Free Press

Vad är ett tomträttsavtal?

Ett tomträttsavtal är ett avtal där en hyresgäst får lov att utveckla en fastighet under hyresperioden, varefter marken och alla förbättringar överlåts till fastighetsägaren.

Hur ett tomträttsavtal fungerar

Ett tomträttsavtal anger att förbättringarna kommer att ägas av fastighetsägaren om inget undantag skapas och föreskriver att alla relevanta skatter som uppkommer under hyresperioden ska betalas av hyresgästen. Eftersom ett tomträttsavtal gör det möjligt för hyresvärden att överta alla förbättringar när hyresperioden löper ut kan hyresvärden sälja fastigheten till ett högre pris. Markhyresavtal kallas också ofta markhyresavtal, eftersom hyresvärden endast hyr ut marken.

Och även om markhyresavtal främst används i kommersiella utrymmen skiljer sig markhyresavtal mycket från andra typer av kommersiella hyresavtal, t.ex. de som finns i shoppingkomplex och kontorsbyggnader. Dessa andra hyresavtal ger vanligtvis inte hyrestagaren i uppdrag att ta ansvar för enheten. I stället tar dessa hyresgäster ut hyra för att kunna driva sin verksamhet. Ett tomträttsavtal innebär att mark hyrs ut på lång sikt – vanligtvis i 50-99 år – till en hyresgäst som uppför en byggnad på fastigheten.

Ett 99-årigt hyresavtal är i allmänhet den längsta möjliga hyresperioden för en fastighet. Tidigare var det den längsta möjliga enligt common law. 99-åriga hyresavtal fortsätter dock att vara vanliga men är inte längre den längsta möjliga enligt lagen.

I tomträttsavtalet definieras vem som äger marken och vem som äger byggnaden och förbättringarna på fastigheten. Många hyresvärdar använder tomträttsavtal som ett sätt att behålla äganderätten till sin fastighet av planeringsskäl, för att undvika eventuella kapitalvinster och för att generera inkomster och intäkter. Hyresgästerna tar i allmänhet på sig ansvaret för alla utgifter. Detta inkluderar konstruktion, reparationer, renoveringar, förbättringar, skatter, försäkringar och eventuella finansieringskostnader i samband med fastigheten.

Exempel på tomträttsavtal

Tomträttsavtal används ofta av franchisetagare och stormarknader, liksom av andra kommersiella enheter. Företagets huvudkontor köper normalt marken och låter hyresgästen/utvecklaren bygga och använda anläggningen. Det finns en god chans att en McDonald’s, Starbucks eller Dunkin Donuts nära dig är bunden av ett tomträttsavtal.

I juli 2016 köpte det New York-baserade investeringsbolaget AllianceBernstein ett 99-årigt tomträttsavtal från BLDG Management för New York Citys George Washington Hotel i en affär värd 100,4 miljoner dollar. BLDG köpte ursprungligen hotellet när det var på tvångsförvaltning 1994. Även om byggnaden användes av den Manhattanbaserade School of Visual Arts som studentbostad, lämnade BLDG in planer i april 2016 för att återställa fastigheten till ett hotell med restaurang, bar och butiker på bottenvåningen. Fastigheten drivs för närvarande som Freehand Hotel, ett boutiquehotell, i New York Citys Flatiron District.

Några av grunderna i ett tomträttsavtal bör innefatta:

• Hyresavtalets villkor
• Rättigheter för både hyresvärd och hyresgäst
• Villkor för finansiering
• Användningsbestämmelser
• Avgifter
• Title insurance
• Sviktande betalning

Efterställda vs. Icke efterställda tomträttsavtal

Hyresgäster med tomträttsavtal finansierar ofta förbättringar genom att ta upp skulder. I ett efterställt tomträttsavtal går hyresvärden med på en lägre prioritet av fordringar på fastigheten om hyresgästen inte fullgör lånet för förbättringar. Med andra ord tillåter ett efterställt tomträttsavtal i princip att fastighetshandlingen fungerar som säkerhet i händelse av att hyresgästen inte kan betala ett lån för förbättringar. För denna typ av tomträttsavtal kan hyresvärden förhandla fram högre hyresbetalningar i utbyte mot den risk som tas på sig i händelse av att hyresgästen inte kan betala. Detta kan också gynna markägaren eftersom uppförandet av en byggnad på hans mark ökar värdet på hans fastighet.

