Free Press

Wat is een erfpacht?

Een erfpachtovereenkomst is een overeenkomst waarbij het een huurder wordt toegestaan een stuk onroerend goed gedurende de huurperiode te ontwikkelen, waarna de grond en alle verbeteringen worden overgedragen aan de eigenaar van het onroerend goed.

Hoe een erfpachtovereenkomst werkt

Een erfpachtovereenkomst geeft aan dat verbeteringen eigendom zullen zijn van de eigenaar van het onroerend goed, tenzij een uitzondering wordt gemaakt, en bepaalt dat alle relevante belastingen die tijdens de huurperiode worden gemaakt, door de huurder zullen worden betaald. Omdat een erfpachtovereenkomst de verhuurder in staat stelt alle verbeteringen over te nemen wanneer de huurtermijn verstrijkt, kan de verhuurder het pand tegen een hogere prijs verkopen. Grondhuurovereenkomsten worden ook vaak landhuurovereenkomsten genoemd, omdat verhuurders alleen de grond verhuren.

Hoewel zij voornamelijk in de commerciële ruimte worden gebruikt, verschillen grondhuurovereenkomsten sterk van andere soorten commerciële huurovereenkomsten zoals die welke in winkelcomplexen en kantoorgebouwen worden aangetroffen. Deze andere huurovereenkomsten wijzen de huurder gewoonlijk niet aan om de verantwoordelijkheid voor de eenheid op zich te nemen. In plaats daarvan moeten deze huurders huur betalen om hun bedrijf te kunnen exploiteren. Een erfpachtovereenkomst houdt in dat grond voor een lange periode wordt verhuurd – gewoonlijk voor 50 tot 99 jaar – aan een huurder die een gebouw op het terrein bouwt.

Een erfpachtovereenkomst van 99 jaar is over het algemeen de langst mogelijke looptijd voor een stuk onroerend goed. Vroeger was dit de langst mogelijke termijn onder gewoonterecht. Huurcontracten met een looptijd van 99 jaar komen nog steeds voor, maar zijn niet langer de langst mogelijke volgens de wet.

De erfpacht bepaalt wie eigenaar is van de grond, en wie eigenaar is van het gebouw, en verbeteringen op het onroerend goed. Veel verhuurders gebruiken erfpacht als een manier om de eigendom van hun eigendom te behouden om planningsredenen, om eventuele vermogenswinsten te vermijden, en om inkomsten en inkomsten te genereren. Huurders nemen over het algemeen de verantwoordelijkheid op zich voor alle uitgaven. Dit omvat bouw, reparaties, renovaties, verbeteringen, belastingen, verzekeringen en eventuele financieringskosten in verband met het onroerend goed.

Voorbeeld van een erfpachtovereenkomst

Grondpachtovereenkomsten worden vaak gebruikt door franchises en grote warenhuizen, evenals andere commerciële entiteiten. Het hoofdkantoor koopt gewoonlijk de grond, en staat de huurder/ontwikkelaar toe de faciliteit te bouwen en te gebruiken. Er is een goede kans dat een McDonald’s, Starbucks of Dunkin Donuts bij u in de buurt gebonden zijn aan een erfpacht.

In juli 2016 kocht de in New York gevestigde investeringsmaatschappij AllianceBernstein een 99-jarige erfpacht van BLDG Management voor het George Washington Hotel van New York City in een deal ter waarde van $ 100,4 miljoen. BLDG kocht het hotel oorspronkelijk toen het in 1994 in executie was. Hoewel het gebouw werd gebruikt door de in Manhattan gevestigde School of Visual Arts als een studentenslaapzaal, diende BLDG in april 2016 plannen in om het pand te herstellen tot een hotel met een restaurant, een bar en winkels op de begane grond. Het pand is momenteel actief als het Freehand Hotel, een boetiekhotel, in het Flatiron District van New York City.

Enkele van de grondbeginselen van een erfpachtovereenkomst moeten zijn:

• Terms of the lease
• Rights of both the landlord and tenant
• Conditions on financing
• Gebruiksbepalingen
• Fees
• Title insurance
• Default

Subordinated vs. Niet-achtergestelde erfpacht

Huurders van erfpacht financieren verbeteringen vaak door schulden aan te gaan. In een achtergestelde erfpachtovereenkomst stemt de verhuurder in met een lagere prioriteit van vorderingen op het eigendom ingeval de huurder in gebreke blijft bij de aflossing van de lening voor verbeteringen. Met andere woorden, een achtergestelde erfpacht-verhuurder staat in wezen toe dat de eigendomsakte als onderpand dient in geval de huurder in gebreke blijft op een lening voor verbeteringen. Bij dit soort erfpacht kan de verhuurder hogere huurprijzen bedingen in ruil voor het risico dat hij loopt wanneer de huurder in gebreke blijft. Dit kan ook in het voordeel van de verhuurder zijn omdat de bouw van een gebouw op zijn grond de waarde van zijn eigendom verhoogt.

