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O que é um Arrendamento Terrestre?

Um contrato de arrendamento terreno é um contrato em que o arrendatário tem permissão para desenvolver um imóvel durante o período de arrendamento, após o qual o terreno e todas as benfeitorias são entregues ao proprietário do imóvel.

Como Funciona um Arrendamento Terrestre

Um contrato de arrendamento terreno indica que as benfeitorias serão propriedade do proprietário do imóvel, a menos que seja criada uma excepção e estipula que todos os impostos relevantes incorridos durante o período de arrendamento serão pagos pelo arrendatário. Uma vez que um contrato de locação de terreno permite ao locador assumir todas as benfeitorias uma vez expirado o prazo do contrato, o locador pode vender o imóvel a uma taxa mais elevada. Os arrendamentos de terrenos também são frequentemente chamados de arrendamentos de terrenos, uma vez que os proprietários só arrendam o terreno.

Embora sejam usados principalmente no espaço comercial, os arrendamentos de terrenos diferem muito de outros tipos de arrendamentos comerciais como os que se encontram em complexos comerciais e edifícios de escritórios. Estes outros arrendamentos normalmente não atribuem ao locatário a responsabilidade pela unidade. Em vez disso, estes arrendatários são obrigados a pagar uma renda para poderem operar os seus negócios. O arrendamento de um terreno envolve o arrendamento de um terreno por um longo período – tipicamente de 50 a 99 anos – a um inquilino que constrói um edifício na propriedade.

Um arrendamento de 99 anos é geralmente o período de arrendamento mais longo possível para um terreno. Costumava ser o mais longo possível de acordo com a lei comum. No entanto, os arrendamentos de 99 anos continuam a ser comuns, mas já não são os mais longos possíveis nos termos da lei.

O arrendamento do terreno define quem é dono do terreno, e quem é dono do edifício, e melhoramentos na propriedade. Muitos proprietários usam o arrendamento do terreno como uma forma de manter a propriedade da sua propriedade por razões de planeamento, para evitar quaisquer ganhos de capital e para gerar rendimentos e receitas. Os inquilinos geralmente assumem a responsabilidade por toda e qualquer despesa. Isso inclui construção, reparos, reformas, melhorias, impostos, seguros e quaisquer custos financeiros associados ao imóvel.

Exemplo de um arrendamento de terreno

Os arrendamentos de terreno são freqüentemente usados por franquias e grandes lojas de caixa, bem como por outras entidades comerciais. A sede da empresa normalmente compra o terreno, e permite ao inquilino/empreiteiro construir e utilizar as instalações. Há uma boa chance de que um McDonald’s, Starbucks ou Dunkin Donuts perto de você esteja vinculado a um arrendamento terreno.

Em julho de 2016, a empresa de investimentos AllianceBernstein, sediada em Nova York, comprou um arrendamento terreno de 99 anos da BLDG Management para o Hotel George Washington, em Nova York, em um negócio no valor de US$100,4 milhões. A BLDG comprou originalmente o hotel quando ele estava em execução em 1994. Embora o prédio tenha sido usado pela Escola de Artes Visuais de Manhattan como dormitório estudantil, o BLDG apresentou planos em abril de 2016 para restaurar a propriedade para um hotel com restaurante, bar e lojas de nível térreo. A propriedade opera atualmente como o Freehand Hotel, um hotel butique, no distrito de Flatiron, na cidade de Nova York.

alguns dos fundamentos de qualquer arrendamento de terreno devem incluir:

• Termos do arrendamento
• Direitos tanto do senhorio como do inquilino
• Condições de financiamento
• Disposições de utilização
• Taxas
• Seguro de propriedade
• Padrão

Subordinado vs. Arrendamentos Terrenos Não Subordinados

Locatários de Arrendamentos Terrenos muitas vezes financiam melhorias através da assunção de dívidas. Num arrendamento de terreno subordinado, o senhorio concorda com uma menor prioridade de reclamações sobre o imóvel caso o inquilino não cumpra com o empréstimo para melhoramentos. Por outras palavras, um locador de terreno subordinado permite, essencialmente, que a escritura do imóvel actue como garantia no caso de incumprimento do arrendatário em qualquer empréstimo relacionado com melhorias. Para este tipo de arrendamento de terreno, o senhorio pode negociar pagamentos de renda mais elevados em troca do risco assumido em caso de incumprimento do arrendatário. Isto também pode beneficiar o senhorio porque a construção de um edifício no seu terreno aumenta o valor da sua propriedade.

