Free Press

Jeśli osiedliłeś się lub myślisz o zakupie domu miejskiego, jesteś w dobrym towarzystwie. Po wolnostojących domach jednorodzinnych, domy miejskie są drugim najczęstszym wyborem domu wśród nabywców w USA, zgodnie z National Association of Realtors (NAR).

Pomimo, że proces zakupu domu miejskiego nie różni się od zakupu domu jednorodzinnego lub condo, istnieją pewne różnice, których należy być świadomym podczas zakupów. Niezależnie od tego, czy kupujesz dom po raz pierwszy, szukasz drugiego domu, czy jesteś zainteresowany zmniejszeniem metrażu, oto przewodnik po tym, o czym należy myśleć przy zakupie tego typu rezydencji.

Jaka jest definicja domu miejskiego?

Domy miejskie stanowią linię pomiędzy wolnostojącymi domami jednorodzinnymi a kondominiami, oferując to, co najlepsze z obu. Ponieważ różnią się one znacznie pod względem wielkości i struktury w zależności od obszaru, trudno jest je zdefiniować tylko na podstawie wyglądu. Ogólnie rzecz biorąc, są to jednak wielopoziomowe rezydencje połączone wspólną ścianą z innym domem lub dwoma. Niektóre z nich mogą również posiadać małe podwórka lub patia.

Rezydencje te różnią się od condo pod względem własności. W przeciwieństwie do condo, właściciele townhome zazwyczaj posiadają zarówno wnętrze domu, jak i teren zewnętrzny (małe podwórko lub patio). Podobnie jak w przypadku condo, właściciele mogą płacić opłatę HOA za rzeczy, w tym opiekę nad wspólnymi obszarami i odbiór śmieci.

Definicja domu miejskiego podana przez Census Bureau dostarcza pewnych wskazówek, przynajmniej jeśli chodzi o to, co kwalifikuje się jako dom jednorodzinny. W celu sklasyfikowania domu miejskiego jako struktury jednorodzinnej przez Biuro Spisu Powszechnego Stanów Zjednoczonych, musi on nie mieć jednostek powyżej lub poniżej, być oddzielony ścianą od ziemi do dachu, utrzymywać oddzielne systemy grzewcze i mieć indywidualne liczniki dla mediów publicznych.

Dlaczego warto kupić dom miejski?

Jak każdy inny rodzaj domu, domy miejskie mają swoje wady i zalety.

Oto kilka potencjalnych zalet zakupu domu miejskiego:

• Większa przystępność cenowa: Townhomes często kosztują mniej niż domy jednorodzinne o podobnej wielkości w tej samej lokalizacji. „Ze względu na wysokie koszty ziemi jest mniej kosztowne, aby zbudować domy dołączone, a tym samym niższe koszty dla konsumentów”, mówi Lawrence Yun, główny ekonomista NAR.
• Większa własność: Ogólnie rzecz biorąc, masz prawo własności na zewnątrz, jak również wewnątrz domu. Chociaż HOA może egzekwować pewne kody estetyczne na zewnątrz, jest ogólnie więcej swobody, aby zmienić wygląd na zewnątrz domu, niż miałbyś z condo.
• Mniejsze utrzymanie: Ponieważ są to mniejsze działki, jest to zazwyczaj łatwiejsze do utrzymania wnętrza i na zewnątrz domu w mieście. I często nie jesteś odpowiedzialny za utrzymanie na zewnątrz domu i wspólne tereny, mówi Sallie Simmons, broker Zeitlin Sotheby’s International Realty w Nashville. „Te są często zadbane z miesięczną opłatą do stowarzyszenia właścicieli domu,” mówi.

