Free Press

Het is de fundamentele vraag voor iedereen die ooit aan een huisrenovatie is begonnen: Hoe groot is de kans dat ik het geld terug krijg als ik mijn huis verkoop? Er is geen eenvoudig antwoord, want wat een koper bereid zou zijn te betalen, hangt af van veel factoren – alles van de keuze van het project tot de materialen die u gebruikt om de waarde van andere huizen in uw buurt te bepalen.

Maar het is belangrijk om enig idee te hebben van wat uw verbeteringen waard zouden kunnen zijn. Als u meer wilt investeren dan u kunt hopen terug te verdienen omdat u van uw huis houdt en van plan bent er een lange tijd in te wonen, is dat prima. Maar overweeg de volgende richtlijnen en u zult onaangename verrassingen voorkomen wanneer het tijd is om dat te koop bord op het gazon te zetten.

Welke huisverbeteringen geven het beste rendement?

Niet alle verbouwingsprojecten zijn gelijk geschapen. Keukens, badkamers, familiekamers of master suite add-ons zal de grootste return on investment hebben.

Hier is een uitsplitsing van de gemiddelde ROI een jaar later na een aantal veel voorkomende huisverbeteringsprojecten:

Rendement op investering woningverbetering

Meer uitgeven, betekent niet altijd hoger rendement

“Mensen die een huis kopen, kijken eerst naar keukens en badkamers,” zegt Kermit Baker, directeur van het remodeling futures programma van het Joint Center for Housing Studies aan de Harvard University. Dus hoewel deze kamers het duurst zijn om te renoveren, is de kans groter dat ze zichzelf terugverdienen. Het toevoegen van kamers, zoals een familie kamer of master suite, heeft ook de neiging om het goed te doen bij de wederverkoop: Grotere huizen vragen hogere prijzen.

Aan de andere kant van het spectrum leveren zwembaden bijna nooit hun kosten op, omdat veel kopers niet bereid zijn om meer uit te geven voor een huis alleen om te verwerven wat ze beschouwen als een onderhoudshinder. Kantoren aan huis leveren om dezelfde reden ook weinig op: Slechts een handjevol kopers zal een kamer willen die ontworpen is om in te werken. (Zie het zo: Hoe hoog zou je bereid zijn een premie te betalen voor een cabriolet als je nooit van plan zou zijn om het dak naar beneden te doen?)

Keuken Remodel ROI

En alleen omdat een project duur is, betekent niet dat het meer zal terugbetalen. Vaak kunnen kleine verbeteringen grote dividenden opleveren. Volgens Remodeling magazine’s jaarlijkse analyse van kosten versus waarde, zal een keuken “face-lift” – schilderen, het opknappen van oppervlakken, en het upgraden van apparatuur – meer opleveren dan een volledig herontwerp.

De sleutel tot minder uitgeven is verstandig uitgeven. “Als je $ 20.000 neemt en het oordeelkundig besteedt aan een keuken, kun je het er een miljoen keer beter uit laten zien,” zegt Remodeling senior redacteur Jim Cory, die toezicht houdt op het onderzoek. “Het ontwerp en de productkeuze zijn de sleutel.”

Is verbouwen een goede investering?

Zelfs als uw verbouwingsklus een aantrekkelijke verbetering is voor de meeste kopers, voegt het weinig waarde toe als het alleen naar uw smaak is gedaan. “Je wilt misschien een kamer in je huis in de vorm van een kat of een muis, maar kun je een koper vinden die dat wil?” zegt Gopal Ahluwalia, directeur van onderzoek bij de National Association of Home Builders. “Je moet in je achterhoofd denken dat je op een dag zult moeten verkopen.”

Als je in een Craftsman-juweeltje woont en bijvoorbeeld een familiekamer wilt toevoegen, houd het ontwerp dan in harmonie met de oorspronkelijke look en feel. Dat geldt zowel voor de hoogte van de plafonds als voor de stijl van de ramen en het lijstwerk. “Je wilt de integriteit van het huis niet verliezen,” zegt Bobbi Chasin, een makelaar in Evanston, Illinois. “Het plaatsen van een grote doos aan de achterkant van het huis zal het hele uiterlijk bederven.”

Hetzelfde geldt voor kleinere projecten, ook. Bijvoorbeeld, bij het kiezen van keukenkastjes, werkbladen, en vloeren, streven naar klassieke of neutrale kleuren en stijlen. “Jaren geleden had ik een klant die een paarse keuken wilde, om het paarse voegsel op haar open haard te evenaren,” zegt Mark Scott, een verbouwer in Bethesda, Maryland. Scott was er fel op tegen, maar de huiseigenaar stond erop dat ze van plan was de rest van haar leven in het huis te blijven wonen. Als je dat soort toezegging niet kunt doen, verwacht dan niet dat iemand anders voor je unieke en funky keuzes betaalt.

5 Factoren die van invloed zijn op de wederverkoopwaarde en ROI

Neighborhood

Voordat Kevin en Julianne Warren $ 42.000 uitgaven om de keuken in hun mooi gedetailleerde ranchhuis uit 1950 te verbouwen, was het huis waarschijnlijk ongeveer $ 150.000 waard. Maar hun locatie, de Forest Hills sectie van Grand Rapids, Michigan, gaf hen het vertrouwen dat de verbeteringen een slimme gok waren. “Dit is een buurt van topklasse voor scholen. Iedereen probeert in dit gebied te komen,” zegt Kevin.

Even beter, het huis van de Warrens is omringd door eigendommen die $ 200.000 of zo waard zijn. Dat betekent dat ze zichzelf niet uit de lokale markt hebben geprijsd, een zeer belangrijke overweging bij elk verbouwingsproject. “Ga je werk doen dat je huis $ 300.000 waard maakt als het in een buurt van $ 100.000 zit?” vraagt Israel Ramos, een makelaar in Phoenix, Arizona.

“Overschrijd het plafond voor de buurt niet, of je krijgt je geld niet terug.” Net zoals de kosten van uw huis in lijn moeten zijn met uw buurt, moeten uw verbeteringen in lijn zijn met de waarde van uw huis. In Seattle ontdekte makelaar Kay Rigley onlangs dat een voormalige klant 90.000 dollar uitgaf aan het verbouwen van twee badkamers, compleet met verwarmde vloeren en Italiaanse tegels. “Ik zei: ‘Ik wou dat je eerst met mij had gepraat,'” zegt ze. Tussen wat ze betaalden voor het pand en andere verbeteringen, gaven de eigenaren meer dan een half miljoen dollar uit aan een huis dat Rigley schat dat het maximaal $ 450.000 waard is.

Regio

In welk deel van het land je woont, heeft invloed op verschillende beslissingen over remodeling. Arbeid heeft de neiging om goedkoper te zijn in het zuiden dan het noordoosten, bijvoorbeeld – genoeg zodat Remodeling’s jaarlijkse enquête dezelfde master bedroom suite prijzen op $ 59.401 in Louisville, Kentucky, en $ 73.814 in Westchester, New York.

Lokale factoren beïnvloeden ook de vraag. Kopers overal zullen waarschijnlijk graag een nieuwe, goed ingerichte familiekamer. Maar open haarden verkopen beter in het noorden dan in het zuiden, en terrassen voegen meer waarde toe in warmere klimaten. Er zijn geen harde regels, maar het in de gaten houden van lokale trends is een goede manier om ervoor te zorgen dat uw keuzes in de smaak zullen vallen bij huizenjagers.

Markt

Waar regionale verschillen echt een rol gaan spelen is in de vastgoedmarkt. Als er veel vraag is naar woningen, zullen kopers meer willen betalen voor uw verbeteringen. Bethesda bouwer Scott zegt dat hij onlangs $ 300.000 in rekening gebracht voor een uitgebreide keuken, ontbijtzaal, en studie – de duurste renovatie per vierkante voet die hij ooit heeft gedaan. Maar het echtpaar kreeg het geld terug toen ze vorig jaar een nog groter huis kochten. “In de omgeving van Washington, D.C., is het heel anders dan in Missouri,” merkt Scott op. “Mensen krijgen ontzettend veel geld betaald om hier te zijn.”

Wees echter voorzichtig. Zelfs in een sterke markt, kun je over-renoveren. Brett Weinstein, een makelaar in Oakland, Californië, heeft de Bay Area housing boom meegemaakt. Hoewel de prijzen hoog blijven, zegt hij, “als iemand vorig jaar $ 200.000 meer betaalde dan de vraagprijs, kochten ze toen de markt roodgloeiend was. Dus als ze $ 60.000 willen uitgeven voor een keukenverbouwing, zullen ze er iets langer moeten wonen om dat geld terug te zien.”

Tijdlijn

Zoals Weinstein opmerkt, hoe langer je in je huis blijft, hoe groter de kans dat je je kosten terugverdient. Met huizenprijzen die ongeveer 5 procent per jaar stijgen, zullen uw uitgaven uiteindelijk worden geabsorbeerd in de waardestijging van het onroerend goed. (Plus, u zult in staat zijn om van uw renovaties te genieten voor die jaren.) Een paar caveats: Er is geen natuurwet die zegt dat prijzen moeten stijgen, dus vertrouw niet te veel op die jaarlijkse hobbel. En vergeet niet dat het leven soms een curve kan gooien, en dat je je huis misschien eerder op de markt moet brengen dan verwacht.

Voor sommige projecten werkt de tijd ook tegen je. “Er is stilistische afschrijving,” zegt Harvard’s Baker. “Alle rages nu zijn voor het neerhalen van muren en het maken van grote kamers. Maar over tien jaar is dat misschien niet meer het geval.” Keukens en badkamers zijn vooral gevoelig voor gedateerd uitzien, zoals iedereen die heeft geblancheerd bij het ontdekken van avocado-groene apparaten in hun droomhuis kan je vertellen.

Verborgen uitgaven en problemen

Als je denkt dat een project zichzelf zal betalen, maar net nauwelijks, wees voorbereid op iets om de balans tegen je te laten doorslaan. Woningrenovatie zit vol met “verborgen” kosten: de extra kosten wanneer een project langer duurt dan gepland; de kosten van deskundigen voor asbestonderzoek of warmteverliesberekeningen; de maandelijkse rentebetalingen voor een lening met eigen vermogen. Om nog maar te zwijgen van de hogere onroerende voorheffing die u mogelijk moet betalen wanneer uw nieuw-en-verbeterd huis opnieuw wordt gewaardeerd.

Wanneer alles is gezegd en gedaan, raden de meeste deskundigen huisverbetering af als een investering. Wees slim over wat je uitgeeft, zeker. Maar een nieuw dek is geen beleggingsfonds. Makelaar Chasin suggereert dat als je je huiswerk hebt gedaan, je beslissingen neemt op basis van wat je wilt en wat je je kunt veroorloven. “Ik had een aanbieding waarbij de man met vervroegd pensioen was gegaan, dus zijn vrouw overtuigde hem om een heel duur kantoor aan huis in te richten voor $ 50.000. Uiteindelijk verhuisden ze naar Florida, en ze kregen het geld niet uit dat kantoor aan huis,” zegt Chasin. “Maar het kon haar niet schelen. Het maakte hem gelukkig.”

Payback by the Project

Sinds het midden van de jaren tachtig heeft het tijdschrift Remodeling een jaarlijkse analyse gemaakt van de kosten versus de waarde voor residentiële verbouwingsprojecten in het hele land. Door makelaars en taxateurs in verschillende regio’s te ondervragen, bepalen de redacteuren hoeveel projecten kosten om te voltooien en hoeveel die verbeteringen een jaar later aan de verkoopprijs van een huis kunnen toevoegen. Het rapport wordt algemeen beschouwd als de meest gezaghebbende studie over dit onderwerp. Maar zelfs Jim Cory, de redacteur die verantwoordelijk is voor het onderzoek, geeft toe dat het slechts tot op zekere hoogte gaat. “We bieden een benchmark met onze studie,” zegt hij. “Gevallen moeten op individuele basis worden beslist.”

Op zoek naar meer hulp bij reparaties rond uw huis? Een huisgarantie kan helpen. Bekijk de diepgaande beoordelingen van het This Old Houses Reviews Team over:

• Beste thuisgarantie
• American Home Shield beoordelingen
• First American Home Warranty beoordelingen
• Select Home Warranty beoordelingen
• Choice Home Warranty beoordelingen
• Amazon Home Warranty beoordelingen