Kiinteistöihin sijoittaminen voi olla yksi parhaista tavoista kerryttää vaurautta. Varallisuus kasvaa yhdistämällä, mikä tarkoittaa rahan sijoittamista johonkin odottaen, että saat myöhemmin enemmän rahaa takaisin. Historiallisesti kiinteistöt ovat olleet johdonmukaisesti kerryttäjiä yksinkertaisesta syystä: maata on vain niin paljon, että sille voi rakentaa!
Kiinteistöt valjastavat kysynnän ja tarjonnan voiman ja kanavoivat sen salkkuusi. Tarjonnan ja kysynnän perussäännöt kertovat meille, että rajallinen tarjonta jostain, jolla on suuri kysyntä, johtaa korkeampiin hintoihin. Olet luultavasti nähnyt kysynnän ja tarjonnan voiman toteutuvan ensiasuntosi arvossa. Esimerkiksi Yhdysvaltain kansallinen asuntojen hinta on noussut 243 prosenttia tammikuusta 1987 ja noussut 63 prosenttia vuoden 2008 finanssikriisin jälkeisestä alhaisesta tasosta toukokuussa 2020.
Onneksi sinun ei tarvitse olla erittäin varakas henkilö aloittaaksesi kiinteistösijoittamisen. Poliittiset päättäjät tunnistivat kiinteistöjen potentiaalin porttina varallisuuden kartuttamiseen jo kauan sitten ja avasivat ovet lukuisien tapojen luomiselle kaikille sijoittajille sijoittaa pääomaa. Tässä artikkelissa esitellään lyhyesti seitsemän suositumpaa tapaa sijoittaa kiinteistöihin; se ei kuitenkaan ole missään nimessä tyhjentävä luettelo.
1. Sijoitus pääomasijoitusrahastoon
Sijoittaminen pääomasijoituskiinteistörahastoon tarkoittaa, että vaihdat pääomasi osakepääomaan yhtiössä, joka on perustettu kehittämään, käyttämään tai hallinnoimaan kiinteistöä tai kiinteistösalkkua. Pääomarahastot tarjoavat kiinteistöhankkeita koko kehityksen elinkaaren ajan. Sinun pitäisi pystyä löytämään sijoitus, joka vastaa sijoitustavoitteitasi, riskinsietokykyäsi ja aikahorisonttiasi. Yleensä pääomasijoituskiinteistörahastot kuuluvat johonkin kolmesta riskiprofiilista: core/core plus, value-add ja opportunistic.
Core/core plus -pääomasijoitussopimuksilla on yhteisiä piirteitä REIT-rahastojen kanssa. Nämä kiinteistöt tuottavat jo nyt tuloja korkealaatuisilta vuokralaisilta, ne sijaitsevat hyvissä kaupunginosissa, ja niissä on yleensä vähän velkaa. Core/core-plus voi sopia, jos etsit tuloa tuottavia sijoituskohteita ja sinulla on matalampi riskinsietokyky.
Value-add -pääomasijoitukset ovat vain toinen tapa sanoa ”remonttihommia”. Periaatteessa pääomasijoittaja käyttää pääomasi kiinteistön tai kiinteistösalkun kunnostamiseen. Sen jälkeen pääomasijoittaja voi päättää pitää kiinteistön ja siirtää vuokralaisilta saadut tulot takaisin sinulle (jota kutsutaan ”DPI:ksi” tai ”maksetun pääoman jakamiseksi”) tai myydä sen ja maksaa myyntitulot pääomaosuutesi mukaan (jota kutsutaan ”exit multipleksi”). Vaihdat pääsyn pääomaasi kahdesta viiteen vuotta (tai pidempään) DPI:tä tai exit multiplea vastaan. Näillä kaupoilla on mahdollisuus suurempaan tuottoon – joko tulojen tai irtautumiskertoimen kautta – kuin peruskaupoilla, mutta niihin liittyy suurempi riski.
Opportunistiset pääomasijoituskaupat ovat perusteilla olevia kehityshankkeita: vaihdat pääsyn pääomaasi rakentaaksesi jotain uutta. Näihin kauppoihin voi sisältyä saneerausta (purkutöitä), maanhankintaa ja uudisrakentamista. Opportunistiset kaupat tarjoavat suurimman mahdollisen irtautumiskertoimen ja suurimman mahdollisen riskin. Nämä kaupat voivat sopia, jos haluat täydentää olemassa olevia tuloa tuottavia tai vähäriskisiä sijoituksia korkeaan riskiin/korkeaan palkkioon perustuvalla kasvuun tähtäävällä sijoituksella.
