Inwestowanie w nieruchomości może być jednym z najlepszych sposobów na gromadzenie bogactwa. Bogactwo rośnie poprzez składanie, co oznacza umieszczenie pieniędzy w coś na oczekiwaniu, że otrzymasz więcej pieniędzy z powrotem później. Historycznie, nieruchomości były konsekwentnym compounder z prostego powodu: nie ma tylko tyle ziemi do budowania na!
Nieruchomości wykorzystuje moc podaży i popytu i kanały go do portfela. Podstawowe zasady podaży i popytu mówią nam, że ograniczona podaż czegoś, na co jest duży popyt, musi skutkować wyższymi cenami. Prawdopodobnie zauważyłeś siłę popytu i podaży na przykładzie wartości Twojego głównego miejsca zamieszkania. Na przykład, US krajowe ceny domu wzrosła 243% od stycznia 1987 i odbiła 63% od post-2008 kryzysu finansowego niski, od maja 2020.
Na szczęście, nie trzeba być ultra-wysokiej wartości netto osoby, aby rozpocząć w inwestowanie w nieruchomości. Politycy dostrzegli potencjał nieruchomości jako bramy do gromadzenia bogactwa już dawno temu, otwierając drzwi do tworzenia licznych sposobów dla wszystkich inwestorów, aby umieścić kapitał do pracy. W niniejszym artykule przedstawimy pokrótce siedem z bardziej popularnych sposobów inwestowania w nieruchomości; nie jest to jednak w żadnym wypadku wyczerpująca lista.
1. Inwestowanie w fundusz private equity
Inwestowanie w fundusz private equity na rynku nieruchomości oznacza obrót kapitałem w zamian za pozycję kapitałową w spółce utworzonej w celu rozwoju, obsługi lub zarządzania nieruchomością lub portfelem nieruchomości. Prywatne fundusze kapitałowe oferują projekty nieruchomościowe w całym cyklu życia rozwoju. Powinni Państwo być w stanie znaleźć inwestycję, która będzie zgodna z Państwa celami inwestycyjnymi, tolerancją ryzyka i horyzontem czasowym. Ogólnie rzecz biorąc, fundusze private equity nieruchomości należą do jednego z trzech profili ryzyka: core/core plus, value-add, i oportunistyczne.
Core/core-plus transakcje private equity mają cechy wspólne z REITs. Nieruchomości te już przynoszą dochód od najemców wysokiej jakości, znajdują się w ładnych częściach miasta i zazwyczaj mają niskie kwoty zadłużenia. Core/core-plus mogą być odpowiednie, jeśli szukasz inwestycji generujących dochód i masz niższą tolerancję ryzyka.
Value-add private equity deals to po prostu inny sposób na powiedzenie „prace remontowe”. Zasadniczo, menedżer private equity wykorzystuje Twój kapitał, aby naprawić nieruchomość lub portfel nieruchomości. Następnie, menedżer może zdecydować się zatrzymać nieruchomość i przekazać dochód od najemców z powrotem do Ciebie (tzw. „DPI” lub „dystrybucja wpłaconego kapitału”) lub sprzedać ją i wypłacić wpływy ze sprzedaży zgodnie z Twoją pozycją w kapitale (tzw. „exit multiple”). Handlujesz dostępem do swojego kapitału przez okres od dwóch do pięciu lat (lub dłużej) w zamian za DPI lub wielokrotność wyjścia. Transakcje te oferują potencjał wyższych zwrotów – albo poprzez dochód, albo wielokrotność wyjścia – niż transakcje podstawowe, ale wiążą się z wyższym ryzykiem.
Opportunistyczne transakcje private equity są projektami rozwojowymi: handlujesz dostępem do swojego kapitału, aby zbudować coś nowego. Transakcje te mogą obejmować przebudowę (prace rozbiórkowe), nabycie gruntów i budowę nowych obiektów. Transakcje oportunistyczne oferują najwyższy potencjalny wskaźnik wielokrotności wyjścia przy najwyższym potencjalnym ryzyku. Transakcje te mogą być odpowiednie, jeśli chcesz uzupełnić istniejące inwestycje generujące dochód lub inwestycje o niskim ryzyku o inwestycję zorientowaną na wzrost o wysokim ryzyku/wysokiej nagrodzie.
