Investiția în imobiliare poate fi una dintre cele mai bune modalități de a acumula bogăție. Bogăția crește prin compunere, ceea ce înseamnă să pui bani în ceva în așteptarea că vei primi mai mulți bani înapoi mai târziu. Din punct de vedere istoric, bunurile imobiliare au fost o sursă constantă de compunere dintr-un motiv simplu: există atât de mult teren pe care se poate construi!
Bunurile imobiliare exploatează puterea cererii și ofertei și o canalizează în portofoliul dumneavoastră. Regulile fundamentale ale cererii și ofertei ne spun că o ofertă limitată de ceva la mare căutare trebuie să ducă la prețuri mai mari. Probabil că ați văzut cum puterea cererii și a ofertei se manifestă în cazul valorii reședinței dvs. principale. De exemplu, prețul național al locuințelor din SUA a crescut cu 243% din ianuarie 1987 și și-a revenit cu 63% de la minimul de după criza financiară din 2008, începând cu mai 2020.
Din fericire, nu trebuie să fiți o persoană cu o avere netă ultra-înaltă pentru a începe să investiți în domeniul imobiliar. Factorii de decizie politică au recunoscut cu mult timp în urmă potențialul proprietății imobiliare ca o poartă de acces la acumularea de bogăție, deschizând ușa pentru crearea a numeroase modalități pentru toți investitorii de a pune capitalul la lucru. Acest articol va prezenta pe scurt șapte dintre cele mai populare modalități de a investi în proprietăți imobiliare; cu toate acestea, nu este în niciun caz o listă exhaustivă.
1. Investiți într-un fond de capital privat
Investiți într-un fond imobiliar de capital privat înseamnă să vă tranzacționați capitalul pentru o poziție de capital în compania formată pentru a dezvolta, opera sau gestiona o proprietate sau un portofoliu de proprietăți. Fondurile de capital privat oferă proiecte imobiliare pe tot parcursul ciclului de viață al dezvoltării. Ar trebui să puteți găsi o investiție care să se alinieze cu obiectivele dumneavoastră de investiții, cu toleranța la risc și cu orizontul de timp. În general, fondurile imobiliare de capital privat se încadrează într-unul dintre cele trei profiluri de risc: core/core plus, value-add și oportunist.
Fondurile de capital privat core/core plus au caracteristici comune cu REIT-urile. Aceste proprietăți produc deja venituri de la chiriași de înaltă calitate, se află în zonele frumoase ale orașului și, de obicei, au o valoare scăzută a datoriilor. Core/core-plus poate fi potrivit dacă sunteți în căutarea unor investiții generatoare de venituri și aveți o toleranță mai scăzută la risc.
Ofertele de capital privat cu valoare adăugată sunt doar un alt mod de a spune „lucrări de renovare”. Practic, managerul de capital privat folosește capitalul dumneavoastră pentru a repara o proprietate sau un portofoliu de proprietăți. Apoi, managerul poate alege să păstreze proprietatea și să vă transmită înapoi venitul de la chiriași (ceea ce se numește „DPI” sau „distribuire de capital vărsat”) sau să o vândă și să plătească veniturile din vânzare în funcție de poziția dvs. de capital (ceea ce se numește „multiplu de ieșire”). În schimbul unui DPI sau al unui multiplu de ieșire, puteți schimba accesul la capitalul dumneavoastră pentru o perioadă cuprinsă între doi și cinci ani (sau mai mult). Aceste tranzacții oferă un potențial de randamente mai mari – fie prin venituri, fie prin multiple de ieșire – decât tranzacțiile de bază, dar vin cu un risc mai mare.
Tranzacțiile de capital privat oportuniste sunt proiecte de dezvoltare de la zero: tranzacționați accesul la capitalul dumneavoastră pentru a construi ceva nou. Aceste tranzacții pot include reamenajarea (lucrări de demolare), achiziția de terenuri și construcții noi. Tranzacțiile oportuniste oferă cel mai mare multiplu potențial de ieșire cu cel mai mare risc potențial. Aceste tranzacții pot fi adecvate dacă doriți să completați investițiile existente generatoare de venit sau cu risc scăzut cu o investiție orientată spre creștere cu risc ridicat/ recompensă ridicată.
Investiți câștigurile de capital eligibile într-o zonă de oportunitate calificată
Legea privind reducerile de impozite și locurile de muncă din 2017 a creat zonele de oportunitate („OZ”) pentru a stimula dezvoltarea imobiliară, în mod ideal în zone insuficient deservite sau dezavantajate din punct de vedere economic. Aici, investiți câștigurile de capital nerealizate în tranzacții de dezvoltare oportuniste. Procedând astfel, puteți, potențial, să amânați, să reduceți și să eliminați câștigurile de capital eligibile. În funcție de proiect, puteți realiza, de asemenea, un multiplu de ieșire potențial atractiv la vânzarea proprietății.
