Free Press

Investování do nemovitostí může být jedním z nejlepších způsobů, jak nahromadit bohatství. Bohatství roste skládáním, což znamená, že do něčeho vkládáte peníze s očekáváním, že později získáte další peníze zpět. Z historického hlediska jsou nemovitosti důsledným kompenzátorem z jednoduchého důvodu: existuje pouze tolik pozemků, na kterých se dá stavět!“

Nemovitosti využívají sílu nabídky a poptávky a směřují ji do vašeho portfolia. Základní pravidla nabídky a poptávky nám říkají, že omezená nabídka něčeho, po čem je vysoká poptávka, musí vést k vyšším cenám. Pravděpodobně jste viděli, jak se síla nabídky a poptávky projevuje na hodnotě vašeho primárního bydliště. Například národní cena domů v USA vzrostla od ledna 1987 o 243 % a od minima po finanční krizi v roce 2008 se odrazila o 63 %, počínaje květnem 2020.

Naštěstí nemusíte být osobou s ultra vysokým čistým jměním, abyste mohli začít investovat do nemovitostí. Tvůrci politik již dávno rozpoznali potenciál nemovitostí jako brány k akumulaci bohatství a otevřeli tak dveře k vytvoření mnoha způsobů, jak mohou všichni investoři zhodnotit svůj kapitál. Tento článek stručně představí sedm nejoblíbenějších způsobů investování do nemovitostí; v žádném případě se však nejedná o vyčerpávající výčet.

1. Způsob investování do nemovitostí. Investice do fondu soukromého kapitálu

Investice do fondu soukromého kapitálu v oblasti nemovitostí znamená výměnu vašeho kapitálu za kapitálovou pozici ve společnosti založené za účelem rozvoje, provozu nebo správy nemovitosti nebo portfolia nemovitostí. Soukromé kapitálové fondy nabízejí nemovitostní projekty napříč celým životním cyklem výstavby. Měli byste být schopni najít investici, která odpovídá vašim investičním cílům, toleranci k riziku a časovému horizontu. Obecně lze říci, že private equity nemovitostní fondy spadají do jednoho ze tří rizikových profilů: core/core plus, value-add a oportunistické.

Core/core plus private equity obchody mají společné charakteristiky s REIT. Tyto nemovitosti již přinášejí příjmy od vysoce kvalitních nájemců, nacházejí se v pěkných částech města a obvykle mají nízkou výši zadlužení. Core/core-plus mohou být vhodné, pokud hledáte investice generující příjem a máte nižší toleranci k riziku.

Value-add private equity deals jsou jen jiným způsobem, jak říci „rekonstrukční práce“. V podstatě jde o to, že správce soukromého kapitálu použije váš kapitál na opravu nemovitosti nebo portfolia nemovitostí. Poté se manažer může rozhodnout, zda si nemovitost ponechá a příjem od nájemníků předá zpět vám (tzv. „DPI“ neboli „distribuce splaceného kapitálu“), nebo ji prodá a vyplatí výnos z prodeje podle vaší kapitálové pozice (tzv. „exit multiple“). Výměnou za DPI nebo výstupní násobek vyměníte přístup ke svému kapitálu na dva až pět let (nebo déle). Tyto obchody nabízejí potenciál vyšších výnosů – buď prostřednictvím výnosů, nebo výstupního násobku – než hlavní obchody, ale jsou spojeny s vyšším rizikem.

Optunistic private equity deals jsou pozemní developerské projekty: obchodujete s přístupem ke svému kapitálu, abyste mohli vybudovat něco nového. Tyto obchody mohou zahrnovat rekonstrukce (demoliční práce), akvizice pozemků a novostavby. Oportunistické transakce nabízejí nejvyšší potenciální výstupní násobek při nejvyšším potenciálním riziku. Tyto obchody mohou být vhodné, pokud chcete doplnit stávající investice generující příjem nebo investice s nízkým rizikem investicí zaměřenou na růst s vysokým rizikem a vysokým výnosem.

Investujte způsobilé kapitálové zisky do kvalifikované zóny příležitostí

Zákonem o snížení daní a pracovních místech z roku 2017 byly vytvořeny zóny příležitostí („OZ“), které mají podpořit rozvoj nemovitostí, ideálně v nedostatečně obsluhovaných nebo ekonomicky znevýhodněných oblastech. Zde investujete nerealizované kapitálové zisky do oportunistických developerských transakcí. Přitom můžete potenciálně odložit, snížit a eliminovat způsobilé kapitálové zisky. V závislosti na projektu můžete také realizovat potenciálně atraktivní výstupní násobek při prodeji nemovitosti.

Opportunity Zones jsou nejvhodnější pro akreditované investory s vysokou tolerancí k riziku a dlouhým časovým horizontem. Kromě toho, že podstupujete riziko rozvoje, musíte počkat deset let a dodržovat přísný časový plán, abyste mohli realizovat daňové výhody.