Inwestuj kwalifikujące się zyski kapitałowe w kwalifikowaną strefę Opportunity
The Tax Cuts and Jobs Act of 2017 stworzył Opportunity Zones („OZs”), aby pobudzić rozwój nieruchomości, najlepiej w obszarach o niedostatecznej obsłudze lub niekorzystnej sytuacji ekonomicznej. Tutaj inwestujesz niezrealizowane zyski kapitałowe w oportunistyczne transakcje rozwojowe. W ten sposób można potencjalnie odroczyć, zmniejszyć lub wyeliminować kwalifikujące się zyski kapitałowe. W zależności od projektu, można również zrealizować potencjalnie atrakcyjny wielokrotność wyjścia przy sprzedaży nieruchomości.
Opportunity Zones są najbardziej odpowiednie dla akredytowanych inwestorów z wysoką tolerancją ryzyka i długim horyzontem czasowym. Oprócz podjęcia ryzyka rozwoju, musisz czekać dziesięć lat i przestrzegać ścisłej linii czasu, aby zrealizować korzyści podatkowe.
Inwestuj w REIT
Real estate investment trusts (REITs) są popularnym sposobem inwestowania w nieruchomości. REIT to spółka, która jest właścicielem, operatorem lub finansuje nieruchomości przynoszące dochód. Kongres stworzył REIT w 1960 roku, aby umożliwić inwestorom zakup udziałów w tych spółkach bez angażowania się w codzienne operacje i nadzór nad fizycznymi nieruchomościami. Kongres wzorował REIT na funduszach wzajemnych, które pomogły zdemokratyzować dostęp do rynku akcji i obligacji.
Spółka musi spełnić kilka wymagań, aby zakwalifikować się jako REIT. Przede wszystkim, 75% lub więcej portfela musi inwestować w nieruchomości przynoszące dochód, a 90% dochodu generowanego przez te nieruchomości musi być dystrybuowane jako dywidenda do akcjonariuszy.
REIT występują w dwóch smakach: w obrocie publicznym i bez obrotu.
Publiczny obrót REIT handluje na giełdach, takich jak New York Stock Exchange. Każdy może zainwestować w REIT. Można albo kupić konkretne akcje samemu, albo wspólny pojazd jak exchange-traded fund („ETF”) lub fundusz inwestycyjny, który posiada koszyk akcji. REIT-y znajdujące się w obrocie publicznym mają wysoką płynność, co oznacza, że można szybko kupić lub sprzedać akcje na giełdzie. Płynność może być dobra, jeśli potrzebujesz szybkiego dostępu do swojego kapitału. Ceny REIT-ów często zmieniają się wraz z ogólnym kierunkiem rynku akcji, niezależnie od wartości nieruchomości w ich portfelu. Na przykład, gdy indeks S&P 500 stracił 52% swojej wartości podczas kryzysu finansowego w 2008 roku, akcje REIT-ów straciły 68% swojej wartości w tym samym okresie.
Niehandlowe REIT-y podlegają tym samym wymogom, co ich publiczne odpowiedniki, ale są wysoce niepłynne. Inwestowanie w niehandlowe REIT oznacza zablokowanie pieniędzy na dwa do pięciu lat, zazwyczaj w zamian za potencjalnie wyższe dywidendy. Ponieważ REIT-y nie są notowane na giełdach, ich ceny odzwierciedlają raczej wartość portfela nieruchomości niż nastroje rynkowe. Oznacza to również, że REIT-y nie będące przedmiotem obrotu giełdowego są znacznie mniej zmienne niż REIT-y będące w obrocie publicznym.
