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É a questão fundamental que se coloca a qualquer pessoa que já tenha embarcado numa renovação de casa: Qual a probabilidade de eu conseguir o dinheiro de volta quando vender minha casa? Não há uma resposta fácil, porque o que um comprador pode estar disposto a pagar depende de muitos fatores – tudo desde a escolha do projeto, passando pelos materiais que você usa, até o valor de outras casas no seu bairro.

Mas é importante ter alguma idéia do que suas melhorias podem valer. Se você quer investir mais do que pode esperar recuperar porque você ama sua casa e planeja viver nela por um longo tempo, tudo bem. Mas considere as seguintes orientações e evitará surpresas desagradáveis quando chegar a altura de colocar aquele sinal de For Sale no relvado.

Que melhorias na casa dão o melhor retorno?

Nem todos os projectos de remodelação são criados iguais. Cozinhas, banheiros, quartos familiares ou suítes master terão o maior retorno sobre o investimento.

Há um colapso do ROI médio um ano depois de alguns projetos comuns de melhoria da casa:

Rendimento do investimento em melhoria doméstica

Gastar mais, nem sempre significa maior retorno

“As pessoas que compram uma casa olham primeiro para cozinhas e banheiros”, diz Kermit Baker, diretor do programa de futuros de remodelação do Joint Center for Housing Studies da Universidade de Harvard. Portanto, embora estes quartos possam ser os mais caros para refazer, é mais provável que eles paguem por si mesmos. Acrescentar quartos, como um quarto familiar ou suíte master, também tende a se sair bem no momento da revenda: As casas maiores têm preços mais altos.

No outro extremo do espectro, as piscinas quase nunca devolvem o seu custo, porque muitos compradores não estão dispostos a pagar mais por uma casa só para adquirir o que consideram um incómodo de manutenção. Os escritórios em casa tendem a ser de baixo retorno pela mesma razão: Apenas um punhado de compradores vai querer um quarto concebido para trabalhar. (Pense desta forma: Quanto estaria disposto a pagar por um descapotável se nunca fosse baixar a capota?)

Rota de Cozinha Remodelar ROI

E só porque um projecto é caro não significa que pagará mais. Muitas vezes, pequenas melhorias podem trazer grandes dividendos. De acordo com a análise anual de custo versus valor da revista Remodelação, uma cozinha “face-lift” – pintura, retoque de superfícies e atualização de aparelhos – retornará mais do que um redesenho completo.

A chave para gastar menos é gastá-lo sabiamente. “Se você pegar $20.000 e gastá-lo judiciosamente em uma cozinha, você pode fazê-lo parecer um milhão de vezes melhor”, diz Remodelando o editor sênior Jim Cory, que supervisiona a pesquisa. “O design e a seleção do produto são fundamentais.”

A Remodelação é um bom investimento?

Quando o seu trabalho de remodelação é uma melhoria apelativa para a maioria dos compradores, acrescenta pouco valor se feito apenas ao seu gosto. “Você pode querer um quarto em sua casa na forma de um gato ou de um rato, mas você pode encontrar um comprador que o queira”, diz Gopal Ahluwalia, diretor de pesquisa da Associação Nacional de Construtores de Casas. “Você tem que pensar no fundo da sua mente que um dia vai ter que vender”

Se você está vivendo em uma jóia artesanal e quer fazer uma adição de quarto familiar, por exemplo, manter o design em harmonia com o visual original. Isso vale tanto para a altura dos tectos como para o estilo das janelas e das molduras. “Você não quer perder a integridade da casa”, diz Bobbi Chasin, um agente imobiliário em Evanston, Illinois. “Colocar uma caixa grande na parte de trás da casa vai estragar toda a aparência.”

O mesmo se aplica a projetos menores, também. Por exemplo, ao escolher armários de cozinha, bancadas e pisos, procure por cores e estilos clássicos ou neutros. “Anos atrás, eu tinha uma cliente que queria uma cozinha roxa, para combinar com a argamassa roxa na lareira”, diz Mark Scott, um remodelador em Bethesda, Maryland. Scott argumentou vigorosamente contra isso, mas a proprietária insistiu que ela estava planejando ficar na casa pelo resto de sua vida. Se você não pode fazer esse tipo de compromisso, não espere que outra pessoa pague por suas escolhas únicas e divertidas.

5 Fatores que impactam o valor de revenda e ROI

Neighborhood

Antes de Kevin e Julianne Warren gastarem $42.000 para reformar a cozinha em sua bem detalhada casa do rancho dos anos 50, a casa provavelmente valia cerca de $150.000. Mas a sua localização, a secção Forest Hills de Grand Rapids, Michigan, deu-lhes confiança de que as melhorias eram uma aposta inteligente. “Este é um bairro de luxo para escolas. Todos tentam entrar nesta área”, diz Kevin.

Even melhor, a casa dos Warrens é cercada por propriedades que valem cerca de $200.000. Isso significa que eles não se precificaram fora do mercado local, uma consideração muito importante em qualquer projeto de remodelação. “Você vai fazer um trabalho que faça sua casa valer $300.000 quando estiver sentada em um bairro de $100.000?” pergunta Israel Ramos, um agente imobiliário em Phoenix, Arizona.

