Hyresvärden måste försäkra sig om att hyresgästen har övergivit hyresförhållandet genom övergivande innan han/hon hyr ut fastigheten till någon annan eller byter ut låsen. Det bästa sättet att göra detta är att kontakta hyresgästen för att försäkra sig om att denne överlåter fastigheten. Att återlämna nycklarna är en tydlig indikation från hyresgästen om att denne samtycker till att överlämna hyresförhållandet.
Lagstiftningen kring besittningstagande efter övergivande har ändrats i och med införandet av Housing and Planning Act 2016. När hyresvärden är säker på att hyresgästen har lämnat fastigheten kan de enligt den nya lagen nu söka besittning utan domstolsbeslut.
Hyresvärden kan återta en övergiven fastighet om hyran är obetald. Hur mycket hyresrest som gör det möjligt för hyresvärden att ta fastigheten i besittning beror på den frekvens av hyresbetalningar som anges i hyresavtalet. Uppsägning kan till exempel ske efter att hyran är två månader i följd i eftersläpning om hyran betalas månadsvis. Hyresvärden kan sedan avsluta hyresförhållandet genom att följa följande förfarande:
- Skicka ett första varningsmeddelande där hyresgästen, ockupanten eller depositionsbetalaren uppmanas att svara och betala hyran inom åtta veckor.
- Skicka ett andra varningsmeddelande om det inte kommer något svar.
- Om hyresgästen fortfarande inte har svarat måste ett tredje varningsmeddelande sättas upp på en synlig del av fastigheten. Detta måste delges minst fem dagar före utgången av den inledande åttaveckorsperioden som beskrivs i det första meddelandet.
Om hyresgästen svarar på något av meddelandena eller gör hyresbetalningar avslutas överlåtelseförfarandet.
Det nya förfarandet ger en mer strömlinjeformad och kostnadseffektiv metod för hyresvärdar som får sina hyresgäster att överge sin fastighet. Före lagändringen var hyresvärden tvungen att utfärda ett meddelande om besittning enligt avsnitt 8 för att lagligen vräka hyresgästen på grund av utebliven hyresbetalning. Denna långdragna process kunde potentiellt lämna hyresvärden utan många månaders hyra.
Det förfarande som beskrivs ovan bör endast användas om hyresvärden är säker på att hyresgästen har övergivit fastigheten.
Om hyresvärden är osäker på om hyresgästen bor i fastigheten eller inte är det bäst att avsluta hyresförhållandet genom att utfärda ett meddelande enligt avsnitt 21 (formulär 6A) i England eller ett meddelande enligt avsnitt 21 i Wales, i stället för att riskera ett olagligt vräkningsförfarande (särskilt om hyresgästen har lämnat kvar sina tillhörigheter eller möbler i fastigheten). Om hyresvärden har hyrt ut fastigheten på nytt eller återtagit den riskerar han eller hon också att anklagas för att ha brutit mot villkoren i hyresavtalet.
Hyresvärden måste göra nödvändiga kontroller för att bekräfta att hyresgästen har övergivit hyresförhållandet. Det kan vara så att hyresgästen är på lång semester, ligger på sjukhus eller genomgår ett kortare fängelsestraff. För att få bevis för om övergivandet har skett eller inte kan hyresvärden göra förfrågningar genom att antingen:
-
tala med grannarna
-
kontrollera om nycklarna har lämnats tillbaka
-
få reda på om hyran fortfarande betalas
.
-
kontakta en släkting för att få information om var hyresgästen befinner sig
-
upptäcka om tillhörigheter eller möbler har avlägsnats från fastigheten
.