Como dono de uma propriedade, se alguém lhe dissesse que ia começar a perfurar petróleo nas suas terras, provavelmente tentaria expulsá-los como um invasor. Mas espere! A menos que você também possua os minerais sob a sua terra, que alguém possa ter todo o direito de começar a perfurar.
Nos Estados Unidos, os direitos sobre os minerais podem ser vendidos ou transmitidos separadamente dos direitos de propriedade. Como resultado, possuir um pedaço de terra não significa necessariamente que você também possua os direitos sobre os minerais abaixo dele. Se você não sabia disso, você não está sozinho. Muitos proprietários não entendem os direitos sobre os minerais.
Este artigo irá discutir o que são direitos minerais, como eles podem ser transmitidos separadamente da terra abaixo da qual se encontram, e se você deve se preocupar se alguém mais possui os direitos minerais sob sua propriedade.
O que são direitos minerais?
Um proprietário de um mineral tem o direito de extrair e usar minerais encontrados sob a superfície de um determinado pedaço de terra. Os minerais incluídos dependem dos termos do transporte específico (o documento dentro do qual alguém comprou ou vendeu os direitos). O transporte pode incluir todos os minerais sob a terra, ou ser limitado a minerais especificados.
Os minerais mais comumente extraídos hoje em dia são gás natural, petróleo e carvão (embora um proprietário de minerais também possa possuir e extrair ouro, prata ou outros minerais). Ocasionalmente, uma transferência de direitos minerais também inclui direitos de superfície. Se assim for, o proprietário do mineral também tem o direito de extrair minerais na superfície da terra, tais como argila ou cascalho.
Como os direitos minerais são separados para um pedaço de propriedade?
Direitos minerais são automaticamente incluídos como parte da terra em uma transmissão de propriedade, a menos e até que a propriedade seja separada em algum momento por um proprietário/vendedor. Um proprietário pode separar os direitos minerais do seu terreno por:
- Converter (vender ou transferir de outra forma) o terreno mas mantendo os direitos minerais. (Isto é conseguido incluindo uma declaração na escritura de compra e venda do terreno que reserva todos os direitos sobre os minerais para o vendedor.)
- Converter os direitos minerais e reter o terreno. (Neste caso, o vendedor emitirá uma escritura de compra e venda dos direitos minerais separada para o comprador dos direitos minerais.)
- Converter o terreno para uma pessoa e os direitos minerais para outra.
Desde que o vendedor pode transmitir apenas a propriedade que possui, cada venda do terreno após a separação dos minerais inclui automaticamente apenas o terreno. As escrituras da terra feitas após a primeira separação dos minerais não se referem ao fato de que os direitos minerais não estão incluídos.
Isso significa que, na maioria dos casos, você não pode determinar se você possui os direitos sobre os minerais sob sua terra apenas olhando para a sua escritura. Os proprietários às vezes ficam surpresos ao descobrir que outra pessoa é proprietária dos direitos sobre os minerais sob sua terra.
Quem é dono dos minerais nem sempre importa
É tipicamente um processo caro para descobrir se alguém além do proprietário da terra é dono dos direitos minerais. E talvez você não precise realmente descobrir. Afinal de contas, a remoção de minerais subterrâneos tende a envolver grandes despesas, então um proprietário de minerais provavelmente não vai achar que vale a pena remover os minerais a menos que eles sejam valiosos e abundantes.
Por exemplo, se você vive em uma área que historicamente não viu nenhuma perfuração de petróleo ou gás natural, mineração de carvão ou outras extrações minerais, não é provável que existam muitos minerais valiosos sob sua terra que um proprietário de minerais se daria ao trabalho de remover. É até provável que a propriedade mineral na sua terra não tenha sido separada, e que se você possui a terra, você possui os minerais.
Adicionalmente, as leis dos EUA que regulam a mineração e os direitos minerais normalmente proíbem o proprietário de danificar, ou interferir com o uso de quaisquer casas ou outras melhorias na terra ao extrair minerais. Como resultado, os proprietários de minerais tipicamente não tentam extrair minerais em áreas altamente povoadas. Isto significa que se você vive em uma cidade, ou em uma área com muitas casas em pequenos lotes de terra, você provavelmente não precisará se preocupar se você possui ou não os minerais sob sua terra.
Quando quem possui os minerais importa
Em áreas onde a exploração mineral é comum, se você possui ou não os minerais sob sua terra pode ser uma preocupação real. Por exemplo, se a sua propriedade está em uma área onde as plataformas petrolíferas são uma visão diária, onde a perfuração de gás natural é predominante, ou onde existem operações de mineração de carvão, se você não possui os minerais sob a sua terra, o proprietário do mineral pode vir chamando.
A extensão dos direitos dos proprietários de minerais
Os direitos dos proprietários de minerais normalmente incluem o direito de usar a superfície da terra para acessar e extrair os minerais de sua propriedade. Isto pode significar que o proprietário do mineral tem o direito de perfurar um poço de petróleo ou gás natural, ou escavar uma mina na sua propriedade. O proprietário do mineral também é normalmente autorizado a construir estradas ou outras melhorias necessárias para facilitar a extracção do mineral.
Por vezes os termos da transmissão dos direitos sobre os minerais restringem os direitos do proprietário do mineral. Por exemplo, uma escritura mineral pode colocar um limite de tempo para a continuação da perfuração, ou restringir a escavação a uma certa profundidade. Além disso, para proteger o proprietário da terra e o meio ambiente, as leis estaduais e locais que regulam a mineração e a perfuração normalmente contêm restrições sobre as atividades de extração mineral.
O que fazer se você estiver preocupado com os direitos minerais
Se um proprietário de minerais entrar em contato com você sobre a remoção dos minerais sob sua terra, seu primeiro passo deve ser entrar em contato com um advogado na sua área com experiência em direito mineral. O advogado pode ajudá-lo a percorrer esta complexa área do direito e determinar quem realmente possui os minerais sob sua terra (um árduo processo de rastreamento de escrituras até a reserva ou transporte mineral original). Vários proprietários podem até possuir os direitos sobre diferentes minerais. Além disso, às vezes os royalties dos minerais (o direito de lucrar com os minerais) são transmitidos separadamente dos direitos de propriedade mineral.
Se a pessoa que reivindica a propriedade mineral tiver um direito de propriedade válido, você pode não ser capaz de impedi-la de remover os minerais. Você pode, no entanto, conversar com o advogado sobre como minimizar o impacto das operações de remoção sobre você e sua terra. No mínimo, o advogado pode tomar medidas para assegurar que o proprietário do mineral cumpra com toda e qualquer restrição e regulamento que rege o processo de extração e limpeza do mineral.