Sijoita tukikelpoiset pääomavoitot Qualified Opportunity Zone -alueelle
Vuoden 2017 veronkevennys- ja työllistämislailla (Tax Cuts and Jobs Act of 2017) luotiin Opportunity Zones -alueet (Opportunity Zones, jäljempänä ”OZ-alueet”), joiden tarkoituksena on vauhdittaa kiinteistökehitystä mieluiten heikossa asemassa olevilla tai taloudellisesti epäedullisessa asemassa olevilla alueilla. Tässä sijoitat realisoitumattomat pääomavoitot opportunistisiin kehityshankkeisiin. Näin voit mahdollisesti lykätä, vähentää tai poistaa tukikelpoisia pääomavoittoja. Hankkeesta riippuen voit myös realisoida mahdollisesti houkuttelevan irtautumiskertoimen kiinteistön myynnin yhteydessä.
Opportunity Zones soveltuu parhaiten akkreditoiduille sijoittajille, joilla on korkea riskinsietokyky ja pitkä aikahorisontti. Sen lisäksi, että otat kehitysriskin, sinun on odotettava kymmenen vuotta ja noudatettava tiukkaa aikataulua realisoidaksesi veroedut.
Sijoita REIT:iin
Kiinteistösijoitusrahastot (REIT) ovat suosittu tapa sijoittaa kiinteistöihin. REIT on yhtiö, joka omistaa, käyttää tai rahoittaa tuloa tuottavia kiinteistöjä. Kongressi loi REIT-yhtiöt vuonna 1960, jotta sijoittajat voisivat ostaa näiden yhtiöiden osakkeita puuttumatta fyysisten kiinteistöjen päivittäiseen toimintaan ja valvontaan. Kongressi otti REIT-yhtiöiden esikuvaksi sijoitusrahastot, jotka auttoivat demokratisoimaan pääsyä osake- ja joukkovelkakirjamarkkinoille.
Yhtiön on täytettävä useita vaatimuksia, jotta se voidaan luokitella REIT-yhtiöksi. Periaatteessa vähintään 75 prosenttia salkusta on sijoitettava tuloa tuottaviin kiinteistöihin, ja 90 prosenttia näiden kiinteistöjen tuottamista tuloista on jaettava osinkoina osakkeenomistajille.
REIT-yhtiöitä on kahta tyyppiä: julkisesti noteerattuja ja noteeraamattomia.
Julkisesti noteeratut REIT-yhtiöt käyvät kauppaa pörsseissä, kuten New Yorkin pörssissä. Kuka tahansa voi sijoittaa REITiin. Voit joko ostaa itse tietyn osakkeen tai sekoitetun välineen, kuten pörssinoteeratun rahaston (”ETF”) tai sijoitusrahaston, joka omistaa osakekorin. Julkisesti noteeratut REIT-osakkeet ovat erittäin likvidejä, mikä tarkoittaa, että voit ostaa tai myydä osakkeita nopeasti pörssissä. Likviditeetti voi olla hyvä asia, jos sinun on saatava pääomasi nopeasti käyttöön. REIT-osakkeiden hinnat vaihtelevat usein osakemarkkinoiden yleisen suunnan mukaan riippumatta niiden salkussa olevien kiinteistöjen arvosta. Esimerkiksi kun S&P 500 menetti 52 % arvostaan vuoden 2008 finanssikriisin aikana, REIT-osakkeiden arvosta haihtui 68 % saman ajanjakson aikana.
Ei-pörssinoteerattuihin REIT-yhtiöihin sovelletaan samoja vaatimuksia kuin julkisiin REIT-yhtiöihin, mutta ne ovat erittäin epälikvidejä. Sijoittaminen ei-kaupankäynnin kohteena olevaan REIT-yhtiöön tarkoittaa rahojen sitomista yleensä kahdeksi tai viideksi vuodeksi vastineeksi mahdollisesti korkeammista osingoista. Koska ei-kaupankäynnin kohteena olevilla REIT-yhtiöillä ei käydä kauppaa pörssissä, niiden hinnat heijastavat pikemminkin niiden kiinteistösalkun arvoa kuin markkinatunnelmia. Se tarkoittaa myös sitä, että ei-kaupankäynnin kohteena olevat REIT:t vaikuttavat paljon vähemmän volatiileilta kuin julkisesti kaupankäynnin kohteena olevat REIT:t.
