Free Press

Ce este un contract de închiriere a terenului?

Un contract de leasing imobiliar este un acord prin care unui chiriaș i se permite să dezvolte o proprietate în timpul perioadei de leasing, după care terenul și toate îmbunătățirile sunt predate proprietarului proprietății.

Cum funcționează un contract de leasing imobiliar

Un contract de leasing imobiliar indică faptul că îmbunătățirile vor fi deținute de proprietarul proprietății, cu excepția cazului în care se creează o excepție, și stipulează că toate taxele relevante suportate în timpul perioadei de leasing vor fi plătite de chiriaș. Deoarece un contract de leasing imobiliar permite proprietarului să își asume toate îmbunătățirile odată ce termenul de închiriere expiră, proprietarul poate vinde proprietatea la un preț mai mare. Contractele de închiriere a terenurilor sunt, de asemenea, adesea numite contracte de închiriere a terenurilor, deoarece proprietarii închiriază doar terenul.

Deși sunt utilizate în principal în spațiul comercial, contractele de închiriere a terenurilor diferă foarte mult de alte tipuri de contracte de închiriere comerciale, cum ar fi cele care se găsesc în complexele comerciale și în clădirile de birouri. De obicei, aceste alte contracte de închiriere nu îi atribuie locatarului responsabilitatea de a-și asuma responsabilitatea pentru unitate. În schimb, acestor chiriași li se percepe o chirie pentru a-și putea desfășura activitatea. Un contract de închiriere a terenului presupune închirierea unui teren pentru o perioadă de timp pe termen lung – de obicei între 50 și 99 de ani – unui chiriaș care construiește o clădire pe proprietate.

Un contract de închiriere pe 99 de ani este, în general, cea mai lungă perioadă de închiriere posibilă pentru o proprietate imobiliară. Obișnuia să fie cel mai lung termen posibil în conformitate cu dreptul comun. Cu toate acestea, contractele de leasing pe 99 de ani continuă să fie frecvente, dar nu mai sunt cele mai lungi posibile în temeiul legii.

Contractul de închiriere a terenului definește cine deține terenul și cine deține clădirea și îmbunătățirile de pe proprietate. Mulți proprietari folosesc contractele de închiriere a terenului ca o modalitate de a păstra proprietatea asupra proprietății lor din motive de planificare, pentru a evita orice câștiguri de capital și pentru a genera venituri și venituri. În general, chiriașii își asumă responsabilitatea pentru toate cheltuielile. Aceasta include construcția, reparațiile, renovările, îmbunătățirile, impozitele, asigurările și orice costuri de finanțare asociate proprietății.

Exemplu de contract de leasing imobiliar

Contractele de leasing imobiliar sunt adesea folosite de francize și magazine de mari dimensiuni, precum și de alte entități comerciale. În mod normal, sediul central al corporației va cumpăra terenul și va permite chiriașului/dezvoltatorului să construiască și să utilizeze instalația. Există o mare probabilitate ca un McDonald’s, Starbucks sau Dunkin Donuts din apropierea dumneavoastră să fie legat de un contract de închiriere de teren.

În iulie 2016, firma de investiții AllianceBernstein, cu sediul în New York, a cumpărat un contract de închiriere de teren pe 99 de ani de la BLDG Management pentru Hotelul George Washington din New York City, într-o tranzacție în valoare de 100,4 milioane de dolari. BLDG a cumpărat inițial hotelul când acesta a fost executat silit în 1994. Deși clădirea a fost folosită de Școala de Arte Vizuale din Manhattan drept cămin studențesc, BLDG a depus planuri în aprilie 2016 pentru a restaura proprietatea și a o transforma într-un hotel cu un restaurant, un bar și magazine la parter. Proprietatea funcționează în prezent ca Freehand Hotel, un hotel de tip boutique, în districtul Flatiron din New York City.

Câteva dintre elementele fundamentale ale oricărui contract de închiriere a terenului ar trebui să includă:

• Condițiile contractului de închiriere
• Drepturile atât ale proprietarului, cât și ale chiriașului
• Condițiile de finanțare
• Dispoziții de utilizare
• Cheltuieli
• Asigurare pentru titlu
• Default

Subordonat vs. Contracte de leasing imobiliar nesubordonate

Locatarii contractelor de leasing imobiliar finanțează adesea îmbunătățirile prin asumarea de datorii. Într-un contract de leasing funciar subordonat, proprietarul este de acord cu o prioritate mai mică a creanțelor asupra proprietății în cazul în care chiriașul nu își plătește împrumutul pentru îmbunătățiri. Cu alte cuvinte, un contract de leasing funciar subordonat permite, în esență, ca actul de proprietate să acționeze ca garanție în cazul în care chiriașul nu se achită de orice împrumut legat de îmbunătățiri. Pentru acest tip de contract de închiriere a terenului, proprietarul poate negocia plata unei chirii mai mari în schimbul riscului asumat în caz de neplată a chiriașului. Acest lucru poate fi, de asemenea, în avantajul proprietarului, deoarece construirea unei clădiri pe terenul său crește valoarea proprietății sale.

