Free Press

Ok, vi erkänner det: ordet ”probate” är en snoozer. Inte bara det, det innebär något som få av oss vill tänka på – döden. Så att sätta döden i närheten av ”det där är en bra idé” verkar nästan läskigt. Men när man tänker på hur få agenter som specialiserar sig på dödsbofastigheter och hur mycket pengar som ligger på bordet kan man snabbt komma över den slemmiga känslan.

• Någon kommer att lista dessa bostäder, eller hur?
• Probate real estate – in a nutshell
• Det är inte en så brant inlärningskurva
• Hur och var man får probate real estate leads
• Lokalisering av handlingar från en testamentarisk domstol är lättare sagt än gjort
• Då ska du vara medveten om att det inte är alla län som kallar dem för ”bouppteckningar”
• Hur man tar den ack så viktiga första kontakten utan att se ut som en slemhög
• Nej, det är inte bara sorg och tårar
• Dessa är med andra ord seriösa säljare
• En del av specialiseringen på dödsboets nisch är att lära sig varför familjen känner som de gör och, ännu viktigare, hur man hanterar dessa känslor
• Det finns ett varför

Någon kommer att lista dessa bostäder, eller hur?

Och för det mesta är det en agent som bara råkade vara på rätt plats vid rätt tidpunkt. Jag är inte expert på ledtrådar för fastigheter med testamente. Inte en mäklare som specialiserar sig på försäljning av dödsbon.

Och även om vi inte kunde hitta någon officiell statistik över hur många husägare som dör varje år, kom vi nära. Tänk på följande:

• Nästan 73,7 miljoner amerikaner mellan 25 år och äldre än 75 år äger ett hem.
• Varje år dör nästan 2,5 miljoner amerikaner i denna åldersgrupp.
• Om dessa dödsfall fördelades jämnt mellan alla 50 delstater skulle det finnas 50 000 försäljningar av dödsbon i varje delstat.

Men, de är inte jämnt fördelade. Och återigen kunde vi inte hitta relevant statistik på statlig nivå.

Men tack och lov håller domstolarna reda på dessa saker. Till exempel fanns det 4 147 ansökningar om testamente under räkenskapsåret 2015/2016 i Miami-Dade County, enligt Juan C. Antúnez på flprobatelitigation.com.

Antag nu att alla dessa ansökningar omfattade ett hem. Med områdets medianpris på bostäder är det mer än 34 miljoner dollar i provision per sida som ligger på bordet.

Okej, inte alla dödsboärenden innehåller en bostad. Så låt oss vara försiktiga och anta att endast hälften gör det. Det är mer än 17 miljoner dollar i provision (per sida).

En ganska lukrativ fastighetsnisch om man skulle bli expert på probate i området.

Probate real estate – in a nutshell

Som mäklare under ett decennium (innan jag slutade) genomförde jag hela en enda probate sale. Sedan, som fastighetskonsument, sålde jag mina föräldrars hem i ett dödsbo.

Från att vara expert ska jag försöka förklara grunderna. En probate advokat skulle dock vara det klokaste valet att konsultera om du har djupa frågor.

”Probate är den formella juridiska processen som ger erkännande åt ett testamente och utser den testamentsexekutor eller personliga representant som kommer att förvalta dödsboet och fördela tillgångarna till de avsedda förmånstagarna”, enligt American Bar Association.

Processen varierar beroende på delstat, så det kan vara en stor utmaning att hitta information om probate law. Och ju fler ”saker” den avlidne lämnat efter sig, desto mer komplicerad blir processen.

Vad du behöver veta som ombud är namnet på den kontaktperson som ansvarar för den avlidnes bodelning. Vad den personen kallas varierar mellan olika delstater.

I mitt fall var jag ”personlig företrädare”, men i vissa delstater kallas de för exekutor (man) eller executrix (kvinna). Sedan finns det stater som bara använder exekutor, oavsett personens kön.

Denna företrädares uppgift är att inventera den avlidnes tillhörigheter och göra sig av med dem, i enlighet med testamentet (som har företräde) eller, om personen dött intestat (utan testamente), delstatens arvsregler.

Det är inte en så brant inlärningskurva

Tur för dig om ditt MLS erbjuder utbildning om bodelning som Kaliforniens Orange County Association of Realtors gör. Medlemmar i föreningen betalar endast 15 dollar för en kurs full av värdefull information.

Om inte, får du klara dig själv, men tack och lov är det inte så svårt som du kanske kan föreställa dig. Kolla in The Sanborn Team’s explainer, denna på realtor.com, och på probaterealestatesales101.com.

Hur och var man får probate real estate leads

Naturligtvis finns det företag som gärna säljer dig probate real estate leads.

Vi vet förresten ingenting om dessa företag, och erbjuder dem endast i informationssyfte. Kolla in usprobateleads.com, successorsdata.com och alltheleads.com.

Ah, men mäklare är ett sparsamt gäng, så om du hellre vill göra det själv kan du läsa vidare.

Lokalisering av handlingar från en testamentarisk domstol är lättare sagt än gjort

”Eftersom handlingar från en testamentarisk domstol är offentliga handlingar som vem som helst kan läsa bör du kunna få en kopia av ett testamente om det har lämnats in till en testamentarisk domstol.”