Ei-kaupankäynnin kohteena olevat REIT:t ole ikuisesti epälikvidejä. REIT:iä hallinnoivan rahastoyhtiön on lopulta päätettävä, viekö se REIT:n pörssiin vai purkaako se yhtiön ja maksaa osakkeenomistajille tuotot. Kun odotettu julkinen muuntaminen lähestyy, sijoittajat saattavat saada kehotuksia myydä osakkeensa jälkimarkkinakaupassa ennen REIT:n listautumista.
REIT:t saattavat sopia hyvin osinkoihin perustuvaksi tavaksi kasvattaa eläketiliäsi sen sijaan, että ne tarjoaisivat kasvua kurssinousun kautta. Yleensä REIT-yhtiöt keskittyvät hoitamaan kiinteistöjään siten, että ne maksavat ensin osinkoa ja pyrkivät vasta sitten kasvattamaan osakekurssiaan. Vaikka tämä tarkoittaa yleensä laadukkaampia kiinteistöjä salkussa, se tarkoittaa myös pienempää potentiaalia kurssinousuun.
Toteuta 1031-vaihto
Kongressi muutti Internal Revenue Code -lakia niin, että se sisälsi 1031-vaihdot, kun se hyväksyi vuoden 1921 Revenue Act -lain. 1031-vaihto tunnetaan myös nimellä ”samankaltainen vaihto”. Se juontaa juurensa maanviljelijöihin, jotka pyrkivät vaihtamaan kesantomaata sellaiseen maahan, josta on mahdollista saada satoa. IRS:n näkemyksen mukaan maanviljelijän taloudellinen asema ei ole muuttunut, jos hän vaihtaa yhden maa-alueen samanarvoiseen maa-alueeseen. Näin ollen viljelijä voi lykätä veroja ikuisesti. Kun maanviljelijä kuolee, maanviljelijän kuolinpesä saa hankintamenon korotuksen, jolloin kertyneet voitot käytännössä poistuvat. Sijoittaja voi tällä hetkellä tehdä rajattomasti useita vaihtoja.
1031-vaihdon tekeminen on yksi suosituimmista tavoista kerryttää varallisuutta kiinteistöjen avulla. Säännökset edellyttävät, että vaihdettava kiinteistö on tarkoitettu vain sijoituskäyttöön (se ei voi olla ensisijainen asuinpaikkasi) ja että vaihdat sen uuteen kiinteistöön, jonka arvo on yhtä suuri tai suurempi.
1031-vaihtoon liittyy lukuisa määrä säädöksiä, aikarajoja ja vaatimuksia, joten se ei ole läheskään yksinkertainen toteuttaa. Kaikista näistä vaiheista huolimatta idea on yksinkertainen: vaihda yksi kiinteistö toiseen ja lykkää myyntivoittoveroja ikuisesti. 1031-vaihtokiinteistöt voivat sopia korkeassa veroluokassa olevalle henkilölle, joka haluaa kerryttää varallisuutta kuolinpesäänsä varten tai laajentaa ja monipuolistaa olemassa olevaa kiinteistösalkkua.
Sijoita syndikaattiin
Syndikaatti on vakiintunut tapa kerätä pääomaa yhden kiinteistön ostamista varten. Vaihdat pääsyn omaan pääomaasi pääomaosuuteen olemassa olevan kiinteistön ostamista varten muodostetussa avoimessa yhtiössä. Olet kommandiittiosakas, joka saa passiivista tuloa eikä hänellä ole valvonta- tai hallintovastuuta.
Yksi tunnetuimmista syndikointikaupoista tehtiin vuonna 1961. Newyorkilainen rakennuttaja Harry Helmsley keräsi yli 3000 yksittäiseltä sijoittajalta 33 miljoonaa dollaria (noin 282 miljoonaa dollaria nykyisillä dollareilla) auttaakseen häntä Empire State Buildingin ostamisessa. Keskimääräinen sijoitus oli noin 10 000 dollaria.
Kuten yksityinen velkarahasto tai core/core-plus-kauppa, syndikaatti voi monipuolistaa nykyistä tulonlähdettäsi tai korvata olemassa olevan sijoituksen korkeamman tuoton omaavalla sijoituksella.
