Den första visningen av en bostad är när potentiella ägare får en magkänsla och en chans att jämföra bostaden med sina önskelistor. Även om du vet om ett potentiellt hem uppfyller dina grundläggande krav – från antalet sovrum till tillgången på utomhusutrymme – kommer du inte att känna till alla detaljer om ett hem första gången du tittar på det.
Curbed talade med en heminspektör och arkitekter som specialiserat sig på hemrenovering för att ta reda på vad du bör hålla utkik efter under din första rundvandring eller ett öppet hus. Använd deras riktlinjer för att hjälpa dig att göra en välgrundad bedömning av ett hems skick.
❏ Kontrollera golven
Ett sätt att se att VVS-installationen kanske inte håller måttet? Leta efter golv med ovanligt hängande eller dippande golv i närheten av badrummet. ”Det är ett tecken på att rörmokare kan ha gjort några intressanta rördragningar under golvet”, säger Michael Ingui från företaget Baxt Ingui Architects. Om golven hänger ihop i andra delar av bostaden kan det betyda att konstruktionen kan behöva åtgärdas.
❏ Lägg märke till sprickor i väggen
Att upptäcka en spricka i väggen är, föga förvånande, inte bra. ”En spricka i en tegelvägg betyder att det finns rörelser”, vilket är ett tecken på allvarliga strukturella problem, säger David Briggs, grundare av New York-företaget Loci Architecture. Små sprickor i gipsväggar är förmodligen inget att oroa sig för, men större sprickor eller sprickor med missfärgning kan tyda på strukturella problem eller läckor.
❏ Var uppmärksam på färsk färg
En dålig målning – eller 15 lager färg – är inget att oroa sig för. Men lägg märke till om det ser ut som om bostaden inte har renoverats på ett tag och du upptäcker färsk färg eller plåt i källaren eller taket i källaren. ”Det betyder sannolikt att de har åtgärdat något innan de lade ut huset på marknaden. Eller så döljer de något”, säger Ingui. Platsen är avgörande, påpekar han, eftersom det är den mest sannolika platsen för termit- eller snickarmyrskador. Om du märker att något ovanligt döljs, fråga varför arbetet utfördes.
❏ Håll utkik efter vatten i källaren
När du är i källaren, håll utkik efter vatten. Om det nyligen varit regnigt och källaren ser torr ut är det goda nyheter. Om det har varit torrt och källaren ser fuktig ut bör du leta efter ett djupare problem och ta reda på varifrån vattnet kommer.
❏ Testa fönstren
”Öppna och stäng fönstren”, rekommenderar Ingui. ”Låses de ordentligt? Tänk på att folk oftast byter ut fönster mot billigare fönster av sämre kvalitet.” Det här borde inte vara en stor problemlösning och kommer inte att vara den största huvudvärken när det gäller att förbättra ett hem. Ändå kan kostnaden stiga om du behöver byta ut dem längre fram. Billiga eller felaktiga fönster riskerar också att driva upp värmekostnaderna om de inte byts ut.
❏ Bedöm taket
Fråga när taket installerades och be att få se garantin som styrker det. Äldre hus kan ha flera lager av takbeläggning, varav en del kan innehålla asbest. ”Någon gång måste någon ta bort alla dessa lager av takbeläggning”, säger Ingui, ”och möjligheterna att de hittar något som de måste reparera är stora”. Det blir svårt för en icke-expert att veta allt om taket bara genom att titta på det, så var inte rädd för att ställa frågor eller följa upp med ett expertutlåtande.
❏ Lägg märke till träden utanför
”Träd förbises ofta av köparna och till och med av heminspektören, eftersom de inte tror att det är en del av inspektionen”, säger Nick Gromicko, grundare av International Association of Certified Home Inspectors. Träd i närheten av ett hus innebär dock alla möjliga risker, till exempel att träd fattar eld eller faller ner under en storm. Mindre risker är till exempel att hängrännan fylls med löv, att rötter tar sig in i källaren eller att insekter angriper den. Att ta bort stora träd längre fram kan bli kostsamt, särskilt i täta stadsmiljöer.
❏ Ögonblick på el och VVS
Elektriska och VVS-problem kommer att vara svåra att tyda med blotta ögat. Ingui säger att han gillar att kontrollera hur elboxarna är sorterade. Finns det många synliga ledningar? Ser det ut som om det har installerats på rätt sätt? Ta en titt på elcentralen och fråga om husägaren upplever regelbundna elavbrott. Var mycket försiktig om systemet inte har bytts ut på några decennier.
För både el- och VVS-frågor är det en bra idé att ta med sig en expert för en andra genomgång. Du kan också följa upp och testa rören med hjälp av ett vattenkit, som du kan skaffa billigt, eller på vissa ställen gratis via staten. ”Det är ett sätt att kontrollera hur mycket bly, eller något annat, som finns i ditt vatten”, säger Briggs.
❏ Ta reda på historiken
Ingui föreslår att du frågar den säljande mäklaren hur länge bostaden var under dess tidigare ägare. Ett hus som snabbt har blivit ombytt, säger han, har högre potential för förbiseenden. ”Det kan finnas nya kakelplattor eller armaturer, men det kommer inte att finnas några nya rörledningar bakom dem.”
Om ägaren är närvarande, ställ frågor! När du har säljaren till hands, ”vill du fråga dem om historiken för reparationer, vem som utfört reparationerna och eventuella garantier”, säger Briggs. Dessutom bör du försäkra dig om att eventuella garantier gäller för huset och inte bara för husägaren.
❏ Efter genomgången, följ upp
Kontrollera byggnadsöverträdelser och tillstånd. Om du känner dig bra efter genomgången kan du börja undersöka eventuella öppna överträdelser eller tillståndsproblem som bostaden kan vara behäftad med. Kontrollera den lokala byggnadsavdelningen, brandkåren och historiska myndigheter för att se till att byggnaden är okej. ”Det är mycket viktigt att hemmet har en ren hälsobedömning hos de lokala myndigheterna”, säger Briggs. Han rekommenderar också att man kontrollerar om en granne har lämnat in klagomål på hemmet – och att man i så fall följer upp det med grannen. Många klagomål kan signalera att det finns problem med fastigheten, eller att hemmet kommer med en känslig granne.
Säkerställ också att allt arbete som har utförts i huset har lämnats in till den lokala byggnadsavdelningen. ”Ibland finns det utbyggnader av bostäder som staden aldrig har känt till”, säger Ingui. Tidigare ägare kan till exempel ha lagt till ett fjärde sovrum i huset, men tillstånd lämnades aldrig in och huset beskattas som ett sovrum med tre sovrum. Se till att fråga säljarna om alla tillstånd är i ordning; om du är misstänksam om slarvigt arbete bör ett fastighetsbolag följa upp med due diligence.
Om du tittar på fixar-upper-objekt, ta med dig en arkitekt. Försök inte bedöma ett hus på egen hand om du vet att en större renovering är på sin plats. I det fallet: överväg att leta hus med en arkitekt i släptåg. ”Om du vet vad du vill arbeta med kan en arkitekt ta en titt på saker och ting och säga att det kommer att bli svårt att göra, det finns något i vägen där, det kan finnas en läcka där borta”, säger Briggs. En expertutlåtande bör vara avgörande för att hjälpa dig att undvika en renovering som blir en pengaborg.