Investir dans l’immobilier peut être l’une des meilleures façons d’accumuler de la richesse. La richesse croît grâce à la capitalisation, ce qui signifie mettre de l’argent dans quelque chose en espérant que vous recevrez plus d’argent en retour plus tard. Historiquement, l’immobilier a été un compounder constant pour une raison simple : il n’y a qu’un nombre limité de terrains à construire !
L’immobilier exploite le pouvoir de l’offre et de la demande et le canalise dans votre portefeuille. Les règles fondamentales de l’offre et de la demande nous disent qu’une offre limitée de quelque chose en forte demande doit entraîner une hausse des prix. Vous avez probablement vu le pouvoir de l’offre et de la demande jouer avec la valeur de votre résidence principale. Par exemple, le prix national des maisons aux États-Unis a augmenté de 243 % depuis janvier 1987 et a rebondi de 63 % depuis le creux de la crise financière post-2008, en mai 2020.
Heureusement, vous n’avez pas besoin d’être une personne à la valeur nette ultra élevée pour vous lancer dans l’investissement immobilier. Les décideurs ont reconnu il y a longtemps le potentiel de l’immobilier en tant que porte d’accès à l’accumulation de richesse, ouvrant la porte à la création de nombreux moyens pour tous les investisseurs de faire travailler leur capital. Cet article présentera brièvement sept des moyens les plus populaires d’investir dans l’immobilier ; cependant, il ne s’agit en aucun cas d’une liste exhaustive.
1. Investissez dans un fonds de capital-investissement
Investir dans un fonds de capital-investissement immobilier signifie échanger votre capital contre une participation dans la société formée pour développer, exploiter ou gérer une propriété ou un portefeuille de propriétés. Les fonds de capital-investissement proposent des projets immobiliers tout au long du cycle de vie du développement. Vous devriez pouvoir trouver un investissement qui corresponde à vos objectifs de placement, à votre tolérance au risque et à votre horizon temporel. En général, les fonds immobiliers de capital-investissement se classent dans l’un des trois profils de risque suivants : core/core plus, value-add et opportuniste.
Les opérations de capital-investissement core/core-plus partagent des caractéristiques avec les FPI. Ces propriétés produisent déjà des revenus de locataires de haute qualité, se trouvent dans les beaux quartiers de la ville et ont généralement un faible niveau d’endettement. Les opérations core/core-plus peuvent convenir si vous recherchez des investissements générateurs de revenus et si votre tolérance au risque est faible.
Les opérations de private equity à valeur ajoutée ne sont qu’une autre façon de dire « travaux de rénovation ». Fondamentalement, le gestionnaire de capital-investissement utilise votre capital pour remettre en état une propriété ou un portefeuille de propriétés. Ensuite, le gestionnaire peut choisir de conserver le bien et de vous reverser les revenus des locataires (ce qu’on appelle la « DPI » ou « distribution du capital versé ») ou de le vendre et de verser le produit de la vente en fonction de votre participation (ce qu’on appelle un « multiple de sortie »). Vous échangez l’accès à votre capital pour une période de deux à cinq ans (ou plus) contre une DPI ou un multiple de sortie. Ces opérations offrent un potentiel de rendement plus élevé – soit par le revenu, soit par le multiple de sortie – que les opérations de base, mais comportent un risque plus élevé.
Les opérations de capital-investissement opportunistes sont des projets de développement de base : vous échangez l’accès à votre capital pour construire quelque chose de nouveau. Ces opérations peuvent inclure le redéveloppement (travaux de démolition), l’acquisition de terrains et la construction de nouveaux bâtiments. Les opérations opportunistes offrent le multiple de sortie potentiel le plus élevé avec le risque potentiel le plus élevé. Ces transactions peuvent être appropriées si vous souhaitez compléter des investissements existants générateurs de revenus ou à faible risque avec un investissement axé sur la croissance à haut risque/fort rendement.
Investir les gains en capital admissibles dans une zone d’opportunité qualifiée
Le Tax Cuts and Jobs Act de 2017 a créé des zones d’opportunité (« OZ ») pour stimuler le développement immobilier, idéalement dans les zones mal desservies ou économiquement défavorisées. Ici, vous investissez les gains en capital non réalisés dans des opérations de développement opportunistes. Ce faisant, vous pouvez potentiellement reporter, réduire et éliminer les plus-values admissibles. Selon le projet, vous pouvez également réaliser un multiple de sortie potentiellement attractif lors de la vente de la propriété.
Les zones d’opportunité sont plus appropriées pour les investisseurs accrédités ayant une grande tolérance au risque et un long horizon temporel. En plus de prendre un risque de développement, vous devez attendre dix ans et suivre un calendrier strict pour réaliser les avantages fiscaux.