Investujte do REIT

Real estate investment trusts (REITs) jsou oblíbeným způsobem investování do nemovitostí. REIT je společnost, která vlastní, provozuje nebo financuje nemovitosti generující příjmy. Kongres vytvořil REIT v roce 1960, aby umožnil investorům nakupovat akcie těchto společností, aniž by se zapojovali do každodenního provozu a dohledu nad fyzickými nemovitostmi. Kongres vytvořil REIT po vzoru podílových fondů, což pomohlo demokratizovat přístup na trh s akciemi a dluhopisy.

Společnost musí splňovat několik požadavků, aby se mohla kvalifikovat jako REIT. Především musí nejméně 75 % portfolia investovat do nemovitostí generujících příjmy a 90 % příjmů z těchto nemovitostí musí být rozděleno jako dividenda akcionářům.

REITs existují ve dvou variantách: veřejně obchodovatelné a neobchodovatelné.

Veřejně obchodovatelné REITs se obchodují na burzách, jako je New York Stock Exchange. Do REIT může investovat kdokoli. Můžete si buď sami koupit konkrétní akcie, nebo smíšený nástroj, jako je fond obchodovaný na burze („ETF“) nebo podílový fond, který vlastní koš akcií. Veřejně obchodované REIT jsou vysoce likvidní, což znamená, že akcie můžete na burze rychle koupit nebo prodat. Likvidita může být výhodná, pokud se potřebujete rychle dostat ke svému kapitálu. Ceny REIT často kolísají s obecným vývojem akciového trhu bez ohledu na hodnotu nemovitostí v jejich portfoliu. Například když index S&P 500 během finanční krize v roce 2008 ztratil 52 % své hodnoty, akcie REIT se za stejné období vypařily o 68 % své hodnoty.

Neobchodované REIT podléhají stejným požadavkům jako jejich veřejné protějšky, ale jsou vysoce nelikvidní. Investice do neobchodovaných REIT znamená uzamčení peněz obvykle na dva až pět let výměnou za potenciálně vyšší dividendy. Jelikož se s neobchodovanými REIT neobchoduje na burzách, jejich ceny odrážejí spíše hodnotu jejich portfolia nemovitostí než náladu na trhu. To také znamená, že neobchodované REIT se jeví jako mnohem méně volatilní než veřejně obchodované REIT.

Neobchodované REIT nejsou nelikvidní navždy. Nakonec se správcovská společnost provozující REIT musí rozhodnout, zda REIT uvede na burzu, nebo společnost rozpustí a vyplatí akcionářům výnosy. Jak se očekávaná veřejná přeměna blíží, mohou investoři dostávat výzvy k prodeji svých akcií v rámci transakce na sekundárním trhu předtím, než REIT vstoupí na burzu.

REIT mohou být vhodným způsobem růstu penzijního účtu založeného na dividendách, než aby poskytovaly růst prostřednictvím zhodnocení ceny. Obecně se společnosti REIT zaměřují na správu svých nemovitostí tak, aby nejprve vyplatily dividendu, a až poté usilují o růst ceny svých akcií. To sice obvykle znamená vyšší kvalitu nemovitostí v portfoliu, ale také nižší potenciál pro zhodnocení ceny.

Uskutečnění výměny 1031

Kongres pozměnil zákoník Internal Revenue Code tak, aby zahrnoval výměnu 1031, když schválil zákon Revenue Act z roku 1921. Výměna 1031 je také známá jako „výměna za obdobný majetek“. Její kořeny sahají až k zemědělcům, kteří se snažili vyměnit úhor za půdu s potenciálem výnosu plodin. Podle názoru finančního úřadu, pokud zemědělec vymění jeden pozemek za pozemek s podobnou hodnotou, jeho ekonomické postavení se nezměnilo. V důsledku toho může zemědělec odložit daně na neurčito. Když zemědělec zemře, jeho pozůstalost obdrží navýšení pořizovací ceny, což funkčně eliminuje kumulované zisky. V současné době není počet výměn, které může investor uskutečnit, omezen.

Uskutečnění výměny 1031 je jedním z nejoblíbenějších způsobů akumulace bohatství pomocí nemovitostí. Předpisy vyžadují, aby vyměňovaná nemovitost sloužila pouze k investičnímu využití (nesmí být vaším primárním bydlištěm) a abyste ji vyměnili za novou nemovitost ve stejné nebo vyšší hodnotě.

Výměnu 1031 provází celá síť předpisů, lhůt a požadavků, takže její provedení není zdaleka jednoduché. Když pomineme všechny tyto kroky, myšlenka je jednoduchá: vyměnit jednu nemovitost za jinou a navždy odložit daně z kapitálových výnosů. Výměna nemovitostí 1031 může být vhodná pro někoho, kdo se nachází ve vysokém daňovém pásmu, aby nahromadil bohatství do svého majetku nebo aby rozšířil a diverzifikoval stávající portfolio nemovitostí.