Zonele de oportunitate sunt cele mai potrivite pentru investitorii acreditați cu o toleranță ridicată la risc și un orizont de timp lung. În plus față de asumarea riscului de dezvoltare, trebuie să așteptați zece ani și să urmați un calendar strict pentru a realiza beneficiile fiscale.
Investiți într-un REIT
Fondurile de investiții imobiliare (REIT) sunt o modalitate populară de a investi în proprietăți imobiliare. Un REIT este o companie care deține, operează sau finanțează proprietăți imobiliare generatoare de venit. Congresul a creat REIT-urile în 1960 pentru a permite investitorilor să cumpere acțiuni în aceste companii fără a se implica în operațiunile de zi cu zi și în supravegherea proprietăților fizice. Congresul a modelat REIT-urile după fondurile mutuale, care au contribuit la democratizarea accesului la piața de acțiuni și obligațiuni.
Compania trebuie să îndeplinească mai multe cerințe pentru a se califica ca REIT. În principal, 75% sau mai mult din portofoliu trebuie să investească în proprietăți imobiliare generatoare de venit, iar 90% din venitul generat de aceste proprietăți trebuie să fie distribuit sub formă de dividende către acționari.
REIT-urile sunt de două feluri: tranzacționate public și netranzacționate.
ReIT-urile tranzacționate public se tranzacționează la burse precum New York Stock Exchange. Oricine poate investi în REIT. Puteți fie să achiziționați dumneavoastră acțiunile specifice, fie un vehicul mixt, cum ar fi un fond tranzacționat la bursă („ETF”) sau un fond mutual care deține un coș de acțiuni. REIT-urile tranzacționate public sunt foarte lichide, ceea ce înseamnă că puteți cumpăra sau vinde rapid acțiunile la bursă. Lichiditatea poate fi bună dacă aveți nevoie să vă accesați rapid capitalul. Prețurile REIT fluctuează adesea în funcție de direcția generală a pieței bursiere, indiferent de valoarea proprietăților din portofoliul lor. De exemplu, atunci când S&P 500 a pierdut 52% din valoarea sa în timpul crizei financiare din 2008, acțiunile REIT au văzut 68% din valoarea lor evaporându-se în aceeași perioadă.
ReIT-urile necotate la bursă sunt supuse acelorași cerințe ca și omologii lor publici, dar sunt foarte lipsite de lichiditate. Investiția într-un REIT necomercializat înseamnă să vă blocați banii timp de doi până la cinci ani, de obicei, în schimbul unor dividende potențial mai mari. Deoarece REIT-urile netranzacționate nu se tranzacționează la bursă, prețurile lor reflectă mai degrabă valoarea portofoliului lor de proprietăți decât sentimentul pieței. Aceasta înseamnă, de asemenea, că REIT-urile necotate par mult mai puțin volatile decât REIT-urile cotate la bursă.
ReIT-urile necotate nu sunt nelichide pentru totdeauna. În cele din urmă, societatea de administrare care operează REIT-ul trebuie să decidă să scoată REIT-ul la bursă sau să dizolve compania și să plătească acționarilor încasările. Pe măsură ce se apropie preconizata conversie publică, investitorii pot primi solicitări de a-și vinde acțiunile într-o tranzacție pe piața secundară înainte ca REIT-ul să devină public.
REIT-urile pot fi potrivite pentru o modalitate bazată pe dividende de creștere a contului dvs. de pensie, mai degrabă decât pentru a oferi creștere prin aprecierea prețului. În general, companiile REIT se concentrează pe gestionarea proprietăților lor pentru a plăti dividendele în primul rând și caută să crească prețul acțiunilor în al doilea rând. Deși acest lucru înseamnă, de obicei, proprietăți de mai bună calitate în portofoliu, acest lucru înseamnă, de asemenea, un potențial mai scăzut de apreciere a prețului.
Completați un schimb 1031
Congresul a modificat Codul de venituri interne pentru a include schimburile 1031 atunci când a adoptat Legea veniturilor din 1921. Schimbul 1031 este, de asemenea, cunoscut sub numele de „schimb similar”. Acesta își are rădăcinile în cazul fermierilor care căutau să schimbe terenurile în paragină cu terenuri cu potențial de recoltă. Din punctul de vedere al IRS, dacă fermierul schimbă o suprafață de teren cu o suprafață de teren de valoare similară, atunci poziția sa economică nu s-a schimbat. Prin urmare, fermierul poate amâna impozitele la nesfârșit. La moartea fermierului, moștenirea acestuia primește o creștere a bazei de cost, eliminând în mod funcțional câștigurile acumulate. În prezent, nu există o limită a numărului de schimburi pe care un investitor le poate efectua.
Completarea unui schimb 1031 este una dintre cele mai populare modalități de a acumula avere folosind bunuri imobiliare. Reglementările impun ca proprietatea schimbată să fie destinată exclusiv utilizării ca investiție (nu poate fi reședința dvs. principală) și să faceți un schimb cu o nouă proprietate la o valoare egală sau mai mare.
