Free Press

Det är den grundläggande frågan som ställs till alla som någonsin har påbörjat en husrenovering: Hur sannolikt är det att jag får tillbaka pengarna när jag säljer huset? Det finns inget enkelt svar, eftersom vad en köpare kan vara villig att betala beror på många faktorer – allt från valet av projekt till de material du använder och värdet på andra hus i ditt grannskap.

Men det är viktigt att ha en uppfattning om vad dina förbättringar kan vara värda. Om du vill investera mer än vad du kan hoppas på att få tillbaka eftersom du älskar ditt hus och planerar att bo i det länge, är det okej. Men tänk på följande riktlinjer så undviker du obehagliga överraskningar när det är dags att sätta upp skylten ”Till salu” på gräsmattan.

Vilka hemförbättringar ger bäst avkastning?

Inte alla ombyggnadsprojekt är lika bra. Köken, badrummen, familjerummen eller tillägg till master suite ger störst avkastning på investeringen.

Här är en uppdelning av den genomsnittliga avkastningen ett år senare efter några vanliga hemförbättringsprojekt:

Hemförbättringsavkastning på investeringar

Att spendera mer betyder inte alltid högre avkastning

”Människor som köper ett hus tittar först på kök och badrum”, säger Kermit Baker, chef för remodeling futures program vid Joint Center for Housing Studies vid Harvard University. Så även om dessa rum kan vara de mest kostsamma att göra om är det troligare att de betalar sig själva. Att lägga till rum, t.ex. ett allrum eller en master suite, tenderar också att gå bra vid återförsäljning: I andra änden av spektrumet ger pooler nästan aldrig avkastning på sina kostnader, eftersom många köpare inte är villiga att betala mer för ett hus bara för att skaffa sig något som de anser vara ett underhållsproblem. Hemkontor tenderar att ge låg avkastning av samma skäl: Endast en handfull köpare vill ha ett rum avsett för arbete. (Tänk på det här sättet: Hur hög premie skulle du vara villig att betala för en cabriolet om du aldrig skulle lägga ner toppen?)

Kitchen Remodel ROI

Och bara för att ett projekt är dyrt betyder det inte att det kommer att betala tillbaka mer. Ofta kan mindre förbättringar ge stor utdelning. Enligt Remodeling Magazines årliga analys av kostnad kontra värde ger en ”ansiktslyftning” av köket – målning, ytbehandling och uppgradering av vitvaror – mer tillbaka än en fullständig ombyggnad.

Nyckeln till att spendera mindre pengar är att spendera dem på ett klokt sätt. ”Om du tar 20 000 dollar och spenderar dem klokt på ett kök kan du få det att se en miljon gånger bättre ut”, säger Jim Cory, chefredaktör för Remodeling, som övervakar undersökningen. ”Designen och produktvalet är avgörande.”

Är ombyggnad en bra investering?

Även när ditt ombyggnadsarbete är en tilltalande förbättring för de flesta köpare, tillför det lite värde om det är gjort efter just din smak. ”Du kanske vill ha ett rum i ditt hus i form av en katt eller en mus, men kan du hitta en köpare som vill ha det?” säger Gopal Ahluwalia, forskningschef på National Association of Home Builders. ”Du måste tänka i bakhuvudet att du måste sälja en dag.”

Om du bor i en Craftsman-perla och till exempel vill bygga ett extra rum för familjen, bör du se till att designen är i harmoni med det ursprungliga utseendet och känslan. Det gäller såväl takhöjden som stilen på fönster och lister. ”Man vill inte förlora husets integritet”, säger Bobbi Chasin, fastighetsmäklare i Evanston, Illinois. ”Att sätta en stor låda på baksidan av huset kommer att förstöra hela utseendet.”

Det samma gäller även för mindre projekt. När du till exempel väljer köksskåp, bänkskivor och golv bör du sträva efter klassiska eller neutrala färger och stilar när du väljer köksskåp, bänkskivor och golv. ”För flera år sedan hade jag en kund som ville ha ett lila kök för att matcha den lila fogmassan på hennes eldstad”, säger Mark Scott, en ombyggare i Bethesda, Maryland. Scott argumenterade ihärdigt mot det, men husägaren insisterade på att hon planerade att bo kvar i huset resten av sitt liv. Om du inte kan göra ett sådant åtagande ska du inte förvänta dig att någon annan ska betala för dina unika och udda val.

5 faktorer som påverkar återförsäljningsvärdet och ROI

Närområde

Innan Kevin och Julianne Warren spenderade 42 000 dollar på att renovera köket i sitt fint detaljerade ranchhus från 1950-talet, var hemmet troligen värt cirka 150 000 dollar. Men deras läge, Forest Hills-sektionen i Grand Rapids, Michigan, gav dem förtroende för att förbättringarna var en smart satsning. ”Det här är ett högklassigt område när det gäller skolor. Alla försöker komma in i det här området”, säger Kevin.

Och det är ännu bättre att familjen Warrens hus är omgivet av fastigheter som är värda 200 000 dollar eller mer. Det betyder att de inte har prissatt sig själva från den lokala marknaden, vilket är ett mycket viktigt övervägande vid alla ombyggnadsprojekt. ”Ska du göra arbeten som gör ditt hus värt 300 000 dollar när det ligger i ett område som kostar 100 000 dollar?” frågar Israel Ramos, fastighetsmäklare i Phoenix, Arizona.

