Free Press

Als eigenaar van onroerend goed zou u, als iemand u zou vertellen dat hij op uw land naar olie gaat boren, waarschijnlijk proberen hem als een indringer weg te sturen. Maar wacht! Tenzij u ook eigenaar bent van de delfstoffen onder uw land, heeft die persoon misschien het volste recht om te gaan boren.

In de Verenigde Staten kunnen mineraalrechten los van eigendomsrechten worden verkocht of overgedragen. Als gevolg hiervan betekent het bezit van een stuk land niet noodzakelijkerwijs dat u ook de rechten op de delfstoffen eronder bezit. Als u dit niet wist, bent u niet de enige. Veel eigenaren van onroerend goed begrijpen de rechten op mineralen niet.

In dit artikel wordt besproken wat minerale rechten zijn, hoe ze kunnen worden overgedragen los van de grond waar ze onder liggen, en of u zich zorgen moet maken dat iemand anders de minerale rechten onder uw eigendom bezit.

Wat zijn minerale rechten?

Een eigenaar van mineralen heeft het recht om mineralen te winnen en te gebruiken die zich onder de oppervlakte van een bepaald stuk land bevinden. Welke delfstoffen zijn inbegrepen, hangt af van de voorwaarden van de specifieke overdracht (het document waarin iemand de rechten heeft gekocht of verkocht). De overdracht kan alle mineralen onder het land omvatten, of beperkt zijn tot specifieke mineralen.

De meest gewonnen mineralen zijn tegenwoordig aardgas, olie en steenkool (hoewel een eigenaar van een mineraal ook goud, zilver, of andere mineralen kan bezitten en winnen). Soms omvat een overdracht van minerale rechten ook oppervlakterechten. Als dat het geval is, heeft de eigenaar van het mineraal ook het recht om mineralen aan de oppervlakte van het land te winnen, zoals klei of grind.

Hoe worden minerale rechten gescheiden voor een stuk onroerend goed?

Minerale rechten worden automatisch opgenomen als onderdeel van het land in een eigendomsoverdracht, tenzij en totdat de eigendom op een bepaald punt wordt gescheiden door een eigenaar / verkoper. Een eigenaar kan de minerale rechten van zijn of haar land scheiden door:

• het land te verkopen of anderszins over te dragen, maar de minerale rechten te behouden. (Dit wordt bewerkstelligd door in de akte waarbij de grond wordt overgedragen een verklaring op te nemen waarin alle rechten op de delfstoffen aan de verkoper worden voorbehouden.)
• De delfstoffenrechten overdragen en de grond behouden. (In dit geval zal de verkoper een afzonderlijke mineraalakte uitgeven aan de koper van de mineraalrechten.)
• Het land overdragen aan de ene persoon en de mineraalrechten aan een andere.

Omdat een verkoper alleen eigendom kan overdragen dat hij of zij bezit, omvat elke verkoop van het land nadat de mineralen zijn gescheiden automatisch alleen het land. In akten die na de eerste scheiding van de delfstoffen op het land worden opgemaakt, zal niet worden vermeld dat de rechten op de delfstoffen niet zijn inbegrepen.

Dit betekent dat u in de meeste gevallen niet kunt bepalen of u de rechten op de delfstoffen onder uw land bezit door alleen maar naar uw akte te kijken. Eigenaren zijn soms verrast om erachter te komen dat iemand anders de rechten op de mineralen onder hun land bezit.

Who Owns the Minerals Doesn’t Always Matter

Het is meestal een kostbaar proces om erachter te komen of iemand anders dan de landeigenaar de mineraalrechten bezit. En misschien hoeft u dat niet echt uit te zoeken. Het verwijderen van ondergrondse mineralen brengt immers hoge kosten met zich mee, dus een delfstofbezitter zal het waarschijnlijk niet de moeite waard vinden om de mineralen te verwijderen, tenzij ze waardevol en overvloedig zijn.