Oto niektóre potencjalne wady zakupu domu miejskiego:

• HOAs: Domy miejskie mogą być obciążone miesięcznymi opłatami HOA, które pokrywają koszty utrzymania terenów zewnętrznych i elementów wspólnych, takich jak chodniki, baseny i pielęgnacja trawników. Chociaż może to być wygodne dla kogoś zainteresowanego domem o niskim poziomie utrzymania, opłata ta może być kosztowna, w zależności od tego, co obejmuje, mówi Simmons. A opłata może się zmienić lub wzrosnąć z czasem. Ponadto, dodaje Simmons, HOA ma zasady i przepisy, które mogą ograniczać sposób, w jaki można korzystać z nieruchomości i w jaki sposób można ją zmienić.
• Potencjalny brak prywatności: Ponieważ domy miejskie są zazwyczaj dołączonymi jednostkami, może nie być tyle prywatności, co w przypadku jednorodzinnego domu wolnostojącego. Na przykład, mówi Simmons, możesz być w stanie usłyszeć swoich sąsiadów, lub wyciek z sąsiedniej nieruchomości może przesiąknąć do domu.
• Droższe za stopę kwadratową: Według NAR, townhomes są drugim najdroższym rodzajem mieszkania na stopę kwadratową za kondominiami w budynkach z pięcioma lub więcej jednostkami.

Wskazówki dotyczące zakupu domu miejskiego

Rozważ zatrudnienie agenta nieruchomości

Pośrednicy nieruchomości mogą działać jako przewodnik i adwokat przy zakupie domu. Twój agent może dostarczyć informacji na temat zakupu kamienicy w lokalnym rynku, negocjować w Twoim imieniu i wypełnić wszystkie formularze i ujawnienia niezbędne do udanego zakupu domu.

Ważne jest, aby pamiętać, że agenci otrzymują prowizję za swoją pracę. Zapytaj z góry o ich opłaty prowizyjnej, więc wiesz, czego się spodziewać. Generalnie jednak, sprzedawca płaci prowizję nieruchomości i broker sprzedaży może dzielić tę prowizję z kupującego broker.

Know the costs of townhomes w Twojej okolicy

Bycie świadomy mediany kosztów domu miasta w Twojej okolicy może pomóc zdecydować, czy płacisz uczciwą cenę za to, co dostajesz. Na przykład kupujący, którzy kupili dom miejski w 2018 roku, zapłacili średnio 150 USD za stopę kwadratową za dom o powierzchni 1600 stóp kwadratowych, według National Association of Realtors.

Tutaj była mediana ceny za stopę kwadratową w różnych regionach w całym U.S. w 2018 r.:

• Północny Wschód: 140 USD za dom miejski o powierzchni 1 700 stóp kwadratowych
• Środkowy Zachód: 130 USD za dom miejski o powierzchni 1 600 stóp kwadratowych
• Południe: $140 za dom miejski o powierzchni 1,730 stóp kwadratowych
• Zachód: $210 za dom miejski o powierzchni 1,340 stóp kwadratowych

Naturalnie, mediana cen na stopę kwadratową różni się w zależności od miasta. Mediana ceny domu w Los Angeles, na przykład, będzie się różnić od mediany ceny w Seattle. Twój agent nieruchomości może doradzić Ci na medianę cen mieszkań miejskich w Twojej okolicy.

Know the HOA fees and what they cover

Take a close look at the homeowner’s association, the fees it charges and what is covered before settling on a townhome. Opłaty HOA powinny być brane pod uwagę przy ogólnym zakupie, mówi Yun.

Simmons radzi, aby przed zakupem zapoznać się z zasadami, przepisami, aktualnymi sprawozdaniami finansowymi i wszystkimi dokumentami HOA dotyczącymi rozwoju. „Kupujący może uzależnić swoją umowę kupna od zapoznania się z tymi informacjami w sposób satysfakcjonujący kupującego” – mówi. W ten sposób nie ma żadnych niespodzianek, jeśli chodzi o opłaty lub ograniczenia dotyczące nieruchomości, zauważa.

