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Investire nel settore immobiliare può essere uno dei modi migliori per accumulare ricchezza. La ricchezza cresce attraverso il compounding, che significa mettere soldi in qualcosa con l’aspettativa di ricevere più soldi in seguito. Storicamente, il settore immobiliare è stato un costante fattore di capitalizzazione per una semplice ragione: c’è solo tanta terra su cui costruire!

Il settore immobiliare sfrutta il potere della domanda e dell’offerta e lo incanala nel tuo portafoglio. Le regole fondamentali della domanda e dell’offerta ci dicono che un’offerta limitata di qualcosa di molto richiesto deve portare a prezzi più alti. Probabilmente hai visto il potere della domanda e dell’offerta giocare con il valore della tua residenza primaria. Per esempio, il prezzo nazionale delle case negli Stati Uniti è aumentato del 243% dal gennaio 1987 ed è rimbalzato del 63% dal minimo post-crisi finanziaria del 2008, a maggio 2020.

Fortunatamente, non è necessario essere una persona con un patrimonio netto ultra alto per iniziare a investire nel settore immobiliare. I politici hanno riconosciuto il potenziale per il settore immobiliare come una porta per l’accumulo di ricchezza molto tempo fa, aprendo la porta alla creazione di numerosi modi per tutti gli investitori di mettere il capitale al lavoro. Questo articolo introdurrà brevemente sette dei modi più popolari per investire nel settore immobiliare; tuttavia, non si tratta in alcun modo di un elenco esaustivo.

1. Investire in un fondo di private equity Investire in un fondo di private equity

Investire in un fondo immobiliare di private equity significa scambiare il proprio capitale per una posizione azionaria nella società costituita per sviluppare, operare o gestire una proprietà o un portafoglio di proprietà. I fondi di private equity offrono progetti immobiliari in tutto il ciclo di vita dello sviluppo. Dovreste essere in grado di trovare un investimento che si allinea con i vostri obiettivi di investimento, la vostra tolleranza al rischio e l’orizzonte temporale. Generalmente, i fondi immobiliari di private equity rientrano in uno dei tre profili di rischio: core/core plus, value-add e opportunistico.

Le operazioni di private equity core/core-plus condividono le caratteristiche dei REIT. Queste proprietà producono già un reddito da inquilini di alta qualità, si trovano nelle parti più belle della città e di solito hanno una bassa quantità di debito. Core/core-plus può essere appropriato se stai cercando investimenti che generano reddito e hai una minore tolleranza al rischio.

Le operazioni di private equity con valore aggiunto sono solo un altro modo di dire “lavori di ristrutturazione”. Fondamentalmente, il manager di private equity usa il vostro capitale per sistemare una proprietà o un portafoglio di proprietà. Poi, il manager può scegliere di tenere la proprietà e passare il reddito degli inquilini di nuovo a voi (chiamato “DPI” o “distribuzione del capitale versato”) o venderlo e pagare il ricavato della vendita secondo la vostra posizione azionaria (chiamato un “multiplo di uscita”). Scambiate l’accesso al vostro capitale per un periodo da due a cinque anni (o più) in cambio di DPI o di un multiplo di uscita. Queste operazioni offrono il potenziale per rendimenti più alti – sia attraverso il reddito o il multiplo di uscita – rispetto alle operazioni di base, ma hanno un rischio più alto.

Le operazioni di private equity opportunistiche sono progetti di sviluppo ground-up: si scambia l’accesso al proprio capitale per costruire qualcosa di nuovo. Queste operazioni possono includere la riqualificazione (lavori di demolizione), l’acquisizione di terreni e nuove costruzioni. Le operazioni opportunistiche offrono il più alto potenziale di uscita multipla con il più alto rischio potenziale. Questi affari possono essere appropriati se si desidera integrare gli investimenti esistenti che generano reddito o a basso rischio con un investimento ad alto rischio/alto rendimento orientato alla crescita.

Investire le plusvalenze ammissibili in una zona di opportunità qualificata

Il Tax Cuts and Jobs Act del 2017 ha creato le Opportunity Zones (“OZ”) per stimolare lo sviluppo immobiliare, idealmente in aree poco servite o economicamente svantaggiate. Qui, si investono le plusvalenze non realizzate in operazioni di sviluppo opportunistico. Così facendo, si può potenzialmente differire, ridurre ed eliminare le plusvalenze ammissibili. A seconda del progetto, si può anche realizzare un multiplo di uscita potenzialmente attraente alla vendita della proprietà.

Le zone di opportunità sono più appropriate per gli investitori accreditati con alta tolleranza al rischio e un lungo orizzonte temporale. Oltre ad assumersi il rischio di sviluppo, è necessario aspettare dieci anni e seguire una rigorosa linea temporale per realizzare i benefici fiscali.