Als u bijvoorbeeld in een gebied woont waar van oudsher geen olie- of aardgasboringen, kolenmijnen of andere delfstofwinningen hebben plaatsgevonden, is het niet waarschijnlijk dat er veel waardevolle mineralen onder uw land zijn die een delfstofbezitter de moeite zou nemen om te verwijderen. Het is zelfs waarschijnlijk dat het mineraalbezit op uw land niet is gescheiden, en dat als u de grond bezit, u de mineralen bezit.

Bovendien verbiedt de Amerikaanse wetgeving inzake mijnbouw en mineraalrechten de eigenaar van het mineraal doorgaans om huizen of andere verbeteringen op het land te beschadigen of het gebruik ervan te belemmeren bij het winnen van mineralen. Als gevolg daarvan proberen eigenaars van delfstoffen doorgaans geen delfstoffen te winnen in dichtbevolkte gebieden. Dit betekent dat als u in een stad woont, of een gebied met veel huizen op kleine stukjes land, u zich waarschijnlijk geen zorgen hoeft te maken over de vraag of u al dan niet eigenaar bent van de mineralen onder u.

Wanneer wie de eigenaar is van de mineralen er wel toe doet

In gebieden waar de exploitatie van mineralen gebruikelijk is, kan de vraag of u al dan niet eigenaar bent van de mineralen onder uw land een echt punt van zorg zijn. Als uw eigendom bijvoorbeeld in een gebied ligt waar olieplatforms een alledaags gezicht zijn, waar aardgasboringen plaatsvinden of waar steenkoolmijnen bestaan, kan de eigenaar van het mineraal aankloppen als u geen eigenaar bent van de mineralen onder uw land.

De omvang van de rechten van de eigenaar van het mineraal

De rechten van een eigenaar van een mineraal omvatten doorgaans het recht om de oppervlakte van het land te gebruiken om toegang te krijgen tot de mineralen in eigendom en deze te delven. Dit kan betekenen dat de eigenaar van het mineraal het recht heeft om een olie- of aardgasbron te boren of een mijn op uw eigendom uit te graven. De eigenaar van het mineraal mag ook wegen of andere verbeteringen aanleggen die nodig zijn om de winning van het mineraal te vergemakkelijken.

Soms worden de rechten van de eigenaar van het mineraal beperkt door de voorwaarden van de overdracht van de minerale rechten. Zo kan een akte betreffende de winning van delfstoffen een tijdslimiet stellen aan de duur van de boring of de uitgraving beperken tot een bepaalde diepte. Om de landeigenaar en het milieu te beschermen, bevatten staats- en lokale wetten ter regulering van mijnbouw en boren bovendien meestal beperkingen op de winning van mineralen.

Wat te doen als u zich zorgen maakt over minerale rechten

Als een minerale eigenaar contact met u opneemt over het verwijderen van de mineralen onder uw land, moet uw eerste stap zijn om contact op te nemen met een advocaat in uw regio met ervaring in mineraalrecht. De advocaat kan u helpen door dit complexe gebied van de wet te waden en te bepalen wie echt eigenaar is van de mineralen onder uw land (een moeizaam proces van het traceren van akten terug naar de oorspronkelijke minerale reservering of overdracht). Het is mogelijk dat verschillende eigenaren de rechten op verschillende delfstoffen bezitten. Bovendien worden minerale royalty’s (het recht om te profiteren van de mineralen) soms los van de eigendomsrechten op de mineralen overgedragen.

Als de persoon die de eigendom van mineralen opeist een geldig eigendomsrecht heeft, kunt u hem of haar misschien niet beletten de mineralen te verwijderen. U kunt echter wel met de advocaat bespreken hoe u de gevolgen van de verwijderingsoperatie voor u en uw land tot een minimum kunt beperken. De advocaat kan op zijn minst stappen ondernemen om ervoor te zorgen dat de eigenaar van het mineraal zich houdt aan alle beperkingen en voorschriften met betrekking tot de winning van mineralen en het saneringsproces.