Em contraste, um arrendamento de terreno não subordinado permite ao senhorio manter a prioridade máxima dos créditos sobre a propriedade no caso de o inquilino não cumprir com o empréstimo para melhoramentos. Como o credor pode não assumir a propriedade do terreno se o empréstimo não for pago, os profissionais do empréstimo podem hesitar em estender uma hipoteca para melhoramentos. Embora o locador mantenha a propriedade da propriedade, normalmente eles têm que cobrar ao inquilino um valor menor de aluguel.

Vantagens e Desvantagens de um Arrendamento Fundiário

Um arrendamento fundiário pode beneficiar tanto o inquilino quanto o locador.

Benefícios do inquilino

O arrendamento fundiário permite que um inquilino construa sobre uma propriedade num local privilegiado que ele próprio não poderia comprar. Por esta razão, grandes cadeias de lojas como a Whole Foods e a Starbucks utilizam frequentemente arrendamentos de terrenos nos seus planos de expansão corporativa.

O arrendamento de terrenos também não exige que o inquilino tenha um adiantamento para garantir o terreno, uma vez que a compra da propriedade exigiria. Portanto, menos capital próprio está envolvido na aquisição de um arrendamento de terreno, o que liberta dinheiro para outros fins e melhora o rendimento na utilização do terreno.

As rendas pagas num arrendamento de terreno podem ser dedutíveis para impostos de renda estaduais e federais, o que significa uma redução na carga fiscal global do inquilino.

Benefícios do locador

O proprietário ganha um fluxo constante de renda do inquilino enquanto mantém a propriedade da propriedade. Um arrendamento de solo normalmente contém uma cláusula de escalonamento que garante aumentos no aluguel e direitos de despejo que proporcionam proteção em caso de inadimplência no aluguel ou outras despesas.

Também há economia de impostos para um locador que utiliza arrendamentos de solo. Se eles venderem um imóvel a um inquilino a título definitivo, eles perceberão um ganho na venda. Ao executar este tipo de arrendamento, eles evitam ter que reportar quaisquer ganhos. Mas pode haver algumas implicações fiscais no aluguer que recebem.

Dependente das provisões colocadas no arrendamento do terreno, um senhorio também pode ser capaz de manter algum controlo sobre o imóvel, incluindo a sua utilização e como é desenvolvido. Isto significa que o senhorio pode aprovar ou negar quaisquer alterações ao terreno.

Desvantagens do inquilino

Porque os senhorios podem exigir aprovação antes de quaisquer alterações serem feitas, o inquilino pode encontrar bloqueios no uso ou desenvolvimento do imóvel. Como resultado, pode haver mais restrições e menos flexibilidade para o arrendatário.

Os custos associados ao processo de arrendamento do terreno podem ser mais elevados do que se o arrendatário comprasse uma propriedade a título definitivo. Rendas, impostos, melhorias, licenças, assim como qualquer tempo de espera para aprovação do locador, podem ser todos caros.

Desvantagens do locador

Landlords que não colocam as devidas provisões e cláusulas nos seus contratos de arrendamento perdem o controlo para os inquilinos cujas propriedades estão em desenvolvimento. É por isso que é sempre importante que ambas as partes tenham os seus arrendamentos revistos antes de assinarem.

Dependente da localização do imóvel, a utilização de um contrato de arrendamento de terreno pode ter implicações fiscais mais elevadas para um senhorio. Embora possam não realizar um ganho com uma venda, o aluguel é considerado renda. Assim, o aluguel é tributado à taxa normal, o que pode aumentar a carga tributária.