REIT-y nie będące przedmiotem obrotu giełdowego nie są niepłynne na zawsze. W końcu spółka zarządzająca REIT-em musi podjąć decyzję o upublicznieniu REIT-u lub rozwiązaniu spółki i wypłaceniu akcjonariuszom uzyskanych środków. W miarę zbliżania się oczekiwanej konwersji publicznej inwestorzy mogą otrzymywać wezwania do sprzedaży swoich akcji w ramach transakcji na rynku wtórnym, zanim REIT wejdzie na giełdę.
REIT-y mogą być dobrym rozwiązaniem dla opartego na dywidendzie sposobu powiększania konta emerytalnego, a nie zapewniać wzrost poprzez aprecjację cen. Ogólnie rzecz biorąc, spółki REIT skupiają się na zarządzaniu swoimi nieruchomościami, aby najpierw wypłacić dywidendę, a następnie dążyć do wzrostu ceny akcji. Chociaż zazwyczaj oznacza to wyższą jakość nieruchomości w portfelu, oznacza to również niższy potencjał wzrostu cen.
Kompletuj 1031 wymiany
Kongres zmienił Internal Revenue Code, aby włączyć 1031 wymiany, kiedy przeszedł Revenue Act of 1921. Wymiana 1031 jest również znana jako „wymiana typu like-kind”. Jej korzenie sięgają rolników poszukujących możliwości zamiany ziemi leżącej odłogiem na ziemię z potencjałem plonów. Zdaniem IRS, jeśli rolnik wymienia jedną działkę ziemi na działkę o podobnej wartości, to jego sytuacja ekonomiczna nie uległa zmianie. W związku z tym rolnik może odraczać podatki w nieskończoność. Kiedy rolnik umiera, jego majątek otrzymuje wzrost wartości bazowej, funkcjonalnie eliminując skumulowane zyski. Obecnie nie ma ograniczeń co do liczby wymian, które inwestor może przeprowadzić.
Wykonanie wymiany 1031 jest jednym z najbardziej popularnych sposobów gromadzenia bogactwa przy użyciu nieruchomości. Przepisy wymagają, aby wymieniana nieruchomość służyła wyłącznie do celów inwestycyjnych (nie może być Twoim głównym miejscem zamieszkania) oraz abyś wymienił ją na nową nieruchomość o równej lub większej wartości.
Wymiana 1031 wiąże się z szeregiem przepisów, terminów i wymogów, które towarzyszą wymianie 1031, więc ich wykonanie nie jest proste. Wszystkie te kroki na bok, pomysł jest prosty: zamień jedną nieruchomość na drugą i odroczyć podatek od zysków kapitałowych na zawsze. 1031 właściwości wymiany mogą być odpowiednie dla kogoś w wysokim przedziale podatkowym do gromadzenia bogactwa dla ich majątku lub do rozszerzenia i dywersyfikacji istniejącego portfela nieruchomości.
Inwestuj w konsorcjum
Syndykacja jest ustaloną metodą pozyskiwania kapitału na zakup jednej nieruchomości. Handlujesz dostępem do swojego kapitału w zamian za pozycję kapitałową w spółce jawnej utworzonej w celu zakupu istniejącej nieruchomości. Jesteś komandytariuszem, który otrzymuje pasywny dochód i nie ma nadzoru ani odpowiedzialności za zarządzanie.
Jedna z bardziej znanych transakcji syndykacji miała miejsce w 1961 roku. Nowojorski deweloper Harry Helmsley zebrał 33 miliony dolarów (około 282 miliony dolarów w obecnych dolarach) od ponad 3 000 indywidualnych inwestorów, aby pomóc mu w zakupie Empire State Building. Średnia inwestycja wynosiła około 10 000 USD.
Podobnie jak w przypadku prywatnego funduszu dłużnego lub transakcji typu core/core-plus, syndykat może zdywersyfikować Twoje obecne źródło dochodu lub zastąpić istniejącą inwestycję na taką o wyższej stopie zwrotu.