Investujte do syndikátu

Syndikát je zavedená metoda pro získání kapitálu na nákup jedné nemovitosti. Vyměníte přístup ke svému kapitálu za kapitálovou pozici v generálním partnerství vytvořeném za účelem nákupu stávající nemovitosti. Jste komanditistou, který dostává pasivní příjem a nemá žádný dohled ani odpovědnost za řízení.

Jeden z nejznámějších syndikačních obchodů se uskutečnil v roce 1961. Newyorský developer Harry Helmsley získal 33 milionů dolarů (přibližně 282 milionů dolarů v současných dolarech) od více než 3 000 individuálních investorů, aby mu pomohli koupit Empire State Building. Průměrná investice činila asi 10 000 dolarů.

Stejně jako soukromý dluhový fond nebo transakce typu core/core-plus může syndikát diverzifikovat stávající zdroj příjmů nebo nahradit stávající investici za investici s vyšším výnosem.

6. Syndikát se zaměřuje na investice do nemovitostí, které jsou v majetku společnosti. Účast na „mini-IPO“

Titul IV zákona JOBS zrušil požadavky na akreditované investory, které byly dříve vyžadovány, aby podnikatelé mohli žádat o externí investice do své společnosti. Nyní může do soukromé společnosti investovat kdokoli v rámci takzvané nabídky „Reg A+“ nebo „mini-IPO“

Reg A+ umožňuje soukromé společnosti získat od veřejnosti až 50 milionů dolarů. Stejně jako v případě tradiční IPO („primární veřejné nabídky“) musí společnost podat žádost u Komise pro cenné papíry a burzy, aby získala souhlas před uvedením nabídky Reg A+ na veřejnost. Na rozdíl od tradičního IPO jsou poplatky a požadavky na průběžné zveřejňování, které by soukromá společnost byla povinna splnit, v rámci Reg A+ mnohem méně zatěžující.

Právní předpisy JOBS Act jsou vítanou zprávou pro investory, kteří se chtějí účastnit soukromých realitních obchodů, ale nesplňují požadavek na akreditaci příjmů nebo čistého jmění. Přesto k těmto investicím přistupujte obezřetně, protože investování do společností v rané fázi vývoje nebo do developerských projektů může být spojeno se značným rizikem.

Investujte do soukromého dluhového fondu

Soukromé dluhové fondy sdružují váš kapitál spolu s ostatními LP výměnou za kapitálovou pozici ve společnosti založené za účelem půjčování peněz na financování realitních projektů. Investoři do těchto typů fondů se snaží diverzifikovat svůj zdroj příjmů nebo nahradit stávající investici za investici s vyšším výnosem. Tyto fondy mohou být atraktivnější než akciové fondy, pokud máte kratší časový horizont a nižší toleranci k riziku.

Závěr

Existuje mnoho způsobů, jak investovat do nemovitostí. Ten správný by měl vyvážit vaše investiční cíle, toleranci k riziku, časový horizont a čisté jmění.

Uskutečnění výměny 1031 může být pro vás vhodné, pokud již vlastníte investiční nemovitost a chcete ji vyměnit za jinou, aniž byste realizovali kapitálový zisk z výměny. Pokud máte nerealizované kapitálové zisky, můžete počkat deset let a nevadí vám riziko rozvoje, pak pro vás mohou být nejvhodnější zóny příležitostí.

Vhodnou kombinaci růstu a příjmu pro diverzifikaci stávajících investic zaměřených na příjem může poskytnout fond soukromého kapitálu s přidanou hodnotou nebo oportunistický fond soukromého kapitálu. Pokud máte dlouhý časový horizont a zatím nesplňujete akreditační požadavky, může být vhodnější „mini-IPO“ Reg A+.

Veřejně obchodované a neobchodované REIT, syndikáty, soukromé dluhové fondy a základní/jádrové fondy soukromého kapitálu poskytují každý jiný způsob generování pasivního příjmu z nemovitostí. Vaše čisté jmění, tolerance k riziku a současné investice zaměřené na příjem jsou některé z faktorů, které by vám měly pomoci při výběru. Investování do nemovitostí může být vynikajícím způsobem, jak zvýšit své čisté jmění. Nemovitosti nabízejí záviděníhodnou kombinaci historicky vysokých výnosů a pasivního příjmu a také možnost zajištění proti inflaci a výkyvům akciového trhu. Vzhledem k tomu, že je k dispozici pouze tolik pozemků, na kterých lze stavět, měli by mít ti, kteří vlastní nemovitosti a investují do nich, i nadále možnost hromadit a zvěčňovat své bohatství.