6. Osallistu ”mini-IPO:hon”
JOBS Act -lain IV osasto poisti akkreditoitua sijoittajaa koskevat vaatimukset, joita aiemmin vaadittiin yrittäjiltä, jotta he voisivat pyytää ulkopuolisia sijoituksia yritykseensä. Nyt kuka tahansa voi sijoittaa yksityiseen yritykseen niin sanotussa ”Reg A+” -annissa tai ”mini-IPO:ssa.”
Reg A+ sallii yksityisen yrityksen kerätä yleisöltä enintään 50 miljoonaa dollaria. Kuten perinteisessä listautumisannissa (”initial public offering”), yrityksen on haettava SEC:ltä hyväksyntä ennen kuin se voi markkinoida Reg A+ -tarjousta yleisölle. Toisin kuin perinteisessä listautumisannissa, maksut ja jatkuvat tiedonantovelvoitteet, jotka yksityisen yrityksen olisi täytettävä, ovat Reg A+:ssa paljon kevyempiä.
JOBS Act -lainsäädäntö on tervetullut uutinen sijoittajille, jotka haluavat osallistua yksityisiin kiinteistökauppoihin, mutta eivät täytä tulo- tai varallisuusakkreditointivaatimusta. Näihin sijoituksiin on silti syytä suhtautua varovaisesti, sillä alkuvaiheen yrityksiin tai kiinteistökehityshankkeisiin sijoittamiseen voi liittyä huomattavia riskejä.
Sijoita yksityiseen velkarahastoon
Erityiset velkarahastot kokoavat yhteen pääomasi yhdessä muiden LP-asiakkaiden kanssa vastineeksi osakepääomasta yhtiössä, joka on muodostettu lainaamaan rahaa kiinteistöhankkeiden rahoittamiseksi. Tämäntyyppisiin rahastoihin sijoittajat haluavat monipuolistaa tulonlähdettään tai korvata olemassa olevan sijoituksen korkeamman tuoton tuottavalla sijoituksella. Nämä rahastot voivat olla houkuttelevampia kuin osakerahastot, jos sinulla on lyhyempi aikahorisontti ja alhaisempi riskinsietokyky.
Johtopäätös
Kiinteistöihin voi sijoittaa monella tavalla. Oikean vaihtoehdon pitäisi olla tasapainossa sijoitustavoitteidesi, riskinsietokykysi, aikahorisonttisi ja nettovarallisuutesi kanssa.
1031-vaihdon toteuttaminen voi sopia sinulle, jos omistat jo sijoituskiinteistön ja haluat vaihtaa toiseen kiinteistöön realisoimatta pääomavoittoa vaihdosta. Jos sinulla on realisoitumattomia pääomavoittoja, sinulla on kymmenen vuotta aikaa odottaa ja olet tyytyväinen kehitysriskiin, Opportunity Zones -alueet saattavat sopia sinulle parhaiten.
Arvonlisäys- tai opportunistinen pääomasijoitusrahasto voi tarjota oikean sekoituksen kasvua ja tuloja monipuolistamaan olemassa olevia tulopainotteisia sijoituksia. Reg A+:n mukainen ”mini-IPO” voi sopia paremmin, jos sinulla on pitkä aikahorisontti etkä täytä vielä akkreditointivaatimuksia.
Julkisesti noteeratut ja noteeraamattomat REIT-rahastot, syndikaatit, yksityiset velkarahastot ja ydin-/ydin-plus-yksityisen pääomasijoittamisen rahastot tarjoavat kukin omanlaisensa tavan hankkia passiivista tuloa kiinteistöistä. Nettovarallisuutesi, riskinsietokykysi ja nykyiset tuloihin suuntautuneet sijoitukset ovat joitakin tekijöitä, joiden pitäisi ohjata valintaasi. Kiinteistösijoittaminen voi olla erinomainen tapa kasvattaa nettovarallisuuttasi. Kiinteistöt tarjoavat kadehdittavan yhdistelmän historiallisesti vahvoja tuottoja ja passiivisia tuloja sekä mahdollisuuden suojautua inflaatiolta ja osakemarkkinoiden heilahteluilta. Koska rakennettavaa maata on vain rajallinen määrä, kiinteistöjen omistajille ja niihin sijoittaville pitäisi jatkossakin tarjoutua mahdollisuus kerryttää ja kasvattaa varallisuutta.