6. Uczestnictwo w „mini-IPO”
Tytuł IV ustawy JOBS Act wyeliminował wymagania dotyczące akredytowanych inwestorów, które wcześniej były wymagane od przedsiębiorców w celu ubiegania się o zewnętrzne inwestycje w ich firmy. Teraz każdy może zainwestować w prywatną firmę w tak zwaną ofertę „Reg A+” lub „mini-IPO.”
Reg A+ zezwala prywatnej firmie na pozyskanie do 50 milionów dolarów od społeczeństwa. Podobnie jak w przypadku tradycyjnego IPO („pierwsza oferta publiczna”), firma musi złożyć wniosek do SEC, aby uzyskać zatwierdzenie przed wprowadzeniem oferty Reg A+ do obrotu publicznego. W przeciwieństwie do tradycyjnego IPO, opłaty i bieżące wymagania dotyczące ujawniania informacji, które prywatna firma byłaby zobowiązana do wypełnienia są znacznie mniej uciążliwe w ramach Reg A+.
Ustawa JOBS Act jest dobrą wiadomością dla inwestorów, którzy chcą uczestniczyć w prywatnych transakcjach na rynku nieruchomości, ale nie spełniają wymogu akredytacji dochodu lub wartości netto. Mimo to, należy podchodzić do tych inwestycji ostrożnie, ponieważ może istnieć znaczne ryzyko inwestowania w firmy na wczesnym etapie rozwoju lub w projekty deweloperskie.
Inwestuj w prywatny fundusz dłużny
Prywatne fundusze dłużne łączą Twój kapitał wraz z innymi LP w zamian za pozycję kapitałową w spółce utworzonej w celu pożyczania pieniędzy na finansowanie projektów nieruchomościowych. Inwestorzy w tego typu fundusze szukają dywersyfikacji źródła dochodu lub wymiany istniejącej inwestycji na taką o wyższej stopie zwrotu. Fundusze te mogą być bardziej atrakcyjne niż fundusze akcyjne, jeśli masz krótszy horyzont czasowy i niższą tolerancję ryzyka.
Wnioski
Istnieje wiele sposobów inwestowania w nieruchomości. Właściwy powinien zrównoważyć cele inwestycyjne, tolerancję ryzyka, horyzont czasowy i wartość netto.
Kompletowanie wymiany 1031 może być dla Ciebie, jeśli jesteś już właścicielem nieruchomości inwestycyjnej i chcesz handlować do innej nieruchomości bez realizacji zysków kapitałowych na wymianę. Jeśli masz niezrealizowane zyski kapitałowe, masz dziesięć lat, aby czekać, i są wygodne z ryzykiem rozwoju, a następnie Opportunity Zones może być najlepszym rozwiązaniem.
Fundusz private equity z wartością dodaną lub oportunistyczny może zapewnić odpowiednią mieszankę wzrostu i dochodu w celu zdywersyfikowania istniejących inwestycji zorientowanych na dochód. Reg A+ „mini-IPO” może być lepszym wyborem, jeśli masz długi horyzont czasowy i nie spełniasz jeszcze wymagań akredytacyjnych.
Publiczne i nienotowane REIT-y, syndykaty, prywatne fundusze dłużne oraz fundusze core/core-plus private equity zapewniają różne sposoby generowania pasywnego dochodu z nieruchomości. Twoja wartość netto, tolerancja ryzyka i bieżące inwestycje zorientowane na dochód to tylko niektóre z czynników, które powinny pomóc w dokonaniu wyboru. Inwestowanie w nieruchomości może być doskonałym sposobem na powiększenie swojej wartości netto. Nieruchomości oferują godną pozazdroszczenia kombinację historycznie wysokich zysków i pasywnego dochodu, jak również potencjał zabezpieczenia inflacji i wahań na giełdzie. Z tylko tyle ziemi do budowania na, możliwość gromadzenia i utrwalania bogactwa powinny nadal narastać do tych, którzy posiadają i inwestują w nieruchomości.