Investire in un REIT

I Real Estate Investment Trusts (REITs) sono un modo popolare per investire in beni immobili. Un REIT è una società che possiede, gestisce o finanzia beni immobili che generano reddito. Il Congresso ha creato i REIT nel 1960 per permettere agli investitori di comprare azioni in queste società senza essere coinvolti nelle operazioni quotidiane e nella supervisione delle proprietà fisiche. Il Congresso ha modellato i REIT sui fondi comuni di investimento, che hanno contribuito a democratizzare l’accesso al mercato azionario e obbligazionario.

La società deve soddisfare diversi requisiti per qualificarsi come REIT. Principalmente, il 75% o più del portafoglio deve investire in immobili che generano reddito, e il 90% del reddito generato da queste proprietà deve essere distribuito come dividendo agli azionisti.

I REIT sono di due tipi: scambiati pubblicamente e non scambiati.

I REIT scambiati pubblicamente sono scambiati su borse come la Borsa di New York. Chiunque può investire nel REIT. Si può acquistare il titolo specifico da soli o un veicolo misto come un fondo scambiato in borsa (“ETF”) o un fondo comune che possiede un paniere di azioni. I REIT scambiati pubblicamente sono altamente liquidi, il che significa che puoi comprare o vendere le azioni velocemente in borsa. La liquidità può essere buona se avete bisogno di accedere rapidamente al vostro capitale. I prezzi dei REIT spesso fluttuano con la direzione generale del mercato azionario, indipendentemente dal valore delle proprietà nel loro portafoglio. Per esempio, quando lo S&P 500 ha perso il 52% del suo valore durante la crisi finanziaria del 2008, i titoli REIT hanno visto il 68% del loro valore evaporare nello stesso periodo.

I REIT non negoziati sono soggetti agli stessi requisiti delle loro controparti pubbliche, ma sono altamente illiquidi. Investire in un REIT non negoziato significa bloccare il vostro denaro per due o cinque anni, di solito, in cambio di dividendi potenzialmente più alti. Poiché i REIT non negoziati non sono scambiati in borsa, i loro prezzi riflettono il valore del loro portafoglio di proprietà piuttosto che il sentimento del mercato. Ciò significa anche che i REIT non negoziati appaiono molto meno volatili dei REIT scambiati pubblicamente.

I REIT non negoziati non sono illiquidi per sempre. Alla fine, la società di gestione che gestisce il REIT deve decidere di rendere il REIT pubblico o di sciogliere la società e pagare agli azionisti il ricavato. Man mano che la conversione pubblica prevista si avvicina, gli investitori possono ricevere sollecitazioni a vendere le loro azioni in una transazione sul mercato secondario prima che il REIT diventi pubblico.

I REIT possono essere una buona soluzione per un modo basato sui dividendi per far crescere il vostro conto pensione piuttosto che fornire una crescita attraverso l’apprezzamento del prezzo. Generalmente, le società REIT si concentrano sulla gestione delle loro proprietà per pagare il dividendo in primo luogo e cercano di far crescere il loro prezzo delle azioni in secondo luogo. Mentre questo di solito significa proprietà di qualità superiore nel portafoglio, questo significa anche un potenziale inferiore per l’apprezzamento del prezzo.

Completa uno scambio 1031

Il Congresso ha modificato l’Internal Revenue Code per includere gli scambi 1031 quando ha approvato il Revenue Act del 1921. Lo scambio 1031 è anche conosciuto come “scambio in natura”. Traccia le sue radici agli agricoltori che cercano di scambiare terreni incolti con terreni con il potenziale di rendimento del raccolto. Secondo l’IRS, se l’agricoltore scambia un tratto di terra con un tratto di terra di valore simile, allora la sua posizione economica non è cambiata. Di conseguenza, l’agricoltore può rinviare le tasse in perpetuo. Quando l’agricoltore muore, il suo patrimonio riceve un aumento della base di costo, eliminando funzionalmente i guadagni accumulati. Attualmente, non c’è limite al numero di scambi che un investitore può completare.

Completare uno scambio 1031 è uno dei modi più popolari per accumulare ricchezza usando beni immobili. I regolamenti richiedono che la proprietà scambiata sia solo per uso di investimento (non può essere la vostra residenza primaria) e che voi scambiate per una nuova proprietà ad un valore uguale o maggiore.

