De verhuurder moet er zeker van zijn dat de huurder de huur heeft opgezegd voordat hij de woning aan iemand anders verhuurt of de sloten verandert. De beste manier om dit te doen is door contact op te nemen met de huurder om er zeker van te zijn dat hij de woning opgeeft. Het teruggeven van de sleutels is een duidelijke indicatie van de huurder dat zij akkoord gaan met het opgeven van de huur.
De wet rond het in bezit nemen na achterlating is veranderd met de invoering van de Huisvesting en Planning Act 2016. Zodra de verhuurder er zeker van is dat de huurder de woning heeft verlaten, kunnen zij volgens de nieuwe wet nu bezit zoeken zonder een gerechtelijk bevel.
De verhuurder kan een verlaten woning weer in bezit nemen wanneer de huur niet is betaald. Het bedrag van de huurachterstand op grond waarvan een verhuurder bezit kan nemen, hangt af van de frequentie van de huurbetalingen die in de huurovereenkomst is vastgelegd. Zo kan bijvoorbeeld een huurachterstand van twee opeenvolgende maanden worden ingeroepen als de huur maandelijks wordt betaald. De verhuurder kan dan de huur beëindigen door de volgende procedure te volgen:
- Eerste aanmaning waarin de huurder, bewoner of borgbetaler wordt verzocht te reageren en de huur binnen 8 weken te betalen.
- Tweede aanmaning als er niet wordt gereageerd.
- Als de huurder nog steeds niet heeft gereageerd, moet een Derde aanmaning worden geplaatst op een in het oog springend deel van het pand. Dit moet worden geserveerd ten minste 5 dagen voor het einde van de eerste periode van 8 weken zoals beschreven in de eerste kennisgeving.
Als de huurder reageert op een van de aanmaningen of maakt huur terugbetalingen dan eindigt het verlaten procedure.
De nieuwe procedure biedt een meer gestroomlijnde en kosteneffectieve methode voor verhuurders die hun huurders verlaten hun eigendom. Vóór de wetswijziging moest de verhuurder een section 8-bezitsverklaring uitvaardigen om de huurder op rechtmatige wijze te kunnen uitzetten wegens niet-betaling van de huur. Dit langdurige proces kan de verhuurder mogelijk vele maanden huur kosten.
De hierboven beschreven procedure moet alleen worden gebruikt als de verhuurder er zeker van is dat de huurder de woning heeft verlaten.
Als de verhuurder niet zeker weet of de huurder al dan niet in het pand woont, kan hij de huur het beste beëindigen met een Section 21 (Form 6A) notice in Engeland of een Section 21 notice voor Wales, in plaats van het risico te lopen van een onwettige uitzettingsprocedure (vooral als de huurder zijn bezittingen of meubels in het pand heeft achtergelaten). Als de verhuurder de woning opnieuw heeft verhuurd of in bezit heeft genomen, loopt hij ook het risico te worden beschuldigd van schending van de voorwaarden van de huurovereenkomst.
De verhuurder moet de nodige controles uitvoeren om te bevestigen dat de huurder de huurovereenkomst heeft verlaten. Het kan zijn dat de huurder op een lange vakantie is, in het ziekenhuis ligt of een korte gevangenisstraf ondergaat. Om na te gaan of er al dan niet sprake is van achterlating, kan de verhuurder inlichtingen inwinnen:
-
met de buren te spreken
-
na te gaan of de sleutels zijn teruggegeven
-
na te gaan of de huur nog steeds wordt betaald
-
contact opnemen met een familielid voor informatie over de verblijfplaats van de huurder
-
nagaan of bezittingen of meubilair uit de woning zijn verwijderd