’utilisation
• Frais
• Assurance de titre
• Défaut

Baux fonciers subordonnés vs. Baux fonciers non subordonnés

Les locataires de baux fonciers financent souvent les améliorations en s’endettant. Dans un bail foncier subordonné, le propriétaire accepte une priorité inférieure des réclamations sur la propriété en cas de défaut du locataire sur le prêt pour les améliorations. En d’autres termes, dans le cas d’un bail foncier subordonné, le propriétaire permet essentiellement que l’acte de propriété serve de garantie en cas de défaut de paiement du locataire pour tout prêt lié aux améliorations. Pour ce type de bail foncier, le propriétaire peut négocier des loyers plus élevés en contrepartie du risque pris en cas de défaillance du locataire. Cela peut également profiter au propriétaire car la construction d’un bâtiment sur son terrain augmente la valeur de sa propriété.

En revanche, un bail foncier non subordonné permet au propriétaire de conserver la priorité des créances sur la propriété en cas de défaut du locataire sur le prêt pour les améliorations. Comme le prêteur ne peut pas devenir propriétaire du terrain si le prêt n’est pas remboursé, les professionnels du crédit peuvent hésiter à accorder un prêt hypothécaire pour des améliorations. Bien que le propriétaire conserve la propriété du bien, il doit généralement facturer au locataire un montant de loyer inférieur.

Avantages et inconvénients d’un bail foncier

Un bail foncier peut bénéficier à la fois au locataire et au propriétaire.

Avantages du locataire

Le bail foncier permet à un locataire de construire sur une propriété dans un emplacement de choix qu’il ne pourrait pas lui-même acheter. Pour cette raison, les grandes chaînes de magasins telles que Whole Foods et Starbucks utilisent souvent les baux fonciers dans leurs plans d’expansion d’entreprise.

Un bail foncier n’exige pas non plus que le locataire ait un acompte pour sécuriser le terrain, comme l’achat de la propriété l’exigerait. Par conséquent, moins de capitaux propres sont impliqués dans l’acquisition d’un bail foncier, ce qui libère des liquidités à d’autres fins et améliore le rendement de l’utilisation du terrain.

Tous les loyers payés sur un bail foncier peuvent être déductibles pour les impôts sur le revenu étatiques et fédéraux, ce qui signifie une réduction de la charge fiscale globale du locataire.

Avantages pour le propriétaire

Le propriétaire foncier obtient un flux régulier de revenus du locataire tout en conservant la propriété du bien. Un bail foncier contient généralement une clause d’indexation qui garantit des augmentations de loyer et des droits d’expulsion qui offrent une protection en cas de défaut de paiement du loyer ou d’autres dépenses.

Le propriétaire qui utilise des baux fonciers bénéficie également d’économies d’impôt. S’ils vendent carrément une propriété à un locataire, ils réaliseront un gain sur la vente. En exécutant ce type de bail, ils évitent de devoir déclarer tout gain. Mais il peut y avoir des implications fiscales sur le loyer qu’ils reçoivent.

Selon les dispositions mises dans le bail foncier, un propriétaire peut également être en mesure de conserver un certain contrôle sur la propriété, y compris son utilisation et la façon dont elle est développée. Cela signifie que le propriétaire peut approuver ou refuser tout changement apporté au terrain.

Inconvénients pour le locataire

Parce que les propriétaires peuvent exiger une approbation avant tout changement, le locataire peut rencontrer des obstacles dans l’utilisation ou le développement de la propriété. Par conséquent, il peut y avoir plus de restrictions et moins de flexibilité pour le locataire.

Les coûts associés au processus de bail foncier peuvent être plus élevés que si le locataire achetait une propriété pure et simple. Les loyers, les taxes, les améliorations, les permis, ainsi que tout temps d’attente pour l’approbation du propriétaire, peuvent tous être coûteux.

Inconvénients pour le propriétaire

Les propriétaires qui ne mettent pas les dispositions et les clauses appropriées dans leurs baux risquent de perdre le contrôle des locataires dont les propriétés subissent un développement. C’est pourquoi il est toujours important pour les deux parties de faire réviser leurs baux avant de les signer.

Selon l’endroit où la propriété est située, l’utilisation d’un bail foncier peut avoir des implications fiscales plus élevées pour un propriétaire. Même s’il ne réalise pas de gain à la vente, le loyer est considéré comme un revenu. Le loyer est donc imposé au taux ordinaire, ce qui peut augmenter la charge fiscale.

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