Przygotuj się na ewentualną wojnę licytacyjną

Ponieważ domy miejskie są coraz częstszym wyborem wśród kupujących domy po raz pierwszy, możesz znaleźć się w wojnie licytacyjnej. Jeśli tak się stanie, najlepiej jest określić maksymalną kwotę, jaką jesteś skłonny zapłacić od samego początku i trzymać się tej liczby. Tak, możesz zostać przebity, ale pamiętaj, że jeśli nastąpi spowolnienie na rynku nieruchomości, ceny condo i townhouse’ów spadają najszybciej i najbardziej w porównaniu z domami jednorodzinnymi.

„W obecnym środowisku bardzo niskich stóp procentowych popyt na domy startowe był wyjątkowo silny i dlatego należy pamiętać o możliwym wielokrotnym licytowaniu i lepszym niż zwykle wzroście cen”, mówi Yun.

Shop for the best mortgage rates

It’s important to compare mortgage rates with at least three different lenders. Uzyskanie niskiego oprocentowania może zaoszczędzić tysiące dolarów w ciągu całego życia kredytu. Należy pamiętać, że najkorzystniejsze oprocentowanie otrzymują osoby z najlepszym kredytem i najmniejszym zadłużeniem w stosunku do swoich dochodów.

Uzyskaj wstępne zatwierdzenie finansowania

Powinieneś zawsze uzyskać wstępne zatwierdzenie przed zakupem domu, mówi Kurt Johansson, starszy oficer kredytowy w Shelter Lending Services.

Bycie wstępnie zatwierdzonym oferuje wiele korzyści. Daje ci lepszy pomysł na to, na co możesz sobie pozwolić i może pomóc ci konkurować z innymi kupującymi.

Plus, pomaga ci ustalić, czy opłaty HOA danego domu będą zbyt wysokie. Opłaty HOA są uwzględnione w cenie zakupu przy kwalifikowaniu się do finansowania. Tak więc, wysoka opłata HOA może wybić cię z kwalifikacji, jeśli kupujesz na szczycie swojego zakresu, mówi Johansson.

Zrób inspekcję domu

Inspekcje domu są tak samo ważne dla domów miejskich, jak dla wolnostojących domów jednorodzinnych.

Upewnij się, że inspekcja obejmuje zarówno wnętrze, jak i zewnętrzną stronę, nawet jeśli HOA dba o zewnętrzną stronę, mówi Simmons. A jeśli jakieś problemy zostaną znalezione na zewnątrz, upewnij się, że są one skierowane i naprawione przed przejściem ze sprzedażą. Często, mówi Simmons, wszelkie problemy zewnętrzne mogą być załatwione przez HOA. Jeśli nie, naprawy są obowiązkiem sprzedającego.

Będziesz chciał zwrócić szczególną uwagę na sąsiednie nieruchomości. Jeśli utrzymanie na tych jest słaba, to będzie odzwierciedlać źle na swoim domu, kiedy idziesz do sprzedaży go. Dodatkowo, niepowodzenie sąsiadów w utrzymaniu takich elementów jak pokrycie dachowe i siding może spowodować uszkodzenie domu bez względu na to, jak dobrze utrzymasz go w dobrym stanie.

Dla kogo kupno domu jest najlepsze

Pierwsi nabywcy domów mieszkający w gęsto zaludnionych metropoliach mogą uznać domy miejskie za bardzo dobrą i przystępną opcję, mówi Yun.

Mogą one być również solidnym wyborem dla każdego, kto jest zainteresowany stylem życia bez konieczności konserwacji i chce mieć nieruchomość typu lock-and-leave, zauważa Simmons.

Ogółem, jeśli nie chcesz konserwacji zewnętrznej, która wiąże się z posiadaniem domu, ale nadal chciałbyś mieć udziały i aspekty budowania bogactwa związane z posiadaniem domu, kupno kamienicy w HOA jest warte rozważenia.

Dowiedz się więcej:

• Główne wskazówki dla osób kupujących dom po raz pierwszy
• Błędy osób kupujących dom po raz pierwszy, których należy unikać
• Najlepsze i najgorsze miasta dla osób kupujących dom po raz pierwszy

.