Investir dans un REIT
Les sociétés d’investissement immobilier (REIT) sont un moyen populaire d’investir dans l’immobilier. Un REIT est une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers générateurs de revenus. Le Congrès a créé les REIT en 1960 pour permettre aux investisseurs d’acheter des actions de ces sociétés sans s’impliquer dans les opérations quotidiennes et la surveillance des propriétés physiques. Le Congrès a modelé les FPI sur les fonds communs de placement, qui ont contribué à démocratiser l’accès au marché des actions et des obligations.
L’entreprise doit remplir plusieurs conditions pour être qualifiée de FPI. Principalement, 75 % ou plus du portefeuille doit investir dans des biens immobiliers générant des revenus, et 90 % des revenus générés par ces propriétés doivent être distribués sous forme de dividendes aux actionnaires.
Les FPI existent en deux saveurs : cotées en bourse et non cotées.
Les FPI cotées en bourse se négocient sur des bourses comme la Bourse de New York. Tout le monde peut investir dans la FPI. Vous pouvez acheter vous-même l’action spécifique ou un véhicule mixte comme un fonds négocié en bourse (« ETF ») ou un fonds commun de placement qui possède un panier d’actions. Les FPI cotées en bourse sont très liquides, ce qui signifie que vous pouvez acheter ou vendre les actions rapidement à la bourse. La liquidité peut être un avantage si vous avez besoin d’accéder rapidement à votre capital. Les prix des FPI fluctuent souvent en fonction de l’orientation générale du marché boursier, quelle que soit la valeur des biens immobiliers de leur portefeuille. Par exemple, lorsque le S&P 500 a perdu 52 % de sa valeur pendant la crise financière de 2008, les actions des FPI ont vu 68 % de leur valeur s’évaporer au cours de cette même période.
Les FPI non cotées sont soumises aux mêmes exigences que leurs homologues publiques, mais sont très peu liquides. Investir dans une FPI non négociée signifie bloquer votre argent pendant deux à cinq ans, généralement, en échange de dividendes potentiellement plus élevés. Étant donné que les FPI non cotées ne sont pas négociées en bourse, leur prix reflète la valeur de leur portefeuille immobilier plutôt que le sentiment du marché. Cela signifie également que les FPI non négociées semblent beaucoup moins volatiles que les FPI cotées en bourse.
Les FPI non négociées ne sont pas illiquides pour toujours. Un jour ou l’autre, la société de gestion qui exploite la FPI doit décider de la convertir en bourse ou de dissoudre la société et de verser le produit de la vente aux actionnaires. Au fur et à mesure que la conversion publique prévue se rapproche, les investisseurs peuvent recevoir des sollicitations pour vendre leurs actions dans le cadre d’une transaction sur le marché secondaire avant que la FPI n’entre en bourse.
Les FPI peuvent être un bon moyen de faire croître votre compte de retraite en fonction des dividendes plutôt que de fournir une croissance via l’appréciation du prix. En général, les sociétés REIT se concentrent sur la gestion de leurs propriétés pour payer le dividende d’abord et cherchent à faire croître le prix de leurs actions ensuite. Bien que cela signifie généralement des propriétés de meilleure qualité dans le portefeuille, cela signifie également un potentiel plus faible d’appréciation des prix.
Compléter un échange 1031
Le Congrès a modifié l’Internal Revenue Code pour inclure les échanges 1031 lorsqu’ils ont adopté le Revenue Act de 1921. L’échange 1031 est également connu sous le nom d' »échange en nature ». Il trouve son origine chez les agriculteurs qui cherchaient à échanger des terres en jachère contre des terres susceptibles de produire des récoltes. Selon l’IRS, si l’agriculteur échange une parcelle de terrain contre une parcelle de terrain de valeur similaire, sa situation économique n’a pas changé. Par conséquent, l’agriculteur peut reporter les impôts à perpétuité. Au décès de l’agriculteur, sa succession bénéficie d’une augmentation du coût de base, ce qui élimine les gains accumulés. Actuellement, il n’y a pas de limite au nombre d’échanges qu’un investisseur peut effectuer.
La réalisation d’un échange 1031 est l’un des moyens les plus populaires d’accumuler de la richesse en utilisant des biens immobiliers. La réglementation exige que le bien échangé soit destiné à un usage d’investissement uniquement (il ne peut pas être votre résidence principale) et que vous l’échangiez contre un nouveau bien d’une valeur égale ou supérieure.