Există o rețea de reglementări, termene și cerințe care însoțesc un schimb 1031, astfel încât acestea sunt departe de a fi simplu de executat. Lăsând la o parte toate aceste etape, ideea este simplă: schimbați o proprietate cu alta și amânați pentru totdeauna impozitul pe câștigurile de capital. Schimbul de proprietăți 1031 poate fi potrivit pentru cineva care se află într-o categorie de impozitare ridicată pentru a acumula avere pentru patrimoniul său sau pentru a extinde și diversifica un portofoliu imobiliar existent.
Investiți într-un sindicat
Sindicatul este o metodă consacrată de strângere de capital pentru achiziționarea unei proprietăți. Schimbați accesul la capitalul dvs. pentru o poziție de capital în societatea în nume colectiv formată pentru a cumpăra o proprietate existentă. Sunteți un partener limitat care primește venituri pasive și nu are nicio responsabilitate de supraveghere sau de gestionare.
Una dintre cele mai faimoase tranzacții de sindicat a avut loc în 1961. Dezvoltatorul newyorkez Harry Helmsley a strâns 33 de milioane de dolari (aproximativ 282 de milioane de dolari în dolari actuali) de la peste 3.000 de investitori individuali pentru a-l ajuta să cumpere Empire State Building. Investiția medie a fost de aproximativ 10.000 de dolari.
Ca un fond de datorie privată sau o tranzacție de tip core/core-plus, un sindicat vă poate diversifica sursa actuală de venit sau poate înlocui o investiție existentă cu una cu un randament mai mare.
6. Participați la o „mini-IPO”
Titlul IV din JOBS Act a eliminat cerințele de investitor acreditat cerute anterior pentru ca antreprenorii să solicite investiții externe în compania lor. Acum, oricine poate investi într-o companie privată în ceea ce se numește o ofertă „Reg A+” sau „mini-IPO.”
Reg A+ permite unei companii private să strângă până la 50 de milioane de dolari de la public. La fel ca un IPO tradițional („ofertă publică inițială”), compania trebuie să depună un dosar la SEC pentru a obține aprobarea înainte de a comercializa oferta Reg A+ către public. Spre deosebire de un IPO tradițional, taxele și cerințele de informare continuă pe care compania privată ar fi obligată să le îndeplinească sunt mult mai puțin împovărătoare în cadrul Reg A+.
Legislația JOBS Act este o veste binevenită pentru investitorii care doresc să participe la tranzacții imobiliare private, dar care nu îndeplinesc cerința de acreditare a venitului sau a valorii nete. Totuși, abordați aceste investiții cu prudență, deoarece poate exista un risc semnificativ de a investi în companii aflate la început de drum sau în proiecte de dezvoltare imobiliară.
Investiți într-un fond de datorie privată
Fondurile de datorie privată pun în comun capitalul dvs. împreună cu ceilalți LP în schimbul unei poziții de capital în compania formată pentru a împrumuta bani pentru a finanța proiecte imobiliare. Investitorii în aceste tipuri de fonduri caută să își diversifice sursa de venit sau să înlocuiască o investiție existentă cu una cu un randament mai mare. Aceste fonduri pot fi mai atractive decât fondurile de acțiuni dacă aveți un orizont de timp mai scurt și o toleranță la risc mai mică.
Concluzie
Există o mulțime de modalități de a investi în imobiliare. Cea potrivită ar trebui să echilibreze obiectivele dvs. de investiții, toleranța la risc, orizontul de timp și valoarea netă.
Completarea unui schimb 1031 poate fi potrivită pentru dvs. dacă dețineți deja o proprietate de investiții și doriți să faceți un schimb cu o altă proprietate fără a realiza câștiguri de capital la schimb. Dacă aveți câștiguri de capital nerealizate, dispuneți de zece ani de așteptare și vă simțiți confortabil cu riscul de dezvoltare, atunci Opportunity Zones poate fi cel mai potrivit.
Un fond de capital privat cu valoare adăugată sau oportunist poate oferi combinația potrivită de creștere și venit pentru a diversifica investițiile existente orientate spre venit. Un „mini-IPO” Reg A+ se poate potrivi mai bine dacă aveți un orizont de timp lung și nu îndepliniți încă cerințele de acreditare.
Fondurile de investiții imobiliare tranzacționate public și necotate, sindicatele, fondurile de datorie privată și fondurile de capital privat core/core-plus oferă fiecare o modalitate diferită de a genera venituri pasive din proprietăți imobiliare. Averea dvs. netă, toleranța la risc și investițiile actuale orientate spre venituri sunt câțiva dintre factorii care ar trebui să vă ghideze alegerea. Investițiile în proprietăți imobiliare pot fi o modalitate excelentă de a vă crește averea netă. Imobiliarele oferă o combinație de invidiat de randamente puternice din punct de vedere istoric și venituri pasive, precum și potențialul de a acoperi inflația și fluctuațiile pieței bursiere. Având doar atât de mult teren pe care se poate construi, oportunitatea de a acumula și de a perpetua bogăția ar trebui să continue să se acumuleze pentru cei care dețin și investesc în proprietăți imobiliare.