”Och med den moderna tekniken kommer möjligheten att hitta information om en avliden persons dödsbo på nätet, och i de flesta fall helt gratis”, eller så säger advokaten Julie Garber på thebalance.com.

Inte alla län lägger ut sina register på nätet, vilket innebär en resa till domstolsbyggnaden. Men vilket län?

Enligt Garber finns bouppteckningarna antingen i det län där den avlidne bodde vid dödsfallet eller ”i det län där den avlidne ägde fastigheter”.

Om du är osäker på vilket län en viss stad ligger i kan du använda sökfunktionen på naco.org. När du vet vilket län det gäller kan du göra en onlinesökning efter bouppteckningar.

Då ska du vara medveten om att det inte är alla län som kallar dem för ”bouppteckningar”

Det är därför vi varnade dig för att det är lättare sagt än gjort att göra det själv. Vissa län kallar dem för ”circuit court”-register eller något annat namn.

”Det finns över 3300 län i USA och vart och ett av dessa län har ett annat förfarande för att få fram den information som du behöver för att arbeta inom denna nisch”, hävdar Sharon Vornholt på biggerpockets.com.

Hon rekommenderar att du ringer till probate court i ditt område och frågar ”Hur kan jag få en lista över probates för mitt county?”

Garber ger tips om hur du kan söka på nätet, och vad du ska göra om du inte kan hitta uppgifter på nätet, här.

Hur man tar den ack så viktiga första kontakten utan att se ut som en slemhög

Då vi inte är experter inom den här nischen hänvisar vi dig till några av de bästa. De flesta av dem rekommenderar förresten att man skriver ett brev i stället för att ringa.

Investerarna som håller till på biggerpockets.com har massor av bra råd om hur man tar den första kontakten.

Brandon Barnes, en investerare som specialiserat sig på fastigheter med dödsbo, föreslår att man ”tar upp elefanten i rummet” redan i den första kontakten. Han beklagar dödsfallet och går sedan in på sin mjuka pitch.

Du kanske vill överväga att erbjuda tjänster till potentiella probate-kunder – saker av värde som de inte kommer att få med en mäklare som generaliserar. Se den geniala listan på probaterealtypdx.com.

Nej, det är inte bara sorg och tårar

Och även om den personliga företrädaren är dödsboets kontaktperson ska du vara beredd på att hantera hela familjen. Det händer mycket.

Många mäklare undviker probate real estate leads av rädsla för att förolämpa de efterlevande. Att veta hur man hanterar dessa känsliga situationer är avgörande för att generera fastighetsledningar.

Tänk dock på följande: När de är redo att lista bostaden är den älskade människans död troligen på väg att försvinna i backspegeln och besväret med att äga ett annat hem är rakt framför dem.

De känner ett behov av snabbhet – för att undvika ännu en husbetalning och för att slippa betala fler räkningar på hushållsavgifter ur egen ficka.

Dessa är med andra ord seriösa säljare

Det finns förstås de personliga företrädarna som har den där känslomässiga anknytningen till ”jag växte upp i det här huset”. Det är svårt för dem att tänka att de en dag kommer att stänga ytterdörren och aldrig mer sätta sin fot i huset igen.

Men du hittar samma typ av engagemang hos många traditionella bostadssäljare också. Se till att hålla dig informerad så att du vet vad dessa säljare letar efter.

En del av specialiseringen på dödsboets nisch är att lära sig varför familjen känner som de gör och, ännu viktigare, hur man hanterar dessa känslor

”Barndomshemmen, även de som vi bodde i en kortare tid, blir förvaringsställen för våra minnen, och till och med flera år senare, när vi ser ett hem som vi en gång bodde i, kan hundratals suggestiva minnen strömma in”, säger dr. Ramani Durvasula, professor i psykologi vid California State University i Los Angeles, säger till Danielle Braff på Chicago Tribune.

Betänk också att sista gången dessa familjemedlemmar flyttade från detta hem var det frivilligt. Den här gången är det inte det och den här gången är det slutgiltigt.

Det finns ett varför

Probate fastighetsledningar kan vara knepiga på grund av arten av probate. Förlusten av bostaden kan återuppliva sorgen över förlusten av den person som ägde den. Och människor reagerar på förlust på olika sätt. Ångest, ilska, sorg och hjälplöshet är några av de känslor som de kan ha att göra med.

Motivera dessa kunder att prata och låt dem veta att det är okej att vara ledsen. Undvik att ge icke fastighetsrelaterade råd och var aldrig rädd för att uttala dessa fyra enkla men tröstande ord: ”

Föreslå att kunden tar bilder av hemmets interiör, särskilt områden som innehåller starka minnen.

Durvasula föreslår också att man uppmuntrar dem att ta inventarier, såsom belysning, dörrhandtag eller något annat som hjälper dem att behålla en koppling till hemmet långt efter att försäljningen avslutats.

Vill du lära dig andra fantastiska hemligheter för att generera fastighetsledningar?

Vill du öka din fastighetskonvertering? Lär dig 5 bättre sätt att prata med leads i den här videon.