In tegenstelling daarmee laat een niet-achtergestelde erfpacht de verhuurder de hoogste prioriteit van vorderingen op het onroerend goed behouden ingeval de huurder in gebreke blijft op de lening voor verbeteringen. Omdat de kredietverstrekker niet de eigendom van de grond mag overnemen als de lening onbetaald blijft, kunnen kredietverleners aarzelen om een hypotheek voor verbeteringen te verlengen. Hoewel de verhuurder eigenaar blijft van het onroerend goed, moeten ze de huurder meestal een lager bedrag aan huur in rekening brengen.

Voor- en nadelen van een erfpacht

Een erfpacht kan zowel de huurder als de verhuurder ten goede komen.

Voordelen voor de huurder

De erfpacht laat een huurder bouwen op onroerend goed op een toplocatie die ze zelf niet zouden kunnen kopen. Om deze reden maken grote winkelketens zoals Whole Foods en Starbucks vaak gebruik van erfpacht in hun bedrijfsuitbreidingsplannen.

Een erfpachtcontract vereist ook niet dat de huurder een aanbetaling moet doen om de grond veilig te stellen, zoals de aankoop van het onroerend goed zou vereisen. Daarom is er minder eigen vermogen betrokken bij het verwerven van een erfpacht, waardoor contant geld vrijkomt voor andere doeleinden en het rendement op het gebruik van de grond verbetert.

Alle huur betaald op een erfpacht kan aftrekbaar zijn voor de staats- en federale inkomstenbelasting, wat een verlaging van de totale belastingdruk van de huurder betekent.

Voordelen voor de verhuurder

De grondeigenaar krijgt een gestage stroom inkomsten van de huurder, terwijl hij de eigendom van het onroerend goed behoudt. Een erfpachtovereenkomst bevat meestal een escalatieclausule die een huurverhoging garandeert en uitzettingsrechten die bescherming bieden in geval van wanbetaling op huur of andere uitgaven.

Er zijn ook belastingbesparingen voor een verhuurder die gebruik maakt van erfpachtovereenkomsten. Als zij een pand rechtstreeks aan een huurder verkopen, realiseren zij een winst op de verkoop. Door dit soort huurovereenkomsten te sluiten, hoeven zij geen winst te melden. Afhankelijk van de bepalingen in de erfpachtovereenkomst, kan een verhuurder ook enige controle behouden over het onroerend goed, met inbegrip van het gebruik ervan en hoe het wordt ontwikkeld. Dit betekent dat de verhuurder elke wijziging van de grond kan goedkeuren of weigeren.

Nadelen voor de huurder

Omdat verhuurders goedkeuring kunnen eisen voordat wijzigingen worden aangebracht, kan de huurder wegversperringen tegenkomen in het gebruik of de ontwikkeling van het pand. Als gevolg daarvan kunnen er meer beperkingen en minder flexibiliteit voor de huurder zijn.

De kosten in verband met het erfpachtproces kunnen hoger zijn dan wanneer de huurder een onroerend goed rechtstreeks zou kopen. Huren, belastingen, verbeteringen, vergunningen, evenals eventuele wachttijden voor de goedkeuring van de verhuurder, kunnen allemaal kostbaar zijn.

Nadelen voor verhuurders

Verhuurders die niet de juiste bepalingen en clausules in hun huurovereenkomsten opnemen, staan op het punt om de controle te verliezen aan huurders wier eigendommen worden ontwikkeld. Daarom is het altijd belangrijk voor beide partijen om hun huurovereenkomsten te laten beoordelen voordat ze worden ondertekend.

Afhankelijk van waar het pand zich bevindt, kan het gebruik van erfpacht hogere belastingimplicaties hebben voor een verhuurder. Hoewel zij geen winst realiseren uit een verkoop, wordt huur beschouwd als inkomen. Dus huur wordt belast tegen het gewone tarief, wat de belastingdruk kan verhogen.