Däremot låter ett icke efterställt tomträttsavtal markägaren behålla den högsta prioriteringen av fordringarna på fastigheten om hyresgästen inte betalar för det förbättringsrelaterade lånet. Eftersom långivaren inte får ta äganderätten till marken om lånet blir obetalt kan låneexperter vara tveksamma till att förlänga ett hypotekslån för förbättringar. Även om hyresvärden behåller äganderätten till fastigheten måste de vanligtvis ta ut en lägre hyra av hyresgästen.

Fördelar och nackdelar med tomträttsupplåtelse

En tomträttsupplåtelse kan gynna både hyresgästen och hyresvärden.

Fördelar för hyresgästen

Tomträttsupplåtelsen gör det möjligt för en hyresgäst att bygga på en fastighet i ett förstklassigt läge som de inte själva skulle kunna köpa. Därför använder sig stora butikskedjor som Whole Foods och Starbucks ofta av markhyresavtal i sina expansionsplaner.

Ett markhyresavtal kräver inte heller att hyresgästen har en handpenning för att säkra marken, vilket ett köp av fastigheten skulle kräva. Därför är mindre eget kapital inblandat i förvärvet av ett tomträttsavtal, vilket frigör pengar för andra ändamål och förbättrar avkastningen på utnyttjandet av marken.

Alla hyror som betalas i samband med ett tomträttsavtal kan vara avdragsgilla för statlig och federal inkomstskatt, vilket innebär att hyresgästens totala skattebörda minskar.

Fördelar för hyresvärden

Den som äger marken får en stadig inkomst från hyresgästen samtidigt som han eller hon behåller äganderätten till fastigheten. Ett tomträttsavtal innehåller vanligtvis en eskaleringsklausul som garanterar hyreshöjningar och vräkningsrättigheter som ger skydd vid utebliven hyra eller andra utgifter.

Det finns också skattebesparingar för en hyresvärd som använder sig av tomträttsavtal. Om de säljer en fastighet direkt till en hyresgäst kommer de att realisera en vinst vid försäljningen. Genom att utföra denna typ av hyresavtal undviker de att rapportera eventuella vinster. Men det kan bli vissa skattekonsekvenser på den hyra de får.

Avhängigt av de bestämmelser som sätts in i tomträttsavtalet kan en hyresvärd också ha möjlighet att behålla en viss kontroll över fastigheten, inklusive dess användning och hur den utvecklas. Detta innebär att hyresvärden kan godkänna eller neka alla förändringar av marken.

Hyresgästens nackdelar

Då hyresvärden kan kräva godkännande innan några förändringar görs kan hyresgästen stöta på vägspärrar när det gäller användningen eller utvecklingen av fastigheten. Som ett resultat av detta kan det finnas fler restriktioner och mindre flexibilitet för hyresgästen.

Kostnaderna i samband med markhyresprocessen kan vara högre än om hyresgästen skulle köpa en fastighet direkt. Hyror, skatter, förbättringar, tillstånd samt eventuella väntetider för hyresvärdens godkännande kan vara kostsamma.

Hyresvärdens nackdelar

Hyresvärdar som inte lägger in rätt bestämmelser och klausuler i sina hyresavtal riskerar att förlora kontrollen till hyresgäster vars fastigheter genomgår utveckling. Därför är det alltid viktigt att båda parter låter se över sina hyresavtal innan de skriver under.

Avhängigt av var fastigheten är belägen kan användningen av ett tomträttsavtal ha högre skattekonsekvenser för en hyresvärd. Även om de kanske inte realiserar en vinst vid en försäljning betraktas hyran som inkomst. Hyran beskattas alltså till ordinarie skattesats, vilket kan öka skattebördan.

.