Ett entreprenadkontrakt med schablonbelopp används normalt i byggbranschen för att minska kostnaderna för projektering och administration av kontraktet. Det kallas lump-summa eftersom entreprenören måste lämna in ett totalt och övergripande pris i stället för att lämna anbud på enskilda poster. Ett kontrakt med klumpsumma är den mest erkända avtalsformen vid enkla och små projekt och projekt med en väldefinierad omfattning eller byggprojekt där risken för olika platsförhållanden är minimal.
Vad avtalas i kontraktet?
Ett avtal om ett klumpsummavtal eller ett avtal om en fastställd summa kräver att leverantören går med på att tillhandahålla specificerade tjänster till ett fastställt eller fast pris. I ett kontrakt med klumpsumma har byggherren i princip överlåtit all risk till entreprenören, som i sin tur kan förväntas begära ett högre påslag för att ta hand om oförutsedda oförutsedda händelser. En leverantör som kontrakteras enligt ett avtal om schablonbelopp kommer att ansvara för att arbetet utförs på rätt sätt och kommer att tillhandahålla sina egna medel och metoder för att slutföra arbetet. Denna typ av kontrakt utvecklas vanligtvis genom att uppskatta arbetskostnader, materialkostnader och lägga till ett specifikt belopp som täcker entreprenörens omkostnader och vinstmarginal.
Mängden omkostnader som beräknas enligt ett schablonkontrakt kommer att variera från byggherre till byggherre, men den kommer att baseras på deras riskbedömningsstudie och arbetskraftexpertis. Att uppskatta en mycket stor overheadkostnad kan dock leda till att entreprenören presenterar högre byggkostnader för projektägaren. Entreprenörens expertis kommer att avgöra hur deras beräknade vinst faktiskt kommer att bli. Ett dåligt utfört och långvarigt försenat arbete kommer att höja byggkostnaderna och så småningom minska entreprenörens vinst.
När ska man använda den här typen av kontrakt
Ett kontrakt med klumpsumma är ett utmärkt kontraktsavtal att använda om det begärda arbetet är väldefinierat och konstruktionsritningar är färdiga. Avtalet om klumpsumma minskar ägarens risk och entreprenören har större kontroll över vinstförväntningarna. Det är också ett föredraget val när stabila markförhållanden, kompletta studier och bedömningar före byggandet är genomförda och entreprenören har analyserat dessa dokument. Avtalet med fastställd summa kan, när parterna kommit överens om det, innehålla vissa enhetspriser för poster med obestämda kvantiteter och ett tillägg för att täcka eventuella oväntade förhållanden. Tiden för att tilldela denna typ av kontrakt är också längre, men det kommer att minimera ändringsbeställningar under byggtiden.
Fördelar
Ett kontrakt med klumpsumma erbjuder följande fördelar:
- Låg risk för byggherren.
- ”Fast” byggkostnad.
- Minimera ändringsbeställningar.
- Ägarens övervakning minskar jämfört med Time and Material Contract.
- Att entreprenören kommer att försöka slutföra projektet snabbare.
- Accepteras i stor utsträckning som entreprenadmetod.
- Analys av anbud och urvalsprocessen är relativt enkel.
- Att entreprenören kommer att maximera sin produktion och prestation.
Nackdelar
Och även om schablonkontrakt är det standardiserade och föredragna alternativet för alla entreprenörer kan det också ha vissa begränsningar:
- Det innebär den högsta risken för entreprenören.
- Förändringar är svåra att kvantifiera.
- Ägaren kan komma att avvisa begäran om ändringsorder.
- Projektet måste vara fullständigt utformat innan verksamheten påbörjas.
- Byggnadsförloppet kan ta längre tid än andra entreprenadalternativ.
- Att entreprenören väljer sina egna medel och metoder.
- Högre kontraktspriser som kan täcka oförutsedda förhållanden.
Kritiska punkter med klumpsumma
Kontrakt med klumpsumma är ett utmärkt verktyg för mindre arbeten och ganska enkla projekt. Men schablonkontrakt kan så småningom ge upphov till stora tvister och krav som kommer att uppstå på grund av kontraktsdokumenten. De vanligaste argumenterande faktorerna är:
Obalanserade anbud
Vissa projekt kan kräva att man tar fram en ansökan om betalning med hjälp av enhetskvantiteter och enhetspriser. Många entreprenörer tar fram ett obalanserat anbud genom att höja enhetspriserna på poster som ska färdigställas tidigt i projektet, t.ex. mobilisering, försäkringar och allmänna villkor, och sänka enhetspriserna på poster som behövs i senare skeden.
Ändringsorder
Om byggherren tar fram eller mottar ett förslag till ändringsorder från entreprenören, kan prisförslaget eventuellt bestridas. Byggherren kan överklaga med hänvisning till att den begärda ändringen redan omfattas av kontraktsbestämmelserna. Det är viktigt att förbereda särskilda kontraktsklausuler som specificerar hur ändringsbeställningar ska hanteras och i vilken utsträckning entreprenören kan kräva skadestånd för försening.
Omfattning och konstruktionsändringar
En entreprenör kan föreslå konstruktionsändringar baserat på sin erfarenhet. Kontraktsbestämmelserna bör vara tydliga när det gäller hur dessa ändringar kommer att hanteras och hur dessa kostnader kommer att fördelas eller vem som kommer att ansvara för de ekonomiska konsekvenserna av de föreslagna ändringarna.
Förtida färdigställande
Avtal med schablonbelopp kan inkludera ersättning för förtida färdigställande för entreprenören. Ett tidigt färdigställande kan leda till större besparingar för projektägaren, men dessa klausuler kan vara uttryckliga i entreprenadkontraktet.