C’è una rete di regolamenti, scadenze e requisiti che accompagnano uno scambio 1031, quindi non sono affatto semplici da eseguire. Tutti questi passaggi a parte, l’idea è semplice: scambiare una proprietà con un’altra e rimandare le tasse sulle plusvalenze per sempre. Lo scambio di proprietà 1031 può essere appropriato per qualcuno in una fascia fiscale alta per accumulare ricchezza per il proprio patrimonio o per espandere e diversificare un portafoglio immobiliare esistente.

Investire in un sindacato

Il sindacato è un metodo stabilito per raccogliere capitale per acquistare una proprietà. Voi scambiate l’accesso al vostro capitale per una posizione azionaria nella partnership generale formata per acquistare una proprietà esistente. Tu sei un socio limitato che riceve un reddito passivo e non ha alcuna responsabilità di supervisione o gestione.

Uno dei più famosi accordi di sindacato ebbe luogo nel 1961. Lo sviluppatore newyorkese Harry Helmsley raccolse 33 milioni di dollari (circa 282 milioni di dollari in dollari attuali) da oltre 3.000 investitori individuali per aiutarlo ad acquistare l’Empire State Building. L’investimento medio era di circa 10.000 dollari.

Come un fondo di debito privato o un accordo core/core-plus, un sindacato può diversificare la vostra attuale fonte di reddito o sostituire un investimento esistente per uno con un rendimento più alto.

6. Partecipare a un “mini-IP”. Partecipare a una “mini-IPO”

Titolo IV del JOBS Act ha eliminato i requisiti di investitore accreditato precedentemente richiesti agli imprenditori per sollecitare investimenti esterni nella loro azienda. Ora, chiunque può investire in una società privata in quella che è conosciuta come un’offerta “Reg A+” o “mini-IPO.”

Reg A+ permette ad una società privata di raccogliere fino a 50 milioni di dollari dal pubblico. Come una tradizionale IPO (“offerta pubblica iniziale”), l’azienda deve presentarsi alla SEC per ottenere l’approvazione prima di commercializzare l’offerta Reg A+ al pubblico. A differenza di una IPO tradizionale, le tasse e i requisiti di divulgazione in corso che la società privata sarebbe obbligata a completare sono molto meno onerosi sotto il Reg A+.

La legislazione JOBS Act è una buona notizia per gli investitori che vogliono partecipare a operazioni immobiliari private ma non soddisfano il requisito di accreditamento del reddito o del patrimonio netto. Tuttavia, avvicinatevi a questi investimenti con cautela, poiché ci può essere un rischio significativo nell’investire in società in fase iniziale o in progetti di sviluppo immobiliare.

Investire in un fondo di debito privato

I fondi di debito privato mettono in comune il tuo capitale insieme agli altri LP in cambio di una posizione azionaria nella società costituita per prestare denaro per finanziare progetti immobiliari. Gli investitori in questi tipi di fondi stanno cercando di diversificare la loro fonte di reddito o di sostituire un investimento esistente con uno con un rendimento maggiore. Questi fondi possono essere più interessanti dei fondi azionari se hai un orizzonte temporale più breve e una minore tolleranza al rischio.

Conclusione

Ci sono molti modi per investire nel settore immobiliare. Quello giusto dovrebbe bilanciare i tuoi obiettivi di investimento, la tolleranza al rischio, l’orizzonte temporale e il patrimonio netto.

Completare uno scambio 1031 può essere giusto per te se possiedi già un investimento immobiliare e vuoi passare a un’altra proprietà senza realizzare plusvalenze sullo scambio. Se hai plusvalenze non realizzate, hai dieci anni da aspettare e sei a tuo agio con il rischio di sviluppo, allora le Opportunity Zones possono essere la soluzione migliore.

Un fondo di private equity a valore aggiunto o opportunistico può fornire la giusta miscela di crescita e reddito per diversificare gli investimenti esistenti orientati al reddito. Un Reg A+ “mini-IPO” può essere più adatto se avete un lungo orizzonte temporale e non soddisfate ancora i requisiti di accreditamento.

I REITs quotati e non quotati, i sindacati, i fondi di debito privato e i fondi di private equity core/core-plus forniscono ognuno un modo diverso per generare reddito passivo dal settore immobiliare. Il vostro patrimonio netto, la tolleranza al rischio e gli investimenti attuali orientati al reddito sono alcuni dei fattori che dovrebbero aiutare a guidare la vostra scelta. Investire nel settore immobiliare può essere un modo eccellente per far crescere il proprio patrimonio netto. Gli immobili offrono una combinazione invidiabile di rendimenti storicamente forti e reddito passivo, così come il potenziale per coprire l’inflazione e le oscillazioni del mercato azionario. Con solo tanta terra su cui costruire, l’opportunità di accumulare e perpetuare la ricchezza dovrebbe continuare a maturare per coloro che possiedono e investono in beni immobili.