“Não exceda o teto para o bairro, ou você não terá seu dinheiro de volta.” Tal como o custo da sua casa deve estar de acordo com o seu bairro, as suas melhorias devem estar de acordo com o valor da sua casa. Em Seattle, a imobiliária Kay Rigley descobriu recentemente que um antigo cliente gastou 90.000 dólares na remodelação de dois banheiros, completos com pisos aquecidos e azulejos italianos. “Eu disse: ‘Gostaria que tivesse falado comigo primeiro'”, diz ela. Entre o que eles pagaram pela propriedade e outras melhorias, os proprietários gastaram mais de meio milhão de dólares em uma casa que Rigley estima que vale no máximo 450 mil dólares.

Região

Que parte do país em que você vive afeta várias decisões de remodelação. A mão-de-obra tende a ser mais barata no Sul do que no Nordeste, por exemplo – o suficiente para que a pesquisa anual da Remodelação preza o mesmo suite de quarto principal a $59.401 em Louisville, Kentucky, e $73.814 em Westchester, New York.

Fatores locais também influenciam a demanda. Os compradores em todos os lugares provavelmente gostarão de um novo e bem equipado quarto de família. Mas as lareiras vendem melhor no Norte do que no Sul, e os decks acrescentam mais valor em climas mais quentes. Não há regras rígidas e rápidas, mas manter um olho nas tendências locais é uma boa maneira de garantir que suas escolhas apelarão para os caçadores de casas.

Mercado

Onde as diferenças regionais realmente entram em jogo está no mercado imobiliário. Se a habitação é muito procurada, é provável que os compradores estejam dispostos a pagar mais pelas suas melhorias. O construtor de Bethesda Scott diz que faturou recentemente 300.000 dólares por uma cozinha expandida, sala de café da manhã e estudo – a renovação mais cara por pé quadrado que ele já fez. Mas o casal recebeu o dinheiro de volta quando comprou uma casa ainda maior no ano passado. “Na área de Washington, D.C., é muito diferente do Missouri”, observa Scott. “As pessoas recebem muito dinheiro para estar aqui.”

Tenha cuidado, no entanto. Mesmo em um mercado forte, você pode se renovar em demasia. Brett Weinstein, um corretor de imóveis em Oakland, Califórnia, viveu o boom imobiliário da Bay Area. Enquanto os preços permanecem altos, ele diz, “se alguém pagou $200.000 acima do preço pedido no ano passado, eles compraram quando o mercado estava vermelho quente”. Então, se eles querem gastar $60.000 para uma remodelação da cozinha, eles vão ter que viver lá um pouco mais para ver esse dinheiro de volta”

Timeline

Como Weinstein aponta, quanto mais tempo você ficar na sua casa, mais provável é que você recupere seus custos. Com os preços das casas subindo cerca de 5% ao ano, os seus gastos serão eventualmente absorvidos pelo aumento do valor da propriedade. (Além disso, você poderá desfrutar de suas reformas por esses anos.) Algumas advertências: Não há nenhuma lei natural que diga que os preços devem subir, por isso não dependa muito desse aumento anual. E lembre-se que às vezes a vida pode lançar uma curva, e você pode ter que colocar a sua casa no mercado mais cedo do que o esperado.

Para alguns projetos, o tempo também funciona contra você. “Há uma depreciação estilística”, diz o Baker de Harvard. “Todos os modismos agora são para derrubar paredes e fazer grandes quartos. Mas daqui a dez anos, isso pode não ser necessariamente o caso.” Cozinhas e banheiros são especialmente propensos a parecer datados, como qualquer um que tenha apagado a descoberta de eletrodomésticos verde-avocado em sua casa dos sonhos pode lhe dizer.

Despesas e Problemas Ocultos

Se você acha que um projeto vai se pagar, mas apenas por pouco, esteja preparado para algo para virar o saldo contra você. A renovação da casa está cheia de despesas “escondidas”: os custos extras quando um projeto leva mais tempo do que o planejado; os honorários dos especialistas para testes de amianto ou cálculos de perda de calor; os pagamentos mensais de juros para um empréstimo de casa própria. Sem mencionar os impostos mais altos que você pode ter que pagar quando sua casa nova e melhorada é reavaliada.

Quando tudo é dito e feito, a maioria dos especialistas aconselham contra a melhoria da casa como um investimento. Seja inteligente sobre o que você gasta, claro. Mas um novo baralho não é um fundo mútuo. O agente imobiliário Chasin sugere que uma vez que você tenha feito seu trabalho de casa, tome suas decisões com base no que você quer e no que você pode pagar. “Eu tinha uma lista onde o marido se tinha reformado antecipadamente, por isso a mulher convenceu-o a colocar num escritório residencial muito caro por 50.000 dólares. Por fim, eles se mudaram para a Flórida e não tiraram o dinheiro daquele escritório em casa”, diz Chasin. “Mas ela não se importou. Isso o deixou feliz”

Payback by the Project

Desde meados dos anos 80, a revista Remodeleling tem feito uma análise anual de custo versus valor para projetos de remodelação residencial em todo o país. Ao pesquisar agentes imobiliários e avaliadores em várias regiões, os editores determinam quanto os projetos custam para serem concluídos e quanto essas melhorias podem acrescentar ao preço de venda de uma casa um ano depois. O relatório é amplamente considerado o estudo mais autoritário sobre o assunto. Mas mesmo Jim Cory, o editor responsável pela pesquisa, admite que ele só vai até aqui. “Nós fornecemos uma referência com o nosso estudo”, diz ele. “Os casos têm de ser decididos individualmente.”

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