”Överskrid inte taket för området, annars får du inte tillbaka dina pengar.” På samma sätt som kostnaden för ditt hem bör ligga i linje med grannskapet bör dina förbättringar ligga i linje med värdet på ditt hem. I Seattle upptäckte fastighetsmäklaren Kay Rigley nyligen att en tidigare kund spenderade 90 000 dollar på att renovera två badrum, komplett med golvvärme och italienska kakelplattor. ”Jag sa: ’Jag önskar att du hade pratat med mig först'”, säger hon. Med tanke på vad de betalade för fastigheten och andra förbättringar spenderade ägarna mer än en halv miljon dollar på ett hem som Rigley uppskattar är värt högst 450 000 dollar.

Region

Vilken del av landet du bor i påverkar flera beslut om ombyggnad. Arbetskraften tenderar till exempel att vara billigare i söder än i nordost – tillräckligt mycket för att Remodeling’s årliga undersökning prissätter samma sovrumssvit till 59 401 dollar i Louisville, Kentucky, och 73 814 dollar i Westchester, New York.

Lokala faktorer påverkar också efterfrågan. Köpare överallt kommer förmodligen att gilla ett nytt, välutrustat allrum. Men eldstäder säljer bättre i norr än i söder, och trädäck ger ett större värde i varmare klimat. Det finns inga fasta regler, men att hålla ett öga på lokala trender är ett bra sätt att se till att dina val kommer att tilltala husägare.

Marknad

Där regionala skillnader verkligen spelar in är på fastighetsmarknaden. Om bostäderna är mycket efterfrågade är köparna sannolikt villiga att betala mer för dina förbättringar. Bethesda-byggaren Scott säger att han nyligen fakturerade 300 000 dollar för ett utökat kök, frukostrum och arbetsrum – den dyraste renoveringen per kvadratmeter som han någonsin gjort. Men paret fick tillbaka pengarna när de köpte ett ännu större hus förra året. ”I området kring Washington D.C. är det helt annorlunda än i Missouri”, konstaterar Scott. ”Folk får väldigt mycket betalt för att vara här.”

Var dock försiktig. Även på en stark marknad kan man överrenovera. Brett Weinstein, fastighetsmäklare i Oakland i Kalifornien, har upplevt bostadsboomen i Bay Area. Även om priserna fortfarande är höga säger han: ”Om någon betalade 200 000 dollar över det begärda priset förra året köpte de när marknaden var glödhet. Så om de vill spendera 60 000 dollar på en köksrenovering måste de bo där lite längre för att få tillbaka pengarna.”

Timeline

Som Weinstein påpekar, ju längre du bor i ditt hus, desto större är sannolikheten att du får tillbaka dina kostnader. Eftersom bostadspriserna stiger med cirka 5 procent per år kommer dina utgifter så småningom att absorberas i ökningen av fastighetens värde. (Dessutom kommer du att kunna njuta av dina renoveringar under dessa år.) Några invändningar: Det finns ingen naturlag som säger att priserna måste stiga, så var inte alltför beroende av den årliga ökningen. Och kom ihåg att livet ibland kan ställa till det, och att du kanske måste lägga ut ditt hus på marknaden tidigare än väntat.

För vissa projekt arbetar tiden också emot dig. ”Det finns stilistiska avskrivningar”, säger Baker från Harvard. ”Alla modenycker nu går ut på att riva ner väggar och skapa stora rum. Men om tio år är det kanske inte nödvändigtvis så.” Köken och badrummen är särskilt benägna att se daterade ut, vilket alla som har blivit förvånade när de upptäckt avokadogröna vitvaror i sitt drömhus kan berätta för dig.

Gömda utgifter och problem

Om du tror att ett projekt kommer att betala sig självt, men bara knappt, var beredd på att något kan tippa balansen mot dig. Renovering av bostäder är fullt av ”dolda” utgifter: extrakostnader när ett projekt tar längre tid än planerat, expertarvoden för asbesttester eller värmeförlustberäkningar, månadsräntorna för ett bostadslån. För att inte tala om de högre fastighetsskatterna som du kanske måste betala när ditt nya och förbättrade hem omvärderas.

När allt är sagt och gjort avråder de flesta experter från att renovera hemmet som en investering. Var smart med vad du spenderar, visst. Men ett nytt däck är inte en värdepappersfond. Fastighetsmäklaren Chasin föreslår att du, när du väl har gjort din hemläxa, fattar dina beslut utifrån vad du vill ha och vad du har råd med. ”Jag hade en lista där mannen hade gått i förtidspension, så hans fru övertalade honom att sätta in ett mycket dyrt hemmakontor för 50 000 dollar. I slutändan flyttade de till Florida, och de fick inte ut pengarna från kontoret”, säger Chasin. ”Men hon brydde sig inte. Det gjorde honom lycklig.”

Payback by the Project

Sedan mitten av 1980-talet har tidskriften Remodeling gjort en årlig analys av kostnad kontra värde för ombyggnadsprojekt i bostäder runt om i landet. Genom att fråga fastighetsmäklare och värderingsmän i olika regioner fastställer redaktörerna ungefär hur mycket projekten kostar att slutföra och hur mycket dessa förbättringar kan öka försäljningspriset för ett hus ett år senare. Rapporten anses allmänt vara den mest auktoritativa studien i ämnet. Men till och med Jim Cory, ansvarig redaktör för undersökningen, medger att den inte är heltäckande. ”Vi tillhandahåller ett riktmärke med vår undersökning”, säger han. ”Fall måste avgöras på individuell basis.”

Söker du mer hjälp med reparationer i hemmet? En hemgaranti kan vara till hjälp. Kolla in This Old Houses recensionsteams ingående recensioner om:

• Bästa hemgaranti
• American Home Shield recensioner
• First American Home Warranty recensioner
• Select Home Warranty recensioner
• Choice Home Warranty recensioner
• Amazon Home Warranty recensioner

.