În schimb, un contract de arendă funciară nesubordonată îi permite proprietarului să păstreze prioritatea maximă a creanțelor asupra proprietății în cazul în care chiriașul nu plătește împrumutul pentru îmbunătățiri. Deoarece creditorul nu poate prelua proprietatea asupra terenului în cazul în care împrumutul rămâne neplătit, profesioniștii în domeniul creditelor pot ezita să acorde o ipotecă pentru îmbunătățiri. Deși proprietarul păstrează dreptul de proprietate asupra proprietății, de obicei trebuie să perceapă chiriașului o chirie mai mică.

Avantajele și dezavantajele unui contract de închiriere a terenului

Un contract de închiriere a terenului poate aduce beneficii atât chiriașului, cât și proprietarului.

Avantajele chiriașului

Contractul de închiriere a terenului permite chiriașului să construiască pe o proprietate aflată într-o locație privilegiată pe care nu ar putea să o cumpere singur. Din acest motiv, marile lanțuri de magazine, cum ar fi Whole Foods și Starbucks, utilizează adesea leasingul de teren în planurile lor de expansiune corporativă.

Un contract de leasing de teren nu necesită, de asemenea, ca chiriașul să aibă un avans pentru asigurarea terenului, așa cum ar necesita cumpărarea proprietății. Prin urmare, sunt implicate mai puține capitaluri proprii în achiziționarea unui contract de închiriere a terenului, ceea ce eliberează numerar pentru alte scopuri și îmbunătățește randamentul utilizării terenului.

Toate chiriile plătite în cadrul unui contract de închiriere a terenului pot fi deductibile pentru impozitul pe venit la nivel statal și federal, ceea ce înseamnă o reducere a sarcinii fiscale globale a chiriașului.

Beneficiile proprietarului

Proprietarul terenului obține un flux constant de venituri de la chiriaș, păstrând în același timp proprietatea asupra proprietății. Un contract de leasing imobiliar conține, de obicei, o clauză de escaladare care garantează creșteri ale chiriei și drepturi de evacuare care oferă protecție în caz de neplată a chiriei sau a altor cheltuieli.

Există, de asemenea, economii fiscale pentru un proprietar care utilizează contracte de leasing imobiliar. Dacă aceștia vând o proprietate unui chiriaș în mod direct, vor realiza un câștig la vânzare. Prin executarea acestui tip de contract de închiriere, ei evită să fie nevoiți să raporteze orice câștig. Dar pot exista unele implicații fiscale asupra chiriei pe care o primesc.

În funcție de prevederile puse în contractul de leasing imobiliar, un proprietar poate, de asemenea, să păstreze un anumit control asupra proprietății, inclusiv asupra utilizării acesteia și a modului în care este dezvoltată. Acest lucru înseamnă că proprietarul poate aproba sau refuza orice modificări ale terenului.

Dezavantajele chiriașului

Pentru că proprietarii pot solicita aprobarea înainte de a face orice modificări, chiriașul poate întâmpina blocaje în utilizarea sau dezvoltarea proprietății. Ca urmare, pot exista mai multe restricții și mai puțină flexibilitate pentru chiriaș.

Costurile asociate cu procesul de închiriere a terenului pot fi mai mari decât în cazul în care chiriașul ar cumpăra o proprietate în mod direct. Chiriile, impozitele, îmbunătățirile, autorizațiile, precum și orice timp de așteptare pentru aprobarea proprietarului, toate acestea pot fi costisitoare.

Dezavantajele proprietarului

Locatarii care nu introduc prevederi și clauze adecvate în contractele lor de închiriere riscă să piardă controlul în fața chiriașilor ale căror proprietăți sunt supuse dezvoltării. Acesta este motivul pentru care este întotdeauna important ca ambele părți să își revizuiască contractele de închiriere înainte de a le semna.

În funcție de locul în care este situată proprietatea, utilizarea unui contract de închiriere de teren poate avea implicații fiscale mai mari pentru un proprietar. Deși este posibil ca aceștia să nu realizeze un câștig în urma unei vânzări, chiria este considerată venit. Așadar, chiria este impozitată la rata obișnuită, ceea ce poate crește povara fiscală.

.