Il y a un tissu de réglementations, de délais et d’exigences qui accompagnent un échange 1031, donc ils sont loin d’être simples à exécuter. Toutes ces étapes mises à part, l’idée est simple : échanger une propriété contre une autre et reporter les impôts sur les gains en capital pour toujours. Les propriétés de l’échange 1031 peuvent être appropriées pour une personne dans une tranche d’imposition élevée pour accumuler de la richesse pour sa succession ou pour étendre et diversifier un portefeuille immobilier existant.
Investir dans un syndicat
Le syndicat est une méthode établie pour lever des capitaux pour acheter une propriété. Vous échangez l’accès à votre capital contre une position d’équité dans la société en nom collectif formée pour acheter une propriété existante. Vous êtes un partenaire limité qui reçoit un revenu passif et n’a aucune responsabilité de surveillance ou de gestion.
L’une des transactions de syndication les plus célèbres a eu lieu en 1961. Le promoteur new-yorkais Harry Helmsley a réuni 33 millions de dollars (environ 282 millions de dollars actuels) auprès de plus de 3 000 investisseurs individuels pour l’aider à acheter l’Empire State Building. L’investissement moyen était d’environ 10 000 $.
Comme un fonds de dette privée ou une opération core/core-plus, un syndicat peut diversifier votre source de revenu actuelle ou remplacer un investissement existant pour un investissement à rendement plus élevé.
6. Participez à une « mini-IPO »
Le titre IV du JOBS Act a éliminé les exigences d’investisseur accrédité précédemment requises pour que les entrepreneurs puissent solliciter des investissements extérieurs dans leur entreprise. Désormais, n’importe qui peut investir dans une société privée dans le cadre de ce que l’on appelle une offre « Reg A+ » ou « mini-IPO ».
Le Reg A+ permet à une société privée de lever jusqu’à 50 millions de dollars auprès du public. Comme dans le cas d’un IPO (« initial public offering ») traditionnel, la société doit déposer un dossier auprès de la SEC pour obtenir l’approbation avant de commercialiser l’offre Reg A+ auprès du public. Contrairement à une IPO traditionnelle, les frais et les exigences de divulgation continue que la société privée serait obligée de remplir sont beaucoup moins lourds dans le cadre de la Reg A+.
La législation du JOBS Act est une bonne nouvelle pour les investisseurs qui veulent participer à des transactions immobilières privées mais qui ne répondent pas à l’exigence d’accréditation de revenu ou de valeur nette. Il faut tout de même aborder ces investissements avec prudence, car il peut y avoir un risque important à investir dans des entreprises en phase de démarrage ou des projets de développement immobilier.
Investir dans un fonds de dette privée
Les fonds de dette privée mettent en commun votre capital avec les autres LP en échange d’une position d’équité dans la société formée pour prêter de l’argent pour financer des projets immobiliers. Les investisseurs dans ces types de fonds cherchent à diversifier leur source de revenus ou à remplacer un investissement existant par un autre offrant un rendement plus élevé. Ces fonds peuvent être plus intéressants que les fonds d’actions si vous avez un horizon temporel plus court et une tolérance au risque plus faible.
Conclusion
Il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier. La bonne doit équilibrer vos objectifs d’investissement, votre tolérance au risque, votre horizon temporel et votre valeur nette.
La réalisation d’un échange 1031 peut vous convenir si vous êtes déjà propriétaire d’un immeuble de placement et que vous souhaitez passer à un autre immeuble sans réaliser de gains en capital lors de l’échange. Si vous avez des gains en capital non réalisés, que vous avez dix ans à attendre et que vous êtes à l’aise avec le risque de développement, alors les zones d’opportunité peuvent être le meilleur choix.
Un fonds de capital-investissement à valeur ajoutée ou opportuniste peut fournir le bon mélange de croissance et de revenu pour diversifier les investissements existants axés sur le revenu. Un « mini-IPO » Reg A+ peut être un meilleur ajustement si vous avez un long horizon temporel et ne répondez pas encore aux exigences d’accréditation.
Les FPI cotées et non cotées en bourse, les syndicats, les fonds de dette privée et les fonds de capital-investissement core/core-plus offrent chacun un moyen différent de générer un revenu passif à partir de l’immobilier. Votre valeur nette, votre tolérance au risque et vos investissements actuels axés sur le revenu sont quelques-uns des facteurs qui devraient vous aider à faire votre choix. Investir dans l’immobilier peut être un excellent moyen d’accroître votre valeur nette. L’immobilier offre une combinaison enviable de rendements historiquement élevés et de revenus passifs, ainsi que la possibilité de se protéger contre l’inflation et les fluctuations du marché boursier. Comme il n’y a qu’une quantité limitée de terrains sur lesquels construire, l’opportunité d’accumuler et de perpétuer la richesse devrait continuer à s’accumuler pour ceux qui possèdent et investissent dans l’immobilier.