De herontwikkeling van de voormalige Charleston Naval Base and Shipyard is een succes volgens vele maatstaven, zelfs als het een werk in uitvoering blijft.
In de 25 jaar sinds de federale regering besloot de militaire installatie te sluiten, hebben enkele tientallen overheidsinstanties, non-profitorganisaties, academische instellingen en particuliere bedrijven zich gevestigd op een deel van het uitgestrekte 3-mijl lange complex aan de Cooper River.
En het is een steeds veranderende mix.
Niemand houdt de werkgelegenheidscijfers bij, maar er werken minstens 4.000 mensen, mogelijk meer dan 5.000.
Dat is minder dan het aantal banen op de basis toen het de grootste werkgever van de regio was, maar nog steeds meer dan op vijf na alle grootste publieke en particuliere werkgevers van het graafschap.
En voor het eerst in de kwart eeuw sinds het vertrek van de marine, komt de lange termijn toekomst van de basis in beeld.
Robert Ryan, uitvoerend directeur van de Charleston Naval Complex Redevelopment Authority, verwoordde het als volgt: “Ik denk dat de weg vooruit vrij vast ligt. Dingen kunnen een beetje veranderen, maar ze zullen niet drastisch veranderen.”
Het is een verhaal van meer dan honderd kleine verhalen, maar de belangrijkste hoofdstukken omvatten een nieuwe zeecontainerterminal; een reeks federale agentschappen, waaronder het Federal Law Enforcement Training Center; Clemson University’s Restoration Institute; een particulier consortium dat drie droogdokken, zes pieren en ongeveer twee dozijn industriële gebouwen hergebruikt; een intermodale railyard; een park aan de waterkant dat binnenkort in omvang zou kunnen verdubbelen en zou kunnen aansluiten op de historische woonwijk van de basis; en een potentiële stedelijke invulling aan de noordkant waar de stad North Charleston al lang naar op zoek is.
Het poortgebouw dat ooit stond bij de McMillian Avenue-ingang op de voormalige Charleston Naval Base maandag is al lang verdwenen, een teken van een grotere publieke toegang hier. 4 feb. 2019 in Charleston. Grace Beahm Alford/Staff
Door Grace Beahm Alford [email protected]
Gaandeweg werden de spetterendste krantenkoppen geschreven over de epische botsingen over eigendom en landgebruik.
Een verhaal van Associated Press uit 1995 begon bijvoorbeeld als volgt: “Het heeft alle elementen: de rijken, de machtigen, de politiek, de media, en nu schandaal. Geweldig spul voor een pulproman, maar is dit een manier om een marinebasis te herontwikkelen?”
“Charleston, de chique stad die het Pentagon wilde gebruiken als een nationaal model voor hoe een gesloten marinebasis snel een nieuwe bestemming kan krijgen, heeft die belofte zien zinken in een moeras van politieke onenigheid dat twee herontwikkelingscomités uit elkaar heeft gerukt.” Het citeerde ook voormalig U.S. Rep. Arthur Ravenel Jr. die zei: “Een gekke dronken schrijver als hij ging zitten, zou zo’n ongelooflijk verhaal niet kunnen oproepen.”
En dat was jaren voor dit alles: het epische politieke gevecht over het verplaatsen van een voorgestelde containerhaventerminal van Daniel Island naar de basis; de implosie van het Noisette-project, een ambitieus plan om het noordelijke uiteinde van de basis om te zetten in een dicht stedelijk raster; en de controversiële aankoop door het staatsministerie van Handel van het grootste deel van het Noisette-land voor een intermodale railyard om de toekomstige haven te bedienen.
Een luchtfoto van de bouwplaats van de Hugh K. Leatherman Terminal, genomen in 2017. File/State Ports Authority/Provided
“Het is een veranderend spel geweest, het is echt zo,” zei North Charleston burgemeester Keith Summey. “Het beeld is in de loop der jaren drastisch veranderd, vooral toen ze besloten het spoorwegemplacement aan te leggen. De grootste schop onder de kont was Palmetto Railways.”
Langdurige vragen
In een regio die bekend staat om historisch behoud, is het niet verwonderlijk dat het meeste van wat er is gebeurd opportunistische rehabilitatie en hergebruik van bestaande marinegebouwen is. Er is niet veel nieuwbouw geweest, afgezien van de 60-unit West Yard Lofts, een betaalbaar appartementencomplex, en Clemson’s Zucker Family Graduate Education Center.
West Yard Lofts, een 60-unit arbeiderswoningencomplex aan de noordkant van de basis, is een relatief zeldzaam voorbeeld van nieuwbouw op de voormalige basis. Robert Behre/Staff
Door Robert [email protected]
Er zijn tientallen stukken die stilletjes worden hergebruikt, van de 125-slip openbare jachthaven op de zuidpunt van de basis tot het hoofdkwartier van de non-profit Water Mission aan het noordelijke uiteinde.
Verspreid daartussen zijn een kleine brouwerij, een gerenoveerde kapel, een tech incubator, een geborgen Confederatie onderzeeër en een meubelmagazijn.
Het is het noordelijke uiteinde van de basis dat een werk in uitvoering blijft. De stad North Charleston legt de laatste hand aan een masterplan dat de omvang van het Riverfront Park zou verdubbelen door het ten noorden van de kreek uit te breiden, een dicht ontwikkelingsknooppunt te creëren net ten noorden van de parkuitbreiding en nieuwe woningen en parkeergelegenheid te creëren langs Noisette Boulevard.
Toch blijven er grote vragen, waaronder:
- Hoe zal de Intermodal Yard het historische ziekenhuisdistrict van de basis beïnvloeden. Deze gebouwen op de noordwestelijke hoek van de basis vormen een National Register Historic District, maar zijn ook geplaatst op de National Trust for Historic Preservation’s 11 Most Endangered List.
- Hoe succesvol zal het herontwikkelingsplan van de stad deze keer zijn? De eerste poging, bekend als het Noisette-project, mislukte, maar de stad werkt aan een nieuw masterplan voor de noordkant en zou dat later dit jaar kunnen onthullen.
- Wat wordt er van de Veteran’s Terminal? De Charleston Naval Complex Redevelopment Authority staat op het punt het perceel aan het water over te dragen aan de State Ports Authority.
- Wordt het uiteindelijk de thuisbasis van een Hunley-museum? De Redevelopment Authority is belast met de bouw van een nieuw museum voor de Hunley, maar onderzoekt momenteel de mogelijkheid om de historische onderzeeër niet op de basis maar op Patriots Point in Mount Pleasant te vestigen.
Borden bedekken de ramen van het historische hospitaal van de voormalige marinebasis Charleston. De toekomst ervan is zeer twijfelachtig omdat een nieuwe spoorlijn in de buurt is gepland. Maandag 4 februari 2019 in North Charleston. Grace Beahm Alford/Staff
Door Grace Beahm Alford [email protected]
‘We hebben veel bereikt’
De Charleston Naval Base and Naval Shipyard was een van de 122 militaire installaties die in de Verenigde Staten werden gesloten in de afgelopen vier decennia sinds het einde van de Koude Oorlog.
Er zijn maar weinig vergelijkingen gemaakt over de herontwikkeling ervan, en er zijn maar weinig deskundigen die ze hebben bestudeerd.
Een van de weinigen is Dr. Michael Touchton, professor aan de Universiteit van Miami en co-auteur van “Salvaging Community: How American Cities Rebuild Closed Military Bases”, dat deze zomer verschijnt.
Het boek geeft geen rangorde van het succes van de herontwikkeling op verschillende bases, maar het bekijkt ongeveer 130 sluitingen van bases en wijst op thema’s die van invloed waren op hun latere herontwikkeling, waaronder de levendigheid van het metrogebied rond de militaire basis; de mate van vervuiling op het terrein; en de betrokkenheid van lokale, staats- en federale overheid bij het proces.
Een succes op de voormalige marinebasis van Charleston is de verplaatsing en restauratie van de voormalige kapel, de Eeuwige Vader van de Zee. Het wordt nu gebruikt als een locatie voor bruiloften en andere speciale diensten. Maandag 4 februari 2019 in North Charleston. Grace Beahm Alford/Staff
Door Grace Beahm Alford [email protected]
“Er is geen gemakkelijk antwoord om te zeggen dit werkt en dit andere ding werkt niet,” zei Touchton.
Hoewel de Charleston Naval Base niet tot de casestudies van het boek behoorde, zit het in de dataset. Touchton was aan de Clemson University en is persoonlijk bekend met de basis.
Volgens de maatstaven van het boek lijkt het de Charleston-basis vrij goed te zijn vergaan. De staat en de federale overheid hebben een belangrijke rol gespeeld. Hoewel de basis zijn vervuilde plekken heeft, met inbegrip van een oude stortplaats aan de zuidkant waarvan de kleikap moet worden bewaakt, is de vervuiling beheerd. Het omliggende metrogebied is ook opgebloeid, met Nucor Steel, Boeing, Mercedes-Benz en anderen die zich hier vestigen, de onderwijsinstellingen van de staat die sterk blijven en het toerisme dat bloeit.
Touchton merkte op dat sommige van de nieuwe toepassingen het publiek verwelkomen, zoals het museum waar de geconfedereerde onderzeeër Hunley wordt gerestaureerd, evenals het park langs de Cooper River.
“Dat vertegenwoordigt min of meer het hoge eind van waar gemeenschappen op kunnen hopen, althans op deze tijdlijn,” zei hij. “Het traject ziet er goed uit. Er is meer dat moet worden gedaan, waarvan u zich uiteraard bewust bent.”
De kruising McMillian Avenue en Noisette Boulevard op de voormalige Charleston Naval Base maandag is een gebied waarvan wordt verwacht dat het meer herontwikkeling en hergebruik zal zien. Een relatief gebrek aan parkeergelegenheid doemt echter op als een obstakel. 4 februari 2019 in Charleston. Grace Beahm Alford/Staff
Door Grace Beahm Alford [email protected]
Ondertussen was de hoop om alle verloren banen op de basis te vervangen nooit gegrond in de realiteit.
“De banen op voormalige bases keren nooit terug naar het niveau dat de militairen hadden toen ze op het hoogtepunt van de werkgelegenheid waren,” zei hij. “Er is geen enkel geval dat ik ken waar herontwikkeling erin is geslaagd om de banen volledig te vervangen.”
Hij was ook niet verbaasd om te horen dat het Noisette-project van de stad struikelde en implodeerde. “Dit zijn in vele opzichten onhandelbare locaties voor herontwikkeling,” zei hij. “Veel projecten in het land zijn op de klippen gelopen, ook al was de grond gratis. Dit is gemakkelijker gezegd dan gedaan.”
Touchton zei dat één maatstaf voor een succesvolle herontwikkeling van een basis is hoeveel land de herontwikkelingsautoriteit heeft weggegeven. Volgens die maatstaf is Charleston een groot succes. De herontwikkelingsautoriteit verwacht binnenkort het laatste perceel over te dragen, de Veteran’s Terminal van 100 acre, zei Ryan.
Een ander thema van de herontwikkeling van de basis is gewoon geduld.
“Deze tijdlijnen zijn echt lang in termen van wat de verwachte uitbouw is,” zei hij. “Je kijkt naar een 50-jarig tijdschema van sluiting tot het einde.”
Ronnie Givens, een gepensioneerd accountant van Dorchester County, heeft een eerste rij stoel gehad bij de 25-jaar durende basis herontwikkeling saga, als zowel een charterlid van de huidige Redevelopment Authority en de een daarvoor. Hij herinnert zich de botsingen, maar ook de trieste realiteit van het niet kunnen helpen van ontheemde werknemers van de basis. “Zij wilden hun huidige banen behouden, wat wij niet konden doen.”
Maar na verloop van tijd, zei hij, heeft hij succes zien aankomen in kleine doses.
“Er is iets goeds gekomen uit dit alles, in feite, veel goeds,” zei hij. “Het is als het eten van een olifant. We waren in staat om de olifant in kleine hapjes te eten.”
Een teken dat de olifant wordt verteerd, is dat het een grotere uitdaging wordt om nieuwe forenzen te huisvesten nu gebouwen weer tot leven komen, vooral aan de noordkant. Het opkomende masterplan van de stad verwacht dat aan te pakken.
“We hebben een parkeerprobleem gecreëerd,” zei Givens.
Terry Boroff en Patricia Boroff, van Summerville, fietsen door Riverfront Park op de voormalige Charleston Naval Base maandag, 4 feb. 2019 in North Charleston. Grace Beahm Alford/Staff
Door Grace Beahm Alford [email protected]
Als de publieke toegang op de basis zich blijft uitbreiden, dan zou de 50e verjaardag van de sluiting ervan reden kunnen zijn voor een feest.
“Mijn vrouw groeide op 1½ mijl van de scheepswerf op en ging er nooit op tot na de sluiting,” zei Summey. Vandaag ligt het belangrijkste park van de stad net ten noorden van de scheepswerf, op de voormalige golfbaan van de basis langs de rivier, en verwacht wordt dat het park zal groeien.
“Ik ben erg optimistisch over de meeste dingen in het leven. De herontwikkeling had beter kunnen zijn dan ze is,” zei Summey, “maar het had veel slechter gekund. We hebben veel bereikt. We hebben nog een lange weg te gaan.”
Het Admiral’s House, ook bekend als Quarters A, krijgt eindelijk een restauratie van 4,5 miljoen dollar na jaren van verwaarlozing. Dossier/Robert Behre/Staff
Door Robert [email protected]