Ez az alapvető kérdés, amellyel mindenki szembesül, aki valaha is belevágott egy lakásfelújításba: Milyen valószínűséggel kapom vissza a pénzt, ha eladom a házamat? Nincs könnyű válasz, mert az, hogy egy vevő mennyit hajlandó fizetni, számos tényezőtől függ – a projekt kiválasztásától kezdve a felhasznált anyagokon át a környékbeli más házak értékéig.
De fontos, hogy legyen némi elképzelése arról, mennyit érhetnek a fejlesztései. Ha többet akar befektetni, mint amennyit remélhetőleg megtérül, mert szereti a házát, és azt tervezi, hogy sokáig él benne, az rendben van. De vegye figyelembe a következő irányelveket, és elkerülheti a kellemetlen meglepetéseket, amikor eljön az ideje, hogy kitegye az Eladó táblát a pázsitra.
Mely otthoni fejlesztések adják a legjobb megtérülést?
Nem minden átalakítási projekt egyenlő. A konyhák, fürdők, családi szobák vagy a mesterlakosztály bővítései hozzák a legnagyobb megtérülést.
Itt van egy bontás az átlagos megtérülésről egy évvel később néhány gyakori lakásfelújítási projekt után:
Home Improvement Return on Investment
| Project | Average Cost | Average Resale Value One Year Later | % Return |
|---|---|---|---|
| Projekt | átlagos költség | átlagos viszonteladói érték egy évvel később | % megtérülés |
| kisebb konyha átalakítás | 14 dollár,773 | $13,039.00 | 87% |
| Kétszintes bővítés | $67,743 | $56,770.00 | 83% |
| Fürdőszoba kiegészítés | 14,216 $ | 11,704.00 $ | 81% |
| Nagy konyha átalakítás | 38,769 $ | 31,344 $.00 | 80% |
| Családi szoba bővítése | 46,738 $ | 37,217.00 $ | 78% |
| Tető | 5,865 $ | 4,498.00 | 75% |
| Master suite | $63,275 | $47,699.00 | 74% |
| Attika hálószoba | $31,366 | $23,232.00 | 73% |
| Home office | $10,526 | $5,723.00 | 54% |
A spektrum másik végén az úszómedencék szinte soha nem térülnek meg, mert sok vevő nem hajlandó többet kiadni egy házért csak azért, hogy megszerezze azt, amit karbantartási gondnak tart. Az otthoni irodák ugyanezen okból kifolyólag általában alacsony megtérülésűek: A vevőknek csak egy maroknyi vevő akar egy olyan helyiséget, amelyet munkavégzésre terveztek. (Gondoljunk csak bele:
Konyha átalakítás ROI
És csak azért, mert egy projekt drága, még nem jelenti azt, hogy többet fog megtérülni. Gyakran a kisebb fejlesztések is komoly hozamot hozhatnak. A Remodeling magazin éves elemzése szerint, amely a költségek és az érték arányát vizsgálja, egy konyhai “arcfelvarrás” – festés, a felületek újrafényezése és a készülékek korszerűsítése – többet hoz vissza, mint egy teljes újratervezés.
A kevesebb kiadás kulcsa a bölcs költekezés. “Ha fogsz 20 000 dollárt, és megfontoltan költesz egy konyhára, akkor milliószor jobban nézhet ki” – mondja Jim Cory, a Remodeling vezető szerkesztője, aki a felmérést felügyeli. “A tervezés és a termékválasztás a kulcs.”
Az átalakítás jó befektetés?
Még ha az átalakítási munka a legtöbb vásárló számára vonzó fejlesztés is, kevés értéket ad hozzá, ha csak az Ön ízlése szerint történik. “Lehet, hogy szeretne egy macska vagy egér alakú szobát a házában, de talál-e olyan vevőt, akinek ez kell?” – mondja Gopal Ahluwalia, az Otthonépítők Országos Szövetségének kutatási igazgatója. “Gondoljon arra, hogy egy nap el kell majd adnia.”
Ha egy Craftsman gyöngyszemben él, és például egy családi szobát szeretne hozzáépíteni, tartsa a tervezést összhangban az eredeti megjelenéssel. Ez vonatkozik a mennyezet magasságára, valamint az ablakok és a díszlécek stílusára is. “Nem akarjuk elveszíteni a ház integritását” – mondja Bobbi Chasin, az Illinois állambeli Evanstonban működő ingatlanügynök. “Ha egy nagy dobozt teszünk a ház hátuljára, az elrontja az egész megjelenést.”
Ugyanez igaz a kisebb projektekre is. Például a konyhaszekrények, munkalapok és padlóburkolatok kiválasztásakor törekedjen a klasszikus vagy semleges színekre és stílusokra. “Évekkel ezelőtt volt egy ügyfelem, aki lila konyhát akart, hogy illeszkedjen a kandallóján lévő lila fugához” – mondja Mark Scott, a Maryland állambeli Bethesdában működő átalakító. Scott erélyesen érvelt ellene, de a lakástulajdonos ragaszkodott hozzá, hogy élete végéig a házban akar maradni. Ha nem tudsz ilyen elkötelezettséget vállalni, ne várd el, hogy valaki más fizesse ki az egyedi és funky döntéseidet.
5 tényező, amelyek befolyásolják a viszonteladási értéket és a megtérülést
Negyed
Mielőtt Kevin és Julianne Warren 42 000 dollárt költött volna arra, hogy átalakítsa a konyhát a szépen részletezett 1950-es évekbeli ranch házukban, a ház valószínűleg körülbelül 150 000 dollárt ért. De elhelyezkedésük, a Michigan állambeli Grand Rapids Forest Hills városrésze bizalmat adott nekik, hogy a fejlesztések okos tétnek bizonyultak. “Ez egy előkelő környék az iskolák szempontjából. Mindenki erre a környékre próbál bejutni” – mondja Kevin.
Még jobb, hogy Warrenék házát 200 000 dollár körüli értékű ingatlanok veszik körül. Ez azt jelenti, hogy nem árazták ki magukat a helyi piacról, ami nagyon fontos szempont minden átalakítási projektnél. “Olyan munkát fogsz végezni, ami miatt a házad 300 000 dollárt ér, amikor egy 100 000 dolláros környéken áll?” – kérdezi Israel Ramos, egy ingatlanügynök az arizonai Phoenixben.
“Ne lépd túl a környék felső határát, különben nem kapod vissza a pénzed.”
“Ne lépd túl a környék felső határát, különben nem fogod visszakapni a pénzed.” Ahogyan az otthona költségének összhangban kell lennie a környékével, úgy a fejlesztéseknek is összhangban kell lenniük az otthona értékével. Seattle-ben Kay Rigley ingatlanügynök nemrég fedezte fel, hogy egy korábbi ügyfele 90 000 dollárt költött két fürdőszoba átalakítására, fűtött padlóval és olasz csempével. “Azt mondtam, bárcsak előbb beszélt volna velem” – mondja. Az ingatlanért fizetett összeggel és egyéb fejlesztésekkel együtt a tulajdonosok több mint félmillió dollárt költöttek egy olyan otthonra, amely Rigley becslése szerint legfeljebb 450 000 dollárt ér.
Régió
Az, hogy az ország mely részén élünk, számos átalakítási döntést befolyásol. A munkaerő például délen általában olcsóbb, mint északkeleten – eléggé ahhoz, hogy a Remodeling éves felmérése ugyanazt a fő hálószobai lakosztályt a Kentucky állambeli Louisville-ben 59 401 dollárra, a New York-i Westchesterben pedig 73 814 dollárra árazza.
A helyi tényezők szintén befolyásolják a keresletet. A vevők valószínűleg mindenhol szeretik az új, jól felszerelt családi szobát. De a kandallók északon jobban fogynak, mint délen, és a teraszok nagyobb értéket képviselnek a melegebb éghajlaton. Nincsenek szigorú szabályok, de ha szemmel tartjuk a helyi trendeket, az jó módja annak, hogy biztosítsuk, hogy a választásaink vonzóak lesznek a lakáskeresők számára.
Piac
Ahol a regionális különbségek igazán érvényesülnek, az az ingatlanpiac. Ha a lakások iránt nagy a kereslet, a vevők valószínűleg hajlandóak lesznek többet fizetni az Ön fejlesztéseiért. A Bethesda építője, Scott azt mondja, hogy nemrég 300 000 dollárt számlázott ki egy kibővített konyháért, reggelizőszobáért és dolgozószobáért – ez volt a legdrágább négyzetméterenkénti felújítás, amit valaha csinált. De a házaspár visszakapta a pénzt, amikor tavaly egy még nagyobb házat vásároltak. “Washington, D.C. környékén egészen más a helyzet, mint Missouriban” – jegyzi meg Scott. “Az embereknek rengeteg pénzt fizetnek azért, hogy itt legyenek.”
Vigyázzanak azonban. Még egy erős piacon is túlzásba lehet vinni a felújítást. Brett Weinstein, a kaliforniai Oaklandben működő ingatlanközvetítő átélte a Bay Area ingatlanboomját. Bár az árak továbbra is magasak, azt mondja, “ha valaki tavaly 200 000 dollárral a kért ár felett fizetett, akkor akkor akkor vásárolt, amikor a piac forró volt. Tehát ha 60 000 dollárt akar költeni egy konyha átalakítására, akkor egy kicsit tovább kell ott élnie, hogy ezt a pénzt visszakapja.”
Timeline
Mint Weinstein rámutat, minél tovább marad a házában, annál valószínűbb, hogy megtérülnek a költségei. Mivel a lakásárak évente körülbelül 5 százalékkal emelkednek, az Ön kiadásai előbb-utóbb felszívódnak az ingatlan értéknövekedésében. (Ráadásul ezekben az években még élvezheti is a felújítást.) Néhány kikötés: Nincs olyan természeti törvény, amely kimondja, hogy az áraknak emelkedniük kell, ezért ne hagyatkozzon túlságosan erre az éves emelkedésre. És ne feledje, hogy az élet néha megfordulhat, és előfordulhat, hogy a vártnál hamarabb kell piacra dobnia a házát.
Egyes projektek esetében az idő is ellene dolgozik. “Van a stilisztikai értékcsökkenés” – mondja a Harvardon dolgozó Baker. “Most minden hóbort a falak lebontásáról és a nagy szobák kialakításáról szól. De tíz év múlva ez már nem feltétlenül lesz így”. A konyhák és a fürdőszobák különösen hajlamosak arra, hogy elavultnak tűnjenek, ahogy azt bárki elmondhatja, aki már elsápadt, amikor álmai házában felfedezte az avokádózöld készülékeket.
Rejtett költségek és problémák
Ha úgy gondolja, hogy egy projekt megtérül, de csak éppenhogy, készüljön fel arra, hogy valami ellene billenti a mérleget. A lakásfelújítás hemzseg a “rejtett” kiadásoktól: a többletköltségek, ha egy projekt tovább tart a tervezettnél; a szakértői díjak az azbesztvizsgálatért vagy a hőveszteség-számításért; a lakáshitel havi kamatfizetése. Nem is beszélve a magasabb ingatlanadóról, amelyet esetleg fizetnie kell, amikor az új és feljavított otthonát újraértékelik.
Amikor mindent elmondunk, a legtöbb szakértő azt tanácsolja, hogy a lakásfelújítás ne legyen befektetés. Legyen okos, hogy mire költ, persze. De egy új fedélzet nem egy befektetési alap. Chasin ingatlanügynök azt javasolja, hogy miután elvégezte a házi feladatát, döntsön az alapján, hogy mit szeretne és mit engedhet meg magának. “Volt egy hirdetésem, ahol a férj korengedményes nyugdíjba vonult, így a felesége meggyőzte, hogy 50 000 dollárért építsen egy nagyon drága otthoni irodát. Végül Floridába költöztek, és nem vették ki a pénzt abból az otthoni irodából” – mondja Chasin. “De az asszonyt ez nem érdekelte. Boldoggá tette.”
Megtérülés a projekt szerint
A nyolcvanas évek közepe óta a Remodeling magazin évente elemzi a lakóépületek átalakítási projektjeinek költségét az értékkel szemben országszerte. A szerkesztők a különböző régiókban működő ingatlanügynökök és értékbecslők megkérdezésével határozzák meg, hogy körülbelül mennyibe kerül a projektek befejezése, és hogy ezek a fejlesztések mennyivel növelhetik egy évvel később a ház eladási árát. A jelentést széles körben a téma legmegbízhatóbb tanulmányának tartják. De még Jim Cory, a felmérésért felelős szerkesztő is elismeri, hogy ez csak eddig terjed. “A tanulmányunkkal viszonyítási alapot biztosítunk” – mondja. “Az eseteket egyénileg kell eldönteni.”
Még több segítséget keres a ház körüli javításokhoz? Egy lakásgarancia segíthet. Tekintse meg a This Old Houses Reviews Team részletes értékeléseit:
- A legjobb otthoni garancia
- American Home Shield vélemények
- First American Home Warranty vélemények
- Select Home Warranty vélemények
- Choice Home Warranty vélemények
- Amazon Home Warranty vélemények