What Is Ground Lease?
Ground Lease とは、借主がリース期間中に不動産の一部を開発することを許可され、その後、土地とすべての改良物が不動産所有者に引き渡される契約である。 グランド・リースは、リース期間終了後、すべての改良を家主が引き受けることができるため、家主は不動産をより高く売却することができる。
グラウンド・リースは主に商業スペースで使用されるが、ショッピング・コンプレックスやオフィス・ビルで見られるような他のタイプの商業リースとは大きく異なる。 これらの他のリースでは、通常、賃借人にユニットの責任を負わせることはありません。 その代わり、これらのテナントは、彼らのビジネスを動作させるために家賃を請求されます。 グランドリースは、土地を長期（通常50年から99年）にわたって借り、その土地に建物を建設するテナントに貸すというものである。
99年のリース期間は、一般に、不動産物件のリース期間としては最長である。 かつては慣習法上、最長であった。 しかし、99年リースは引き続き一般的であるが、もはや法律上最長のものではなくなった。
借地権は、誰が土地を所有し、誰が建物、および不動産上の改良物を所有するかを定義するものである。 多くの地主は、計画上の理由から所有権を保持し、キャピタルゲインを回避し、収入と収益を得るための方法として、グランドリースを使用します。 テナントは通常、あらゆる費用の責任を負います。 これには、建設、修理、改築、改良、税金、保険、および物件に関連するあらゆる融資費用が含まれます。
賃料、税金、建設、保険、融資など、グランドリースにおけるすべての財務面の責任は、一般に賃借人が負うものとします。 通常、本社が土地を購入し、テナントやデベロッパーに施設の建設と使用を許可します。
2016年7月、ニューヨークを拠点とする投資会社アライアンス・バーンスタインは、ニューヨークのジョージ・ワシントン・ホテルの99年間のグランドリースをBLDGマネジメントから1億40万ドルの取引で購入しました。 BLDGはもともと、1994年にホテルが差し押さえになった際に購入した。 建物はマンハッタンにあるスクール・オブ・ビジュアル・アーツが学生寮として使用していたが、BLDGは2016年4月、レストランやバー、地上階の店舗を備えたホテルに復元する計画を申請していた。 同物件は現在、ニューヨークのフラットアイアン地区でブティックホテル「Freehand Hotel」として営業しています。
どのようなグランドリースでも、基本的なことは含まれているはずです。
- リース条件
- 家主とテナント両方の権利
- 融資の条件
- 使用規定
- 手数料
- 権原保険
- 不履行
Subordinated vs. The Powerhouse (劣後債)
Powerhouse (パワーハウス) Unsubordinated Ground Leases
Ground lease tenants often financing improvements by taking on debt. 劣後的地上権では、借地人が改良のためのローンを不履行にした場合に備えて、地主は不動産に対する債権の優先順位を低くすることに同意している。 言い換えれば、劣後的グラウンド・リースは、基本的に、テナントが改良関連のローンを滞納した場合に、不動産証書が担保として機能することを認めるものである。 このタイプのグラウンド・リースの場合、家主は、テナントの債務不履行のリスクを引き受ける代わりに、より高い賃料の支払いを交渉することができます。
これに対して、劣後しないグラウンド・リースは、借主が改良のためのローンを不履行にした場合に、地主が不動産に対する最優先の請求権を保持できるようにするものである。 ローンが未払いになっても、貸主は土地の所有権を取得できないため、ローンの専門家は改良のための抵当権の設定をためらうかもしれない。
グランドリースの利点と欠点
グランドリースは、借主と貸主の両方に利益をもたらすことができます。 このため、ホールフーズやスターバックスなどの大手チェーン店は、企業拡大計画でグランドリースをよく利用します。
また、グランドリースは、土地の購入に必要な頭金をテナントに要求しません。
Ground Leaseで支払った賃料は、州および連邦所得税の控除対象となり、借主の全体的な税負担を軽減することができます。 グランドリースには通常、賃料の値上げを保証するエスカレーション条項と、賃料やその他の経費の不払いがあった場合に保護する立ち退き権が含まれています。
また、グランドリースを使用する家主には節税効果もあります。 借主に物件をそのまま売却すれば、売却益が発生します。 この種のリースを実行することで、利益を報告する必要がなくなります。
Ground Leaseに盛り込まれた条項にもよりますが、家主は、その用途や開発方法など、物件に対する支配力を保持できる場合があります。 つまり、地主は土地への変更を承認または拒否することができます。
借主のデメリット
地主は変更を加える前に承認を必要とする場合があるため、借主は不動産の使用または開発において障害に直面する可能性があります。
Ground lease process に関連するコストは、テナントが不動産を直接購入する場合よりも高くなる可能性があります。 賃料、税金、改善、許可、および家主の承認待ち時間など、すべてに費用がかかります。
家主のデメリット
家主は、リースに適切な規定と条項を盛り込まないと、物件が開発中のテナントに対してコントロールを失う可能性があります。
物件の所在地によっては、借地権を使用すると、家主の税金が高くなる可能性があります。 売却益は出ないかもしれませんが、家賃は所得とみなされます。
Key Takeaways
- グランドリースとは、リース期間中に借主が不動産を開発し、その後、不動産所有者に引き渡される契約のことをいいます。
- グランドリースは、通常、商業用地主の間で行われ、地主は通常50年から99年、その土地に建物を建設する借主に土地を貸します。
- 土地を買う余裕のない借主は、グランドリースで不動産を建設でき、地主は安定収入を得る一方で不動産の使用と開発に対する支配力を保持することができます。