Mi az a földbérlet?
A földbérlet olyan megállapodás, amelyben a bérlőnek engedélyezik, hogy a bérleti időszak alatt fejlesszen egy ingatlant, majd a földterület és az összes fejlesztés átkerül az ingatlan tulajdonosához.
Hogyan működik a földbérlet
A földbérlet jelzi, hogy a fejlesztések az ingatlan tulajdonosának tulajdonába kerülnek, kivéve, ha kivételt tesznek, és előírja, hogy a bérleti időszak alatt felmerülő összes vonatkozó adót a bérlő fizeti. Mivel a földbérlet lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy a bérleti időszak lejárta után az összes fejlesztést átvegye, a bérbeadó magasabb áron értékesítheti az ingatlant. A földbérleteket gyakran földbérletnek is nevezik, mivel a földbérbeadók csak a földet adják bérbe.
A földbérleteket, bár elsősorban a kereskedelmi területeken alkalmazzák, nagyban különböznek más típusú kereskedelmi bérleti szerződésektől, például a bevásárlóközpontokban és az irodaházakban található bérleti szerződésektől. Ezek a más bérleti szerződések jellemzően nem bízzák meg a bérlőt azzal, hogy felelősséget vállaljon az egységért. Ehelyett ezeknek a bérlőknek bérleti díjat kell fizetniük a vállalkozásuk működtetése érdekében. A földbérlet a földterület hosszú távú – jellemzően 50-99 évre szóló – bérbeadását jelenti egy bérlőnek, aki épületet épít az ingatlanon.
A 99 éves bérleti szerződés általában a lehető leghosszabb bérleti időszak egy ingatlan esetében. Régebben ez volt a szokásjog szerint lehetséges leghosszabb. A 99 éves bérleti szerződések azonban továbbra is gyakoriak, de már nem a törvény szerint lehetséges leghosszabbak.
A földbérleti szerződés meghatározza, hogy kié a földterület, és kié az épület, valamint az ingatlanon lévő fejlesztések. Sok földtulajdonos használja a földbérletet, hogy tervezési okokból, a tőkenyereség elkerülése érdekében, valamint jövedelem és bevétel szerzése céljából megőrizze az ingatlan tulajdonjogát. A bérlők általában vállalják a felelősséget minden költségért. Ez magában foglalja az építkezést, a javításokat, a felújításokat, a fejlesztéseket, az adókat, a biztosítást és az ingatlanhoz kapcsolódó bármely finanszírozási költséget.
A földbérletben a bérlő általában minden pénzügyi szempontért felelősséget vállal, beleértve a bérleti díjat, az adókat, az építkezést, a biztosítást és a finanszírozást.
Példa a földbérletre
A földbérletet gyakran használják franchise- és big box üzletek, valamint más kereskedelmi egységek. A vállalati központ általában megvásárolja a földterületet, és engedélyezi a bérlőnek/fejlesztőnek a létesítmény megépítését és használatát. Jó esély van arra, hogy az Ön közelében lévő McDonald’s, Starbucks vagy Dunkin Donuts földbérlethez kötött.
2016 júliusában a New York-i székhelyű AllianceBernstein befektetési cég 100,4 millió dollár értékű üzlet keretében 99 évre szóló földbérletet vásárolt a BLDG Managementtől a New York-i George Washington Hotelre. A BLDG eredetileg akkor vásárolta meg a szállodát, amikor az 1994-ben végrehajtás alá került. Bár az épületet a manhattani székhelyű School of Visual Arts diákkollégiumként használta, a BLDG 2016 áprilisában benyújtotta a terveket, hogy az ingatlant étteremmel, bárral és földszinti üzletekkel rendelkező szállodává alakítja vissza. Az ingatlan jelenleg a New York-i Flatiron kerületben található Freehand Hotel nevű butikhotelként működik.
A földbérleti szerződés néhány alapvető elemének tartalmaznia kell:
- A bérleti szerződés feltételei
- A bérbeadó és a bérlő jogai
- A finanszírozás feltételei
- Használati rendelkezések
- díjak
- jogcímbiztosítás
- nemteljesítés
Alárendelt vs. Nem alárendelt földbérlet
A földbérlők gyakran adósságvállalással finanszírozzák a fejlesztéseket. Az alárendelt földbérletben a bérbeadó beleegyezik abba, hogy az ingatlanra vonatkozó követelések alacsonyabb prioritásúak legyenek abban az esetben, ha a bérlő nem teljesíti a fejlesztésekre felvett kölcsönt. Más szóval, az alárendelt földbérlet-bérbeadó lényegében lehetővé teszi, hogy az ingatlan okirata biztosítékként szolgáljon abban az esetben, ha a bérlő nem teljesíti a fejlesztésekhez kapcsolódó hitelét. Az ilyen típusú földbérlet esetében a bérbeadó a bérlő nemteljesítése esetén vállalt kockázatért cserébe magasabb bérleti díjfizetésről tárgyalhat. Ez azért is előnyös lehet a bérbeadó számára, mert egy épület építése a földjén növeli az ingatlana értékét.
Ezzel szemben a nem alárendelt földbérlet lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy az ingatlanon fennálló követelések elsőbbsége megmaradjon abban az esetben, ha a bérlő nem teljesíti a fejlesztésekhez nyújtott kölcsönt. Mivel a hitelező nem veheti át a földterület tulajdonjogát, ha a hitel nem kerül kifizetésre, a hitelszakemberek habozhatnak a fejlesztésekhez nyújtott jelzáloghitel meghosszabbításában. Bár a bérbeadó megtartja az ingatlan tulajdonjogát, általában alacsonyabb összegű bérleti díjat kell felszámítania a bérlőnek.
A földbérlet előnyei és hátrányai
A földbérlet előnyös lehet mind a bérlő, mind a bérbeadó számára.
A bérlő előnyei
A földbérlet lehetővé teszi a bérlő számára, hogy olyan kiváló helyen lévő ingatlanra építsen, amelyet ő maga nem tudna megvásárolni. Emiatt a nagy áruházláncok, például a Whole Foods és a Starbucks gyakran használnak földbérletet a vállalati terjeszkedési terveikben.
A földbérlet azt is jelenti, hogy a bérlőnek nem kell előleget fizetnie a telek biztosítására, mint ahogyan az ingatlan megvásárlásához szükséges lenne. Ezért a földbérlet megszerzéséhez kevesebb saját tőke szükséges, ami más célokra szabadít fel készpénzt, és javítja a földterület hasznosításának hozamát.
A földbérlet után fizetett bérleti díjak levonhatók az állami és szövetségi jövedelemadóból, ami a bérlő teljes adóterhének csökkenését jelenti.
A bérbeadó előnyei
A földtulajdonos állandó jövedelemáramlásra tesz szert a bérlőtől, miközben megtartja az ingatlan tulajdonjogát. A földbérleti szerződés általában tartalmaz egy eszkalációs záradékot, amely garantálja a bérleti díj emelkedését, valamint kilakoltatási jogokat, amelyek védelmet nyújtanak a bérleti díj vagy egyéb költségek nemfizetése esetén.
A földbérleti szerződést alkalmazó földtulajdonosnak adókedvezménye is van. Ha egy ingatlant azonnal eladnak egy bérlőnek, akkor az eladásból nyereséget realizálnak. Az ilyen típusú bérleti szerződés végrehajtásával elkerülhetik, hogy nyereséget kelljen jelenteniük. A kapott bérleti díjnak azonban lehetnek bizonyos adóvonzatai.
A földbérletbe foglalt rendelkezésektől függően a bérbeadó megtarthatja az ingatlan feletti bizonyos mértékű ellenőrzést, beleértve az ingatlan használatát és fejlesztésének módját is. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadó jóváhagyhatja vagy megtagadhatja a földterület bármilyen változtatását.
Bérlő hátrányai
Mivel a bérbeadók jóváhagyást kérhetnek bármilyen változtatás előtt, a bérlő akadályokba ütközhet az ingatlan használatában vagy fejlesztésében. Ennek eredményeképpen a bérlő számára több korlátozás és kevesebb rugalmasság jöhet létre.
A földhaszonbérleti eljárással kapcsolatos költségek magasabbak lehetnek, mintha a bérlő közvetlenül vásárolná meg az ingatlant. A bérleti díjak, az adók, a fejlesztések, az engedélyezés, valamint a bérbeadói jóváhagyásra való esetleges várakozási idő mind költséges lehet.
Földbérbeadói hátrányok
A bérbeadók, akik nem tesznek megfelelő rendelkezéseket és záradékokat a bérleti szerződéseikbe, elveszíthetik az ellenőrzést azokkal a bérlőkkel szemben, akiknek az ingatlanai fejlesztés alatt állnak. Ezért mindig fontos, hogy mindkét fél az aláírás előtt felülvizsgálja a bérleti szerződést.
Az ingatlan elhelyezkedésétől függően a földbérlet alkalmazása magasabb adóvonzatokkal járhat a bérbeadó számára. Bár az eladásból nem realizálhatnak nyereséget, a bérleti díj jövedelemnek minősül. Így a bérleti díj a szokásos adókulccsal adózik, ami növelheti az adóterhet.
Főbb tudnivalók
- A földbérlet olyan megállapodás, amelyben a bérlő a bérleti időszak alatt fejlesztheti az ingatlant, majd azt követően az átkerül az ingatlan tulajdonosához.
- A földbérletre általában kereskedelmi bérbeadók között kerül sor, akik jellemzően 50-99 évre bérbe adják a földet a bérlőknek, akik épületeket építenek az ingatlanon.
- A bérlők, akik egyébként nem engedhetik meg maguknak, hogy földet vásároljanak, a földbérlet segítségével ingatlant építhetnek, míg a bérbeadók állandó jövedelemhez jutnak, és megtartják az ellenőrzést az ingatlanuk használata és fejlesztése felett.