Een forfaitair contract wordt gewoonlijk in de bouwsector gebruikt om de ontwerp- en administratiekosten te beperken. Het wordt een forfaitair bedrag genoemd omdat de aannemer een totale en globale prijs moet opgeven in plaats van te bieden op afzonderlijke onderdelen. Een forfaitair contract is de meest erkende contractvorm voor eenvoudige en kleine projecten en projecten met een welomschreven omvang of bouwprojecten waarbij het risico van verschillende bouwplaatsomstandigheden minimaal is.
Wat wordt er in het contract overeengekomen?
In een forfaitair contract of een contract met vast bedrag moet de leverancier instemmen met de levering van gespecificeerde diensten tegen een bepaalde of vaste prijs. In een forfaitair contract heeft de eigenaar in wezen alle risico’s overgedragen aan de aannemer, die op zijn beurt naar verwachting een hogere opslag zal vragen om onvoorziene onvoorziene uitgaven te kunnen opvangen. Een leverancier met wie een forfaitaire overeenkomst wordt gesloten, is verantwoordelijk voor de goede uitvoering van het werk en stelt zijn eigen middelen en methoden ter beschikking om het werk te voltooien. Dit type contract wordt gewoonlijk ontwikkeld door een schatting te maken van de arbeidskosten, de materiaalkosten en een specifiek bedrag toe te voegen dat de overheadkosten en de winstmarge van de aannemer dekt.
Het bedrag van de overhead dat in het kader van een forfaitair contract wordt berekend, zal van bouwer tot bouwer verschillen, maar het zal gebaseerd zijn op hun risicobeoordelingsstudie en arbeidsdeskundigheid. Het schatten van zeer hoge overheadkosten kan er echter toe leiden dat de aannemer hogere bouwkosten aan de projecteigenaar presenteert. De expertise van de aannemer zal bepalen hoe hoog hun geschatte winst in werkelijkheid zal zijn. Een slecht uitgevoerde en lang uitgestelde opdracht zal de bouwkosten doen stijgen en uiteindelijk de winst van de aannemer doen dalen.
Wanneer dit type contract te gebruiken
Een forfaitair contract is een goede contractovereenkomst om te gebruiken als het gevraagde werk goed gedefinieerd is en de bouwtekeningen voltooid zijn. De forfaitaire overeenkomst vermindert het risico voor de eigenaar, en de aannemer heeft meer controle over de winstverwachtingen. Het is ook een voorkeurskeuze wanneer de bodemgesteldheid stabiel is, de pre-constructiestudies en -evaluaties volledig zijn uitgevoerd en de aannemer deze documenten heeft geanalyseerd. Het contract met stipulated sum kan, wanneer partijen dit overeenkomen, bepaalde eenheidsprijzen bevatten voor items met onbepaalde hoeveelheden en een toelage om elke onverwachte omstandigheid te dekken. De tijd om dit type contract te gunnen is ook langer; het zal echter wijzigingsorders tijdens de bouw minimaliseren.
Voordelen
Een lump-sum contract biedt de volgende voordelen:
- Laag risico voor de eigenaar.
- ‘Vaste’ bouwkosten.
- Minimaliseer wijzigingsorders.
- Eigenaarstoezicht wordt verminderd in vergelijking met Time and Material Contract.
- De aannemer zal proberen het project sneller te voltooien.
- Wijd geaccepteerd als aanbestedingsmethode.
- Biedingsanalyse en selectieproces zijn relatief eenvoudig.
- De aannemer zal zijn productie en prestaties maximaliseren.
Nadelen
Hoewel forfaitaire contracten de standaard en voorkeursoptie zijn voor alle aannemers, kan het ook enkele beperkingen hebben:
- Het houdt het hoogste risico in voor de aannemer.
- Wijzigingen zijn moeilijk te kwantificeren.
- De Eigenaar kan wijzigingsverzoeken afwijzen.
- Het project moet volledig zijn ontworpen voordat met de werkzaamheden wordt begonnen.
- De voortgang van de bouw zou langer kunnen duren dan bij andere aanbestedingsalternatieven.
- De aannemer kiest zijn eigen middelen en methoden.
- Hogere contractprijzen die onvoorziene omstandigheden zouden kunnen dekken.
Kritieke punten van lump-sum-contracten
Lump-sum-contracten zijn een geweldig hulpmiddel voor kleinere klussen en vrij eenvoudige projecten. Lump-sum contracten kunnen echter uiteindelijk leiden tot grote geschillen en claims die voortvloeien uit contractdocumenten. De meest voorkomende twistpunten zijn:
Onevenwichtige offertes
Voor sommige projecten moet een betalingsverzoek worden ingediend met gebruikmaking van hoeveelheden en prijzen per eenheid. Veel aannemers zullen een onevenwichtige offerte uitbrengen door de eenheidsprijzen te verhogen voor posten die vroeg in het project moeten worden voltooid, zoals mobilisatie, verzekeringen en algemene voorwaarden, en de eenheidsprijzen te verlagen voor posten die in latere fasen nodig zijn.
Wijzigingsopdrachten
Als de eigenaar een voorstel voor een wijzigingsopdracht van de aannemer uitbrengt of ontvangt, kan de prijsopgave mogelijk worden betwist. De eigenaar zou kunnen aanvoeren dat de gevraagde wijziging reeds gedekt was door de contractbepalingen. Het is belangrijk om specifieke contractclausules op te stellen waarin wordt gespecificeerd hoe wijzigingsopdrachten zullen worden beheerd en in welke mate de aannemer aanspraak kan maken op vertragingsschade.
Reikwijdte en ontwerpwijzigingen
Een aannemer kan op basis van zijn ervaring wijzigingen in het ontwerp voorstellen. De contractbepalingen moeten duidelijk zijn over de wijze waarop deze wijzigingen zullen worden aangepakt en hoe deze kosten zullen worden verdeeld of wie verantwoordelijk zal zijn voor de economische gevolgen van de voorgestelde wijzigingen.
Vervroegde voltooiing
In forfaitaire contracten kan een vergoeding voor vervroegde voltooiing voor de aannemer zijn opgenomen. Vervroegde voltooiing kan voor de projecteigenaar grotere besparingen opleveren; deze clausules kunnen echter expliciet